住宅ローン残高のある家をスムーズに住み替えるコツ
こんにちは！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です！
住宅ローンが残っていても住み替えられる？
成功に導くポイントと注意点をプロが完全解説！
「残債があるから…」と諦める前に知っておくべき必須知識
「子供が大きくなったから広い家に引っ越したい」「転勤や環境の変化で住み替えたい」と考えたとき、真っ先に頭をよぎるのが「現在の住宅ローン」のことではないでしょうか。
実は、住宅ローンの返済が残っていても、適切な手順を踏めばスムーズに新しいお家へ住み替えることは十分に可能です！しかし、仕組みや進め方を間違えてしまうと、資金計画が破綻したり、二重ローンのリスクを抱えてしまったりすることもあります。
今回は、西宮市・尼崎市・伊丹市エリアで不動産売却や住み替えを数多くお手伝いしてきた専門プロが、「残債がある状態での住み替えで知っておくべき基本と成功のコツ」を分かりやすく解説します！
あなたの持ち家、いくらで売れる？まずは現在の正確な価値を知りましょう！
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- 1. 住宅ローンが残っている家を売る大原則
- 2. 「アンダーローン」と「オーバーローン」の違いとは？
- 3. 住み替えの2つの手順：「売り先行」vs「買い先行」
- 4. 残債がある場合の資金解決策（買い替えローン・自己資金）
- 5. 住み替えで失敗しないための3つの鉄則
1. 住宅ローンが残っている家を売る大原則
結論から申し上げますと、住宅ローンが残っている不動産を売却すること自体は法律上まったく問題ありません。
ただし、絶対に守らなければならないルールがあります。それは、「引き渡し日（売却完了時）までに住宅ローンを全額返済し、抵当権を抹消すること」です。
抵当権（ていとうけん）とは？
住宅ローンを借りる際、金融機関が対象物件にかける権利（担保）のことです。万が一返済が滞った場合、金融機関はその家を競売にかけて回収することができます。そのため、新しい購入者は抵当権がついたままの家を買うことはできません。売却と同時に必ず住宅ローンを全額返済して抵当権を消す（抹消する）必要があります。
2. 「アンダーローン」と「オーバーローン」の違いとは？
住み替えを検討する際、一番最初に調べるべきは「現在の家の売却予想価格」と「住宅ローンの残債金額」のバランスです。このバランスによって、難易度と選択肢が大きく変わります。
売却した代金で住宅ローンを完済できます。さらに手元に残った差額資金を、新居の購入費用や引っ越し費用に充てることができる理想的な状態です。
売却代金だけでは住宅ローンを返済しきれません。不足分を「自己資金（貯金）」で補うか、「買い替えローン（住み替えローン）」を利用して完済する必要があります。
ご自身の家がどちらの状態にあるかを知るためには、まず「現在の本当の売却査定額」を出してみることがすべてのスタートラインとなります！
3. 住み替えの2つの手順：「売り先行」vs「買い先行」
住み替えを進める順番には、自宅を売ってから新居を探す「売り先行」と、新居を決めてから自宅を売る「買い先行」の2通りがあります。残債がある場合はどちらが良いのでしょうか？
図解からも分かるように、残債がある住み替えでは基本的に「売り先行」が圧倒的におすすめです！
| 方式 | メリット | デメリット・リスク |
|---|---|---|
| 売り先行 （売却を先に行う） | ・売却額が確定するため資金計画が狂わない ・納得いく価格でじっくり売却できる | ・売却後、新居が決まるまで仮住まいが必要になる場合がある（引越しが2回） |
| 買い先行 （購入を先に行う） | ・理想の新居を納得いくまでじっくり探せる ・仮住まいが不要で引越しが1回で済む | ・自宅がいくらで売れるか確定しない ・売却が遅れると二重ローンが発生する危険性 |
我が家は「売り先行」「買い先行」どっち？最適な住み替えプランをご提案！
無料相談はこちら4. 残債がある場合の資金解決策（買い替えローン・自己資金）
「もし査定の結果、オーバーローンになってしまったら住み替えは無理？」
いいえ、あきらめる必要はありません！オーバーローンを解決するための主な方法は2つあります。
① 自己資金（貯蓄）で差額を補填する
売却代金で足りない残債分を、手持ちの預貯金から出せるのであれば問題なく完済・売却できます。ただし、新居の購入諸費用や引っ越し代金、将来の備えまで使い果たしてしまわないよう余裕を持った計画が必要です。
② 「買い替えローン（住み替えローン）」を活用する
自己資金で補填できない場合、「新居の購入資金」＋「自宅の残りのローン不足分」をまとめて一本化して借り入れられる専用ローンを利用します。
⚠️ 買い替えローン利用時の注意点
- 借入総額が膨らむため、一般的な住宅ローンよりも審査が非常に厳しくなります。
- 自宅の「売却決済」と新居の「購入決済」を同日（同じ時間帯）に同時に行う必要があります。
- 毎月の返済負担が大きくなるため、無理のない返済計画が不可欠です。
5. 住み替えで失敗しないための3つの鉄則
住宅ローンが残っている状態での住み替えを大成功させるために、絶対に押さえておくべきポイントをまとめました！
鉄則1：まずは正確な査定価格を知り「資金計画」を立てる
「いくらで売れるか」が分からない状態で購入物件を探し始めてしまうと、後から「売却額が足りず買えなかった」というトラブルになりがちです。まずは不動産会社に頼んで現実的な売却予想価格を出してもらいましょう。
鉄則2：売却と購入の「タイミグ調整」を妥協しない
売却の契約時に「引き渡し猶予（売却後も少しの間新居が決まるまで住まわせてもらう特約）」などの交渉を行うことで、仮住まい費用を浮かせることができる場合があります。経験豊富な不動産会社のスキルの見せ所です。
鉄則3：売却と購入を「同じ不動産会社」に依頼する
売却をA社、購入をB社と分けると、引き渡し日の調整や買い替えローンの複雑なスケジュール管理が非常に難しくなります。窓口を1つの信頼できる不動産会社にまとめることで、連携がスムーズになり失敗のリスクを防げます。
まとめ：住宅ローンがあっても住み替えは諦めなくてOK！
住宅ローンが残っている自宅からの住み替えは、一見難しそうに思えますが、①売却価格の把握 → ②適切な買い替え方法の選定 → ③タイミングの調整というステップを踏めば必ず成功させることができます！
西宮市・尼崎市・伊丹市周辺で住み替えをご検討中の方は、地域の不動産事情とローンノウハウに詳しい地域密着のプロにお気軽にご相談ください！
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