マンション売却をスムーズに進めるポイント
こんにちは！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。
「転勤が決まった」「家族が増えて手狭になった」「住み替えを考えている」など、人生の大きな節目で訪れるのが「マンションの売却」です。
多くの方にとって、マイホームの売却は人生で何度も経験することではないため、
「何から始めればいいのかわからない…」
「損をせずに、できるだけ高く・早く売りたい！」
「手続きが難しそうで不安…」
といったお悩みを抱えられるのも当然のことです。
マンションを高く・早く、そしてトラブルなくスムーズに売却するためには、事前準備から引渡しまでの「全体の流れ」と「各ステップのポイント」を押さえておくことが何より大切です。
そこで今回は、不動産売却の初心者の方に向けて、マンション売却のステップを分かりやすく徹底解説します！ぜひ最後までチェックして、安心の不動産売却への第一歩を踏み出してくださいね。
1. マンション売却の全体像（スケジュール感）
まずは、マンションを売り出してから現金化（引渡し）できるまでに、どれくらいの期間がかかるのか全体像を把握しておきましょう。
一般的に、マンション売却にかかる期間は約3ヶ月〜6ヶ月が目安と言われています。
| 期間の目安 | 行うこと |
| 最初の1〜2週間 | 情報収集・必要書類の準備・査定依頼 |
| 次の1〜2週間 | 不動産会社の選定・媒介契約の締結 |
| 約1ヶ月〜3ヶ月 | 売り出し（販売活動）・内覧対応 |
| 最後の1ヶ月 | 売買契約の締結・引越しの準備・引渡し（決済） |
思ったよりも時間がかかるな、と感じられた方もいるかもしれません。だからこそ、スケジュールに余裕を持って計画的に動くことが成功への近道となります。
2. 【ステップ1】事前準備と必要書類の確認
売却活動をスタートする前に、まずは「必要な書類」を揃えることから始めましょう。最初に書類を整理しておくことで、その後の手続きが劇的にスムーズになります。
マンション売却で最初に用意しておきたい主な書類
身分証明書・印鑑証明書（共有名義の場合は全員分必要）
登記済証 または 登記識別情報通知書（いわゆる「権利証」です）
マンションのパンフレット・間取り図（購入時のもの）
管理規約・使用細則（買主様が一番気にするポイントです）
維持費（管理費・修繕積立金）の金額がわかる書類
住宅ローンの残高証明書（ローンが残っている場合）
ワンポイントアドバイス
住宅ローンが残っている場合、**「売却金額 ＋ 自己資金」でローンを完済しなければ原則として売却ができません。**まずは現在、ローンがいくら残っているのかを必ず確認しておきましょう。
3. 【ステップ2】不動産会社へ「査定」を依頼する
書類が準備できたら、次は「自分のマンションがいくらで売れそうか」を調べるために、不動産会社へ査定を依頼します。
不動産の査定には、大きく分けて「机上（データ）査定」と「訪問（実地）査定」の2種類があります。
机上査定と訪問査定の違い
机上（きじょう）査定
過去の取引事例や周辺の相場データ、面積、築年数などの情報をもとに、机の上（データ上）で概算の価格を出す方法です。
訪問（ほうもん）査定
不動産会社のプロが実際に現地へ足を運び、お部屋の日当たり、眺望、室内の傷み具合、リフォームの有無、周辺環境などを細かく確認した上で、より正確な売却予想価格を算出する方法です。
売却を見据えるなら「訪問査定」からスタートがおすすめ！
「まずは気軽に金額だけ知りたい」という場合は机上査定でも良いですが、本気で売却を見据えているのであれば、最初から「訪問査定」を依頼することを強くおすすめします。
なぜなら、マンションは同じ階数・同じ間取りであっても、お部屋の綺麗さや窓からの景色、管理状態によって査定額が大きく変わるからです。訪問査定を行うことで、売却後の「思っていた金額と違った…」というギャップを防ぎ、より現実的で具体的な売却プランを立てることができます。
4. 【ステップ3】不動産会社を選び「媒介契約」を結ぶ
信頼できる不動産会社が決まったら、売却活動を正式に依頼するために「媒介（ばいかい）契約」を締結します。
媒介契約には3つのタイプがあり、それぞれ特徴が異なります。
媒介契約の3つの種類
専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかいけいやく）
特定の1社のみに売却を任せる契約です。自分で買主を見つけてくることも禁止されています。その分、不動産会社からの報告義務が一番頻繁で、手厚い売却サポートが期待できます。
専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）
こちらも特定の1社のみに任せる契約ですが、自分で親戚や知人などの買主を見つけてきた場合は、不動産会社を通さずに契約できます。
一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやく）
同時に複数の不動産会社へ売却を依頼できる契約です。窓口が広くなるメリットがありますが、不動産会社側からすると「他社で決まってしまうかもしれない」という心理が働き、広告活動の優先度が下がってしまうリスクもあります。
どの契約がベストかは、物件の特徴や売却を急いでいるかどうかによって変わります。「どれを選べばいいか分からない」という場合も、当店のスタッフがお客様のご希望に合わせて最適なプランをご提案しますのでご安心ください。
5. 【ステップ4】積極的な販売活動と「内覧対応」
媒介契約を結んだら、いよいよ本格的な販売活動がスタートします！
不動産会社は、以下のような方法で広く買主様を募集します。
不動産ポータルサイト（SUUMO、LIFULL HOME'Sなど）への掲載
自社ホームページへの掲載
チラシのポスティングや新聞折込
指定流通機構（レインズ）への登録（他の不動産会社への情報共有）
販売活動のハイライト「内覧対応」のコツ
インターネットなどを見て興味を持ってくれた購入希望者様が、実際にお部屋を見学しにくることを「内覧（ないらん）」と言います。
マンション売却を成功させる（高く・早く売る）ための最大の鍵は、この内覧対応にあります！居住しながら売却する場合は、以下のポイントを意識してみましょう。
お掃除と片付け（特に水回り！）
玄関、リビング、そしてキッチンや浴室・トイレなどの水回りは徹底的に掃除しましょう。特に水回りの清潔感は、購入の決め手に大きく影響します。
お部屋を明るく、広く見せる
内覧の日はすべての部屋の照明をつけ、カーテンを開けて部屋を明るくしておきます。また、生活感の出る荷物はできるだけクローゼットにしまい、広く見せる工夫をしましょう。
お部屋の「臭い」に気をつける
ペットの臭いやタバコの臭い、生活臭は自分では気づきにくいものです。内覧の前にはしっかりと換気を行い、きつすぎない消臭剤などで対策をしておくと好印象です。
6. 【ステップ5】売買契約の締結と引渡しの準備
購入希望者様から「買いたい」という意思表示（購入申込書）が届いたら、価格や引渡しの時期などの条件交渉を行います。
条件がまとまれば、いよいよ「売買契約」の締結です。
売買契約の時に行うこと
重要事項説明の確認（宅地建物取引士から買主様へ説明します）
売買契約書への署名・捺印
手付金の受領（一般的に売買代金の5%〜10%程度を受け取ります）
売買契約を結んだら、引渡し日に向けて本格的な準備を始めます。住み替え先への引越し手続きや、公共料金（電気・ガス・水道）の精算、住宅ローンの一括返済手続きなどを進めていきましょう。
そして引渡し当日、買主様から残りの代金（残代金）を受け取り、鍵をお渡しすることで、売却手続きは無事に完了となります！
7. 忘れてはいけない！翌年の「確定申告」
「無事に引渡しも終わって一安心！」と一息つきたいところですが、実はもう一つ大切なイベントが残っています。それが、売却した翌年の2月〜3月に行う「確定申告」です。
マンションを売却した結果、購入した時の金額よりも高く売れて利益（譲渡益）が出た場合は、その利益に対して税金がかかるため確定申告が必要です。
損が出た場合も確定申告でお得になる？
逆に、購入時より安い価格でしか売れず、損失（譲渡損失）が出てしまった場合、基本的には確定申告の義務はありません。しかし、「損益通算（そんえきつうさん）」という特例を利用することで、納めすぎた所得税や住民税が戻ってくる（減税される）可能性があります。
利益が出た場合も、損失が出た場合も、マイホーム売却には様々な税制上の優遇措置（3,000万円の特別控除など）が用意されています。これらを利用するためには確定申告が必須となりますので、忘れずに手続きを行いましょう。
8. まとめ：安心の不動産売却は「パートナー選び」から
マンション売却の流れを5つのステップに分けてご紹介しました。
事前準備（書類の確認）
訪問査定の依頼
媒介契約の締結
販売活動と内覧対応
売買契約と引渡し（翌年に確定申告）
一見すると複雑で難しそうに見える不動産売却ですが、一つひとつのステップを理解し、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことで、驚くほどスムーズに進めることができます。
こうしたステップを事前に知っておくことで、焦ることなく安心して売却を進められますよ。
西宮・尼崎・伊丹での不動産売却は当店にお任せください！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】では、地域に根差した豊富な情報力と、お客様一人ひとりに寄り添った親身なサポートで、大切なマイホームのご売却を全力でお手伝いいたします。
「まずは今の価値を知りたいだけ」の訪問査定も大歓迎！
マンションだけでなく、戸建ての売却や住み替えのご相談も承っております。
複雑な税金やローンの手続きについても、分かりやすく丁寧にご説明いたします。
西宮市、尼崎市、伊丹市周辺で不動産の売却・査定・仲介をご検討中の方は、ぜひ当店へお気軽にご相談ください。
お客様からのご連絡を、スタッフ一同心よりお待ちしております！
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ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo
アクセス： 阪神電鉄本線「今津駅」から徒歩約13分
対応エリア： 西宮市・尼崎市・伊丹市
業務内容： 不動産売却、査定、仲介、マンション、戸建て
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