＊家の売却で赤字になっても。利用できる特例について＊

こんにちは！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。

マイホームを売却する際、「できれば高く売りたい」と誰もが願うものですが、築年数や市場の変動によって「思ったような価格で売れず赤字になってしまった…」というケースは少なくありません。

「売却で損をしてしまったから、税金のことはもう関係ないかな…」と思っていませんか？
実はそれ、非常にもったいないです！

マイホームの売却で赤字（譲渡損失）が出た場合、確定申告を行うことで税金を大幅に安くできる「節税の特例」が用意されています。

今回は、家を売って赤字になったときに必ず知っておきたい「税金の救済制度」について、図解を交えて分かりやすく解説します！

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1. 不動産売却における「赤字（譲渡損失）」とは？

そもそも、不動産売却における「赤字」とはどのような状態を指すのでしょうか？
単に「〇〇万円で買った家が、〇〇万円でしか売れなかった」ということだけではありません。

税金計算上の赤字（正式名称：譲渡損失）は、以下の計算式で算出します。

この計算結果がマイナス（赤字）になった状態を「譲渡損失」と呼びます。

マイホームの売却では、次のようなケースで赤字が発生しやすくなります。

• 購入時の価格よりも市場価値が下がり、売却代金が低くなった
• 売却代金だけでは住宅ローンの残高を完済できなかった（オーバーローン）
• 売却代金は購入額と同等だったが、仲介手数料などの諸費用を含めるとマイナスになった

2. 赤字になったら使いたい！2つの基本制度「損益通算」と「繰越控除」

家を売って赤字が出た場合、国の特例制度である「損益通算（そんえきつうさん）」と「繰越控除（くりこしこうじょ）」を活用することで、納めすぎた税金を取り戻したり、翌年以降の税金を安くしたりできます。

2-1. 給与所得などの税金を減らせる「損益通算」

「損益通算」とは、不動産の売却で出た「赤字（損失）」を、同じ年の他の所得（給与所得や事業所得など）と相殺できる仕組みです。

会社員の方であれば、毎月の給料から所得税や住民税が天引きされていますが、損益通算によってその年の所得が大幅に減るため、確定申告をすれば支払っていた所得税が戻り（還付）、翌年の住民税も安くなります。

2-2. 1年で引ききれない場合に使える「繰越控除（最長3年間）」

赤字の金額が大きく、売却した年の給与所得だけでは相殺しきれなかった場合（赤字が残った場合）はどうなるでしょうか？

ここで登場するのが「繰越控除」です。控除しきれなかった赤字を、翌年以降最長3年間にわたって繰り越し、将来の所得から差し引くことができます。つまり、最大で「売却年 ＋ 3年間 ＝ 合計4年間」節税効果が続きます。

3. 【状況別】家を売って赤字が出た時に使える2つの特例

マイホームの売却に伴う損益通算・繰越控除には、次の2つの特例があります。ご自身の売却パターンがどちらに当てはまるか確認してみましょう。

3-1. 【買い換えの場合】買い換え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除

正式名称を「マイホームを買い換えたときの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

自宅を売却して損が出ただけでなく、新たに新居（マイホーム）を購入するケースで使える特例です。

この特例の最大の魅力は、「新居で購入した際の住宅ローン控除」と「この赤字の繰越控除」を同時に併用できる点です！上手に活用することで、数年間にわたり税負担を劇的に減らすことができます。

3-2. 【売却のみの場合】特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除

正式名称を「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

「新しく家を買わずに、売った後は賃貸住宅に引っ越す」という場合でも、住宅ローンの残高を売却代金でまかないきれなかった（住宅ローン残高 ＞ 売却価格）場合であれば利用可能です。

ただし、この特例で損益通算できる赤字の金額には上限があり、「住宅ローンの残高から売却価格を引いた金額（＝手元に残ってしまった住宅ローン差額）」が限度となります。

4. 特例を利用するための主な要件チェックリスト

これらの特例を利用するためには、国税庁が定めるいくつかの要件をすべてクリアする必要があります。代表的なチェックポイントを確認してみましょう。

※上記以外にも細かな規定があるため、実際に申請する際は専門家や税務署への確認が必要です。

5. 特例を受けるための注意点と確定申告の流れ

この特例を利用するにあたり、最も重要な注意点が1つあります。

「売却して赤字になったから確定申告をしなくていい」は間違い！
特例を使うには「確定申告」が絶対に必須です！

売却益（譲渡所得）が出て税金を払う必要がある場合だけでなく、「赤字で税金を安くしたい時（特例を使う時）」も、自ら申告しなければ税金は安くなりません。

特に普段確定申告に馴染みがない会社員の方（年末調整のみの方）は、申告漏れをしやすいため注意しましょう。

【手続きの基本フロー】

1. 書類の準備：不動産の売買契約書、譲渡費用（仲介手数料等）の領収書、売却前日の住宅ローン残高証明書、源泉徴収票などを用意します。
2. 申告書の作成：売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に、管轄の税務署へ確定申告書を提出します。
3. 還付金の受け取り：申告から約1〜2ヶ月後に、指定口座へ所得税が還付されます。
4. 翌年の申告（繰越控除がある場合）：翌年以降も赤字を繰り越す場合は、収支がない年であっても連続して確定申告を行う必要があります。

6. まとめ：赤字の売却こそ専門家へ相談を！

マイホームの売却で赤字が出てしまうと落ち込んでしまうかもしれませんが、国の救済措置である特例をしっかり活用すれば、「所得税の還付」や「住民税の軽減」によって大きな経済的メリットを受けることが可能です。

「うちのケースは特例が使えるのかな？」
「ローン残高が残っているけれど、どうやって売却を進めればいい？」
「売却にかかる経費や税金の計算が難しくてよく分からない…」

そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひ【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】へご相談ください！

不動産のプロとして、適切な売却査定はもちろん、税金面や資金計画まで考慮した最適なご提案をさせていただきます。西宮市・尼崎市・伊丹市エリアで不動産売却をご検討中の方は、お気軽にお問い合わせください。

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