＊家の売却で赤字になっても。利用できる特例について＊

こんにちは！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。

マイホームや所有不動産を売却する際、「できれば高く売って利益を出したい」と考えるのが当然です。しかし、不動産市場の変動やローンの残高、売却時にかかる諸経費の影響で、結果として「売却したら赤字になってしまった……」というケースは少なくありません。

マイホームの売却で赤字が出ると「手元にお金が残らないどころか損をしてしまった」と落ち込んでしまいがちですが、実は悲観することばかりではありません。日本の税制には、マイホームの売却で一定の赤字（譲渡損失）が出た場合に、税負担を大幅に軽減できる非常に手厚い特例制度が用意されています。

今回は、不動産売却における「赤字」の定義から、確定申告を行うことで利用できる「損益通算」や「繰越控除」、買い換え・ローン残高がある場合の具体的な特例要件まで、分かりやすく解説していきます！

1. 不動産売却における「赤字（譲渡損失）」とは？

そもそも、不動産売却における「赤字」とはどのような状態を指すのでしょうか？単に「買ったときより安く売れた」ということだけが赤字ではありません。税務上・資金繰り上の「赤字」には、主に以下の3つのパターンが存在します。

① 取得費・譲渡費用を下回る売却（税務上の譲渡損失）

税金上の計算において「赤字」となるケースです。不動産を売却した際の損益（譲渡所得）は、以下の計算式で算出します。

この計算結果がマイナス（ゼロ未満）になった場合、税務上の「譲渡損失（赤字）」が発生したことになります。

② 住宅ローンの残債を売却代金で完済できない（オーバーローン）

売却代金をもっても、残っている住宅ローンを全額返済できない状態です。自己資金（預貯金）を補填してローンを完済するか、特例を利用して買い換え先や新居のローンと一本化するなどの対応が必要になります。

③ 諸費用を含めると手残りがマイナスになった場合

物件自体はローン残高と同等程度で売れたものの、不動産会社へ支払う仲介手数料や登記費用、引っ越し代金などを差し引くと、最終的に自己資金を持ち出すことになり手残りがマイナスになるケースです。

2. 赤字になったら「確定申告」で節税！損益通算と繰越控除

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、確定申告をして譲渡所得税や住民税を納める義務があります。一方で、赤字が出た場合は基本的に確定申告をする義務はありません。

しかし、「義務がないから」と言って何もしないのは非常にもったいないです！確定申告を行うことで、「損益通算」や「繰越控除」という節税の特例を利用できます。

「損益通算（そんえきつうさん）」とは？

損益通算とは、同一年内に生じた「赤字（損失）」と「黒字（利益）」を相殺することです。マイホーム売却で生じた譲渡損失は、確定申告をすることでその年の「給与所得」や「事業所得」など他の所得から差し引くことができます。

例えば、年収（給与所得）が600万円の会社員が、マイホーム売却で500万円の赤字を出した場合、損益通算を行えばその年の課税所得は「600万円 － 500万円 ＝ 100万円」まで圧縮されます。結果として、源泉徴収されていた所得税が大幅に還付され、翌年の住民税も安くなります。

「繰越控除（くりこしこうじょ）」とは？

売却した年の給与所得などから赤字をすべて引ききれなかった場合（例：売却の赤字が1,000万円で、給与所得が600万円だった場合など）、残った赤字分はどうなるのでしょうか？

「繰越控除」を利用すれば、控除しきれなかった損失を翌年以降最長3年間にわたって繰り越し、各年の所得から差し引くことが可能になります（売却した年と合わせて合計最長4年間）。

3. マイホーム売却で使える2つの特例制度

マイホーム（居住用財産）の売却で赤字が出た場合、具体的には以下の2つの特例のうち、ご自身の状況に合ういずれかを利用することになります。

① マイホームを買い換えた場合の特例（買い換え特例）

旧居を売却して損失が出たうえで、新たに新居（マイホーム）を購入する場合に適用できる特例です。

② 住宅ローンが残っている自宅を売却する場合の特例（ローン残高特例）

新居を購入せず賃貸住宅に引っ越す場合や、実家に戻る場合など、「買い換えを行わないケース」でも利用できる特例です。ただし、売却前日に住宅ローン残高があることが前提となります。

※なお、この特例で控除できる損失額は「実際の譲渡損失額」と「売却時のローン残高から売却価格を引いた金額」のいずれか少ない方の金額が限度となります。

4. 特例を利用する際の注意点と注意すべき要件

これらの非常にありがたい特例制度ですが、利用するにあたってはいくつか注意すべきポイントがあります。事前にチェックしておきましょう。

1. 所有期間「5年超」の判定に注意！

不動産売却における所有期間は、「買った日から売った日までの実日数」ではありません。「売却した年の1月1日時点」で5年を超えているかどうかで判定します。

例えば、2021年4月1日に購入した物件を2026年5月1日に売却した場合、実日数は5年を超えていますが、2026年1月1日時点ではまだ4年9ヶ月となるため「所有期間5年以下（短期譲渡）」とみなされ、特例が使えない可能性があります。購入・売却のタイミングには十分注意が必要です。

2. 住宅ローン控除との併用について

買い換えを行う場合、「買い換え特例（譲渡損失の繰越控除）」と「新居での住宅ローン控除」は併用が可能です！節税効果を二重で享受できるため、買い換えをご検討中の方には非常に大きなメリットとなります。

3. 親族間取引や投資用物件は対象外

これらの特例は「自分が住むためのマイホーム（居住用財産）」を保護するための制度です。そのため、配偶者や親子、親族への売却（同族間取引）の場合や、人に貸し出していた賃貸マンション・アパート、投資用物件、保養施設（別荘）などの売却で出た赤字には適用されません。

まとめ：不動産売却の赤字は放置せず、ヤマダ不動産にご相談を！

マイホームの売却で赤字になってしまった場合でも、適切な知識を持ち、正しく確定申告を行えば、税金の還付や翌年以降の節税といった大きなリターンを得ることができます。

「自分の家は特例の対象になるのかな？」「売却代金でローンを払い切れるか不安……」「新居の住宅ローンと合わせてどれくらい節税できるか計算してほしい」など、不動産売却に関する疑問や不安は、お一人で悩まず専門家へご相談いただくのが一番の解決策です。

適用には所有期間や所得金額などの詳細な条件がありますので、不動産売却をご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください。

西宮市・尼崎市・伊丹市でマンション・戸建てなど、不動産の査定・売却をご検討中の方は【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】へ。お客様からのご連絡を心よりお待ちしております。