＊購入から5年以内のマンション売却。税金が高くなる理由とは？＊｜西宮市の不動産購入・売却のことならヤマダ不動産西宮甲子園店

こんにちは！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店株式会社MyHomeDo】です。

転勤や家族構成の変化、あるいはライフスタイルの見直しにより、「購入してからまだ数年しか経っていないけれど、マンションを売却したい」とご検討中の方はいらっしゃいませんか？

不動産市場が好調な近年、「数年前に買ったマンションが購入時より高く売れた！」というケースも増えています。しかし、ここで注意しなければならないのが「税金」の存在です。

マンションを購入してから5年以内に売却して利益（譲渡所得）が出た場合、5年を超えてから売却する場合に比べて税率が倍近く高くなる仕組みがあることをご存じでしょうか。

今回は、5年以内のマンション売却で税金が高くなる理由をはじめ、「5年」の正しい数え方、活用できる特例や新居での住宅ローン控除との関係まで、分かりやすく徹底解説していきます！

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1. 5年以内の売却で税金が高くなる理由「短期譲渡所得」とは？

マンションなどの不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「所得税」と「住民税」（＋復興特別所得税）が課税されます。

この時の税率は、売却した不動産の「所有期間」によって2種類に大きく分かれます。それが「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」です。

【所有期間による譲渡所得税率の違い】

【5年以下】短期譲渡所得

所得税：30.63％
住民税：9.00％

合計：39.63％

【5年超】長期譲渡所得

所得税：15.315％
住民税：5.000％

合計：20.315％

上記のように、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率はなんと39.63％（約4割）にも上ります。

5年を超える「長期譲渡所得」の税率（20.315％）と比較すると、約2倍もの税率差があることがお分かりいただけるかと思います。そのため、「売却益（譲渡益）が出たのに、税金で想像以上にお金を持っていかれてしまった……」ということになりかねないのです。

なぜ短期間の売却は税金が高く設定されているのか？

このような差が設けられている理由は、主に「土地やマンションの短期間での転売（投機的取引）を抑制するため」です。バブル期のように、不動産を短期間で購入・売却して不当に価格を釣り上げる行為を防ぎ、実需層が安心して住宅を購入できるように税制上のブレーキがかけられているのです。

2. カウント方法に注意！「所有期間5年」の判定基準とは？

ここが最も間違いやすい注意ポイントです！
不動産税制における「所有期間が5年」というのは、「マンションを購入した日から引き渡した日までの実日数」ではありません。

正しい判定基準は、「売却した年の『1月1日時点』で所有期間が5年を超えているかどうか」となります。

【勘違いしやすい具体例】
・購入日（取得日）：2021年4月1日
・売却日（譲渡日）：2026年5月1日

上記の場合、カレンダー上では「5年1ヶ月」経過しているため一見「5年超（長期）」に見えます。しかし、税務上の判定日である「2026年1月1日時点」では、所有期間は4年9ヶ月となります。
したがって、このケースでは「5年以下（短期譲渡所得）」の税率（39.63％）が適用されてしまうのです。

【所有期間の正しいカウントイメージ】

2021年4月1日（購入）➔ 2026年1月1日判定（4年9ヶ月＝5年以下/短期）➔ 2026年5月1日（売却）
※「2027年1月1日」を迎えてから売却しないと長期譲渡所得になりません！

「自分は5年経っているから大丈夫」と思っていても、売却契約や引き渡しのタイミングを数ヶ月誤るだけで、税金が倍増してしまう恐れがあります。売却時期の決定は非常に慎重に行う必要があります。

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3. 利益が出ても安心？マイホーム売却の「3,000万円特別控除」

「5年以内の売却だと39.63％も税金が取られるなら、売却益が出たら大変なことになるのでは……」と不安に思われた方も多いでしょう。しかし、売却するマンションがご自身の住まい（マイホーム/居住用財産）である場合は救済措置があります。

居住用財産を売ったときの3,000万円の特別控除

マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、所有期間（短期・長期）に関わらず譲渡所得（売却益）から最大3,000万円まで控除できる特例が存在します。

【譲渡所得の計算式】
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－ 3,000万円（特別控除）

取得費：マンションの購入代金（建物部分は減価償却後）＋購入時諸費用
譲渡費用：売却時の仲介手数料、印紙代など

つまり、マンションを売却して出た利益が3,000万円以内であれば、3,000万円特別控除を適用することで譲渡所得が0円となり、短期譲渡所得（税率39.63％）であっても税金はかかりません！

3,000万円特別控除を受けるための主な要件

自分が住んでいるマンションを売却すること（住まなくなってから3年経過する年の12月31日までの売却も可）。
前年・前々年にこの特例や他の特例の適用を受けていないこと。
親子や夫婦、同族会社など「特別な関係がある人」への売却ではないこと。

4. 【超重要】住み替え予定の方は注意！「住宅ローン控除」との選択

5年以内のマンション売却で3,000万円特別控除を使えば税金がゼロになるケースも多いですが、住み替え（新しいマイホームの購入）を予定している方は大きな落とし穴があります。

【重要】3,000万円特別控除と「新居の住宅ローン控除」は原則併用できない！
旧居の売却で「3,000万円特別控除」を適用すると、売却した年およびその前後2年間（合計5年間）に取得した新居において「住宅ローン控除」を利用することができなくなります。

新居で住宅ローンを組み、今後13年間（あるいは10年間）で数百万円規模の住宅ローン控除（減税）を受ける計画がある場合、売却時の3,000万円特別控除を使ってしまうと、新居での控除枠を丸々手放すことになってしまいます。

【どちらがお得？シミュレーション比較の視点】

選択肢	得られるメリット	注意点・デメリット
パターンA 3,000万円特別控除を使う	売却時の譲渡所得税（39.63％）が0円になる	新居で住宅ローン控除が使えなくなる
パターンB 譲渡所得税を支払い、新居で住宅ローン控除を使う	新居で毎年の住宅ローン控除（最大13年間）が受けられる	売却時に短期譲渡所得税の支払いが発生する