＊売れる家・売れない家の違いとは？ポイントを解説＊

こんにちは！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。

大切なマイホームや所有されている不動産を売却する際、「本当に自分の家は売れるのだろうか」「なかなか買い手がつかなかったらどうしよう」と不安に感じる方は少なくありません。

不動産売却を成功させるためには、市場で「どんな物件が買主に選ばれるのか」というポピュラーな傾向や特徴をしっかりと知ることがとても重要です。

売れやすい家の特徴としては、駅から近いなどの立地の良さや築年数の浅さ、日頃からきれいに手入れ・保たれた室内状態、ニーズの高いファミリー向けの間取りなどが挙げられます。さらに、新生活が始まる春や秋などの売り出すタイミングや適切な価格設定も、成約スピードを大きく左右するポイントです。

一方で、相場から乖離した高い価格設定や築年数の古さ、アクセスや日当たりの不利さ、建物の状態の悪さ（老朽化）、特殊すぎる間取りなどは、購入希望者に敬遠されやすい傾向があります。

しかし、もし売却がスムーズに進まない場合であっても、価格設定や見せ方、販売戦略の見直し次第で十分に改善できるケースが数多くあります。

今回は、売れやすい家と敬遠されやすい家の具体的な特徴から、売れないときの改善策、ヤマダ不動産の強みまで分かりやすく徹底解説していきます！

1. 買主に選ばれる！売れやすい家・不動産の5つの特徴

不動産市場において、購入希望者から人気が集まり、早期に高値で売却できやすい物件には明確な共通点があります。ご自身の所有する物件が当てはまっているかチェックしてみましょう。

① 好立地・交通アクセスの良さ（駅徒歩10分圏内）

不動産購入において最も重視される条件の一つが「立地」です。最寄り駅から徒歩10分圏内（理想は徒歩5分以内）の物件や、特急・急行の停車駅、商業施設やスーパー、病院、学校などが近くにある利便性の高いエリアは、時代を問わず高い需要があります。

② 築年数が浅い（築10年〜15年以内）

築年数が浅い物件は、外観や設備が新しく、購入後に大規模なリフォームを行わずにそのまま住み始められるため、幅広い買主層から人気を集めます。また、新耐震基準を満たしている安心感や、住宅ローン控除などの税制優遇が受けやすい点も大きな強みです。

③ きれいに保たれた室内状態と日当たりの良さ

普段からこまめに掃除や手入れが行き届いており、カビや嫌な臭いが少ないきれいな状態の家は、内覧時の第一印象（内見印象）が抜群に良くなります。また、南向きや東向きで日当たり・通風が良いお部屋は清潔感があり、購入意欲を高めます。

④ ニーズの高い標準的な間取り（ファミリー向け3LDK・4LDK）

西宮市・尼崎市・伊丹市などの阪神エリアでは、子育て世代（ファミリー層）の需要が非常に高いため、使い勝手の良い3LDKや4LDKの間取り、対面式キッチン、十分な収納スペースがある住宅は売れやすい傾向にあります。

⑤ 適切な売り出しタイミングと価格設定

新生活準備が本格化する1月〜3月や、秋の異動期である9月〜10月は不動産売買が活性化するベストシーズンです。また、市場相場を的確に把握し、周辺の類似物件と比較しても妥当な価格設定がされている物件は、売り出し直後から問合せが殺到します。

2. なぜ売残る？購入希望者に敬遠されやすい家の5つの特徴

一方で、売りに出してから何ヶ月も問合せが来ない、内覧は入るけれど成約に至らないという物件にも、共通する理由が存在します。

① 市場相場より高い価格設定（高望み価格）

売れない原因の8割以上は「売り出し価格の設定」にあります。「思い入れがあるから」「少しでも高く売りたい」という気持ちから相場よりも高過ぎる価格で売り出してしまうと、ポータルサイトでの検索条件から外れ、購入検討者の比較対象すら入れなくなってしまいます。

② 築年数が古く老朽化が進んでいる

築30年〜40年以上の物件や、耐震補強・大規模修繕が行われていない建物は、購入後のリフォーム費用が数百万円単位で膨らむため敬遠されがちです。特に旧耐震基準（1981年5月以前建設）の物件は住宅ローン審査が厳しくなることも影響します。

③ 立地・生活環境の不利さ

駅から徒歩20分以上かかる、急な坂道が多い、バスの便が悪いといったアクセスの課題や、日当たりが極端に悪い（北向き・前棟との距離が近い）、線路や幹線道路沿いで騒音や振動がある立地は、購入希望者から避けられる傾向があります。

④ 建物の状態が悪く手入れがされていない

室内が散らかっている、壁紙の破れや床の傷が目立つ、雨漏りや水回りの黒カビ、ペットやタバコの強い臭いが残っている場合、内覧に来た買主様に「管理がされていない家」というネガティブな印象を与えてしまいます。

⑤ 特殊すぎる間取り・個性的なデザイン

所有者の強いこだわりで作られた極端に広いリビングと1部屋しかない間取り（1LDKの広い戸建て等）や、部屋の形状が歪な物件、個性的すぎる壁紙・インテリアは、一般的なファミリー層の生活スタイルに合わず、ターゲットが極めて狭くなってしまいます。

3. なかなか売れない場合の見直しポイントと改善策

もし「すでに売り出しているけれど、なかなか売れなくて困っている」という場合でも、諦める必要はありません。以下のポイントを見直すことで、現状を劇的に改善できる可能性があります。

■ 改善策①：売却価格の適正化（値下げ・価格改定）

周辺の売出し事例や成約事例を再度調査し、市場相場に見合った価格へ見直します。端数調整（例：3,000万円→2,980万円など）を行うだけでも、ポータルサイトの検索で上位に表示されやすくなり、閲覧数が一気に増えることがあります。

■ 改善策②：内覧時の「第一印象」を劇的にアップさせる

購入希望者が内覧に来た際の印象を良くするため、徹底的な掃除や断捨離（不要な荷物の撤去）、明るい照明への交換を行います。特に水回り（キッチン・浴室・トイレ）のプロによるハウスクリーニングは、数万円の投資で売却確率を飛躍的に高める効果的な方法です。

■ 改善策③：不動産会社・販売戦略（媒介契約）の見直し

不動産ポータルサイト（SUUMOやHOME'S等）に掲載されている写真が暗い、物件の魅力を伝えるコメントが少ないといった場合、集客力に影響が出ます。媒介契約の種類（専任媒介・一般媒介）を見直したり、地域密着で集客力のある不動産会社へ変更することも有効な手段です。

■ 改善策④：買取（即時現金化）への切り替えを検討する

「急ぎで現金化したい」「何度も内覧対応をするのが面倒」「リフォーム費用をかけずに手放したい」という場合は、不動産会社が直接買い取る「不動産買取」を利用するのが最も確実な解決策となります。

4. 売れやすい家・敬遠されやすい家の比較表

ここまでのポイントを分かりやすく比較表にまとめました。ご所有物件の現状把握にお役立てください。

まとめ：不動産売却のお悩みはヤマダ不動産西宮甲子園店へ！

不動産売却では「売れやすい条件」を備えていることも大切ですが、たとえ不利な条件があったとしても、適切な価格設定・適切なアプローチ・適切な見せ方を徹底することで、希望に沿った売却を実現することができます。

ご状況に合わせたご提案を行っておりますので、不動産売却でお悩みの方はぜひ一度ご相談ください。

西宮市・尼崎市・伊丹市でマンション・戸建てなど、不動産の査定・売却をご検討中の方は【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】へ。お客様からのご連絡を心よりお待ちしております。