はじめてでも安心。不動産売却の流れ7ステップを徹底解説！
こんにちは！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。
「住み替えを考えているけれど、何から始めればいいのかわからない」
「実家を相続したけれど、売却の手順が複雑そうで不安……」
人生の中で、不動産の売却を何度も経験する方は決して多くありません。ほとんどの方にとって「初めての経験」だからこそ、手続きの流れや期間、費用について不安を感じるのは当然のことです。
不動産売却を成功させる最大のコツは、「全体の流れ（ロードマップ）」を事前にしっかりと把握しておくこと。
本記事では、初めての方でも安心してスムーズに手続きが進められるよう、不動産売却の基本となる「7つのステップ」を分かりやすく徹底解説します！西宮市・尼崎市・伊丹市エリアの最新事情も交えてお伝えしますので、ぜひ最後まで参考にしてください。
不動産売却の全体像と一般的な期間
個別のステップに入る前に、まずは全体像を押さえておきましょう。
不動産の売却は、大きく分けると「準備・査定」「売却活動」「契約・引き渡し」の3つのフェーズに分かれます。
一般的に、売却の相談を始めてから最終的に現金が手元に入り、鍵を引き渡すまでにかかる期間は「5〜6カ月程度」が目安です。
売却期間（約5〜6カ月）の内訳
ステップ1〜3（準備・査定・不動産会社選び）： 約2週間〜1カ月
ステップ4（売却活動・内覧対応）： 約1〜3カ月
ステップ5〜7（売買契約・決済・引き渡し）： 約1〜2カ月
もちろん、物件の条件（駅からの距離、築年数、価格など）や売り出しのタイミング、エリアの需要によって期間は前後します。そのため、「○月までに引っ越したい」「○月までにまとまった資金が必要」という目標がある場合は、逆算して半年前、できれば7〜8カ月前から動き出すのが理想的です。
それでは、具体的な7つのステップを1つずつ見ていきましょう！
【ステップ1】事前準備と相場の把握（売却の第一歩）
不動産売却のスタートは、いきなり不動産会社に連絡することではありません。まずは「自分自身の状況整理」と「おおよその相場調べ」から始めます。
1. 売却の目的と目標時期を明確にする
なぜ家を売りたいのか、その理由を整理しましょう。
「子どもが生まれて手狭になったから、もっと広い家に住み替えたい」
「転勤が決まったので、特定の時期までに手放したい」
「遺産分割のために、相続した実家を現金化したい」
目的によって、「多少時間がかかっても高く売りたい」のか、「価格は妥協しても早く売りたい」のか、優先順位が変わります。
2. 自分なりに相場を調べてみる
不動産会社に査定を依頼する前に、インターネットを使って周辺の類似物件がいくらで売り出されているか、過去にいくらで取引されたかを調べてみましょう。
レインズマーケットインフォメーション： 実際に取引された過去の価格を調べられる公的なサイト。
土地総合情報システム： 国土交通省が提供する、不動産の取引価格情報。
ポータルサイト（SUUMO、HOME'Sなど）： 現在、西宮市・尼崎市・伊丹市エリアで売り出し中の競合物件の価格帯を把握できます。
事前に「これくらいで売れるかな？」という目安（相場観）を持っておくことで、のちに提示される査定価格が妥当かどうかを判断しやすくなります。
【ステップ2】不動産会社へ査定を依頼（価格の目安を知る）
自分での情報収集が終わったら、次はプロである不動産会社に「査定（物件がいくらで売れそうかの値付け）」を依頼します。
不動産の査定には、大きく分けて「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。
| 査定方法 | 特徴 | メリット | デメリット |
| 机上査定（簡易査定） | データ（過去の取引事例、周辺相場、築年数など）をもとに、机の上で算出する。 | 最短当日〜数日で結果が分かり、手軽にできる。 | 現地の個別事情（日当たり、眺望、室内の傷みなど）が反映されないため、精度は下がる。 |
| 訪問査定 | 営業担当者が実際に現地（物件）を訪れ、室内の状態や周辺環境まで確認して算出する。 | 非常に精度が高く、そのまま売り出せる具体的な金額が分かる。 | 日程調整が必要で、立ち会いの手間がかかる。 |
査定依頼時のポイント
まずは机上査定で複数の会社から大まかな金額を出してもらい、その中から対応が丁寧な会社や、地元の情報に詳しそうな会社を数社に絞り込んでから「訪問査定」を依頼するのが効率的です。
特に西宮・尼崎・伊丹エリアは、駅ごとの利便性や学区（教育環境）の人気によって価格が大きく変動します。そのため、地域の細かなニーズを熟知している会社に訪問査定をしてもらうことが、正確な価格を知る近道です。
【ステップ3】不動産会社選びと媒介契約の締結
査定結果が出揃ったら、売却を任せるパートナー（不動産会社）を選び、「媒介（ばいかい）契約」を結びます。
不動産会社を選ぶ基準は「査定額の高さ」だけではない？
ここで多くの方が陥りがちな罠が、「一番高い査定価格を出してくれた会社に決めてしまうこと」です。
もちろん高く売れるに越したことはありませんが、中には「自社と契約してほしいがために、あえて売れる見込みのない高額な査定額を提示する」悪質な業者も存在します。結局売れずに、後から何度も値下げを要求されるケースも少なくありません。
不動産会社を選ぶ際は、以下のポイントをチェックしましょう。
査定価格の「根拠」を、周辺の取引データを用いて論理的に説明してくれるか
メリットだけでなく、物件のデメリットやリスクも誠実に伝えてくれるか
西宮市・尼崎市・伊丹市など、その地域での売却実績が豊富か
担当者のレスポンスが早く、信頼できる人柄か
3種類の媒介契約
不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。これには3つのタイプがあり、それぞれ特徴が異なります。
専属専任媒介契約（1社限定）
完全に1社のみに売却を任せる契約です。自分で買主を見つけてくること（自己発見取引）も禁止されています。
不動産会社にとっては「他社に契約を取られる心配がない」ため、広告費を多く投入し、熱心に売却活動を行ってくれる傾向があります。週に1回以上の活動報告義務があります。
専任媒介契約（1社限定）
1社のみに任せる点は専属専任と同じですが、親戚や知人など、自分で見つけてきた買主と直接契約することは認められています。2週間に1回以上の活動報告義務があります。
一般媒介契約（複数社OK）
同時に複数の不動産会社に売却を依頼できる契約です。
人気の高い物件や、すぐに買い手が見つかりそうな好条件の物件に向いていますが、不動産会社側からすると「他社で決まってしまうかもしれない」という心理が働くため、売却活動の優先順位を下げられてしまうリスクもあります。
★おすすめの選び方：
初めての売却で、手厚いサポートを受けながら二人三脚で進めたい場合は、不動産会社の責任が重くなる**「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」**を選ぶのが一般的で安心です。
【ステップ4】売却活動の開始と内覧対応（ここが正念場）
媒介契約を結んだら、いよいよ本格的な「売却活動」がスタートします。ここからは、不動産会社と売主様が協力して進めていく共同作業になります。
不動産会社が行うこと
購入希望者が集まるポータルサイト（SUUMO、HOME'S、アットホームなど）への物件情報掲載
新聞折込チラシやポスティングチラシの配布
不動産業界のネットワーク「REINS（レインズ）」への登録（他社の不動産会社にも情報が共有され、買主を探してもらえます）
自社の抱える既存顧客（家を探している人）への紹介
売主様が行うこと（最大のポイントは「内覧対応」）
売却活動中、最も重要になるのが購入希望者が実際に家を見学にくる「内覧（ないらん）」の対応です。特に居住しながら売り出す場合は、住んでいる状態のままで見学希望者を迎えることになります。
第一印象で「ここに住みたい！」と思ってもらうために、以下の準備を徹底しましょう。
徹底的なお掃除と片付け： 特に「玄関」「キッチン」「浴室」「トイレ」などの水回りは重点的に清掃してください。水回りが綺麗だと、物件全体の印象が格段にアップします。
「明るさ」と「開放感」の演出： 内覧の直前には、すべての部屋のカーテンを開け、照明を点灯させて室内を明るく広く見せます。
「臭い」の対策： 住んでいる本人は気づきにくいですが、ペットの臭いやタバコ、生活臭は購入検討者が敏感に察知するポイントです。事前の換気や消臭剤の活用を忘れずに。
おもてなしの心： 質問されたら、近隣のスーパーの利便性や、地域の雰囲気（西宮の住みやすさ、伊丹の公園環境など）を売主様の生の声として親切に伝えると、安心感につながります。
【ステップ5】購入申込と売買契約（条件の最終調整）
内覧に訪れた人が物件を気に入り、「この家を買いたい」と思ったら、「購入申込書（買付証明書）」が不動産会社を通じて売主様のもとに届きます。
1. 条件の交渉と調整
購入申込書には、買主様が希望する「購入希望価格」「手付金の額」「契約希望日」「引き渡し希望時期」などが記載されています。
多くの場合、「○万円だけ値引きしてほしい」「引き渡しを○月まで待ってほしい」といった条件交渉（指値）が入ります。
ここで売主様がすべてを鵜呑みにする必要はありません。不動産会社の担当者を間に挟み、お互いが納得できる落としどころを慎重に協議・調整していきます。
2. 売買契約の締結
条件がまとまったら、いよいよ「不動産売買契約」を締結します。
売主様・買主様・不動産会社（仲介）が一堂に会し、宅地建物取引士から重要事項説明が行われた後、契約書に署名・捺印をします。
この際、買主様から売主様へ「手付金（売買代金の5%〜10%程度が一般的）」が支払われます。この手付金は、最終的な代金支払い時に売買代金の一部に充当されます。
※注意ポイント：
売買契約を結んだ後は、正当な理由なく自己都合で契約を解除しようとすると、手付金の倍返し（売主都合の場合）や違約金の支払いが発生します。契約内容に不明な点がないか、事前にしっかりと確認しておきましょう。
【ステップ6】決済・登記・鍵の引き渡し（取引のクライマックス）
売買契約が無事に終わったら、最終ステップである「決済・引き渡し」の準備を進めます。売買契約から引き渡しまでには、通常1〜2カ月ほどの期間があります。
引き渡しまでに売主様がやること
引っ越し（物件を空にする）： 居住中の場合は、引き渡し日までに完全に家具や荷物を運び出し、部屋を空っぽ（あんから）の状態にします。
ローンの完済手続き： 売却する物件に住宅ローンが残っている場合、売却代金を使ってローンを全額一括返済する必要があります。借入先の金融機関へ事前に連絡し、完済（繰上返済）の手続きを進めておきます。
決済・引き渡し当日の流れ
当日は、買主様が住宅ローンを実行する金融機関（銀行）の応接室などに、売主様、買主様、不動産会社、そして司法書士が集まって手続きを行います。
残代金の受領： 買主様から、売買代金から手付金を差し引いた「残代金」が支払われます。
諸費用の清算： 固定資産税や都市計画税、マンションの場合は管理費・修繕積立金などを、日割りで清算します。
各種費用の支払い： 不動産会社への仲介手数料の残額や、司法書士への報酬などを支払います。
登記申請： 司法書士が、所有権を買主様へ移転する登記と、売主様の住宅ローンを抹消する「抵当権抹消登記」の書類を確認し、法務局へ申請します。
鍵の引き渡し： 物件のすべての鍵（勝手口や物置なども含む）と、取扱説明書やパンフレットなどを買主様へお渡しします。
これにて、不動産の売買取引自体は無事に完了となります！
【ステップ7】確定申告（売却した翌年の手続き）
多くの人が「引き渡しが終わったから全部終わり！」と思ってしまいがちですが、実はもう一つ大切なステップがあります。それが、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に行う「確定申告」です。
不動産を売却した結果、利益（譲渡所得）が出た場合はもちろん、たとえ損失（マイナス）が出た場合であっても確定申告を行うことで税金が戻ってくる（優遇措置を受けられる）ケースが非常に多いのです。
知っておきたい代表的な特例
居住用財産の3,000万円特別控除： マイホームを売った場合、利益から最大3,000万円まで控除できるため、多くのケースで税金がゼロになります。
買い替え（住み替え）の特例： マイホームを買い替えた際、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。
損益通算・繰越控除： 自宅を売って損が出てしまった場合、その年の他の所得（給与所得など）から差し引いて税金を安くでき、引ききれない分は翌年以降（最長3年間）に繰り越せます。
これらの特例を利用するためには、「確定申告を行うこと」が絶対条件となります。ヤマダ不動産西宮甲子園店では、売却後の確定申告に関するアドバイスや、必要に応じて提携する税理士のご紹介なども行っておりますので、どうぞご安心ください。
まとめ：信頼できるパートナー選びが成功の鍵
不動産売却の7つのステップ、いかがでしたでしょうか？
事前準備と相場の把握
不動産会社へ査定を依頼
不動産会社選びと媒介契約の締結
売却活動の開始と内覧対応
購入申込と売買契約
決済・登記・鍵の引き渡し
確定申告（翌年）
全体の流れをあらかじめ頭に入れておくだけでも、次に何をすべきかが明確になり、精神的な不安は大きく軽減されます。
そして、この長い道のりをスムーズに、かつ最高の結果で駆け抜けるために最も重要なのは、「地域の特性を理解し、親身になって動いてくれる不動産会社をパートナーに選ぶこと」です。
西宮市・尼崎市・伊丹市エリアは、甲子園周辺をはじめ、ファミリー層に大変人気の高い居住エリアです。「マンションを売り出して、すぐに住み替え先を見つけたい」「古い戸建てだけど、いくらで売れる？」など、お客様一人ひとりのご事情に合わせた最適な売却プランをご提案いたします。
査定は無料、秘密厳守で承っております。まずはお話を聞くだけでも大歓迎です。不動産の査定・売却をご検討中の方は、ぜひお気軽に【ヤマダ不動産西宮甲子園店】までご相談ください！
皆様からのご連絡を、スタッフ一同心よりお待ちしております。
店舗情報
ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo
アクセス： 阪神電鉄本線「今津駅」から徒歩約13分
対応エリア： 西宮市・尼崎市・伊丹市
得意物件： マンション・戸建て・土地の査定・売却・仲介
