住宅ローン返済中でも売却は可能！状況に合わせた最適な選択肢とは？
こんにちは！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。
「急な転勤が決まった」「ライフステージが変わって住み替えたい」「毎月の返済が苦しくなってきた」など、家を売却したい理由は人それぞれです。しかし、そこで多くの方が直面するのが「住宅ローンがまだ残っているけれど、本当に家を売ることができるの？」という疑問ではないでしょうか。
結論からお伝えすると、住宅ローンの返済中であっても、家を売却することは十分に可能です！
ただし、ローンが残っている物件を売却するには、おさえておくべき重要なルールや、物件の査定額に応じた進め方の違いがあります。今回は、住宅ローン返済中の売却の流れや、査定額がローン残高を下回ってしまった場合の対処法などを、初めての方にもわかりやすく徹底解説します！
1. なぜ住宅ローン返済中でも売却できるのか？
「ローンが残っている＝銀行に借金をしている状態」なのに、なぜ家を売ることができるのでしょうか。その秘密は「抵当権（ていとうけん）」の抹消にあります。
抵当権とは？
住宅ローンを組む際、金融機関は万が一返済が滞ったときに物件を差し押さえて競売にかけることができる権利を設定します。これが「抵当権」です。
家を売却して新しい買主様へ名義を変更するためには、この抵当権を完全に消す（抹消する）ことが絶対条件となります。金融機関に住宅ローンを全額返済すれば、抵当権を抹消してもらうことができます。
実際の売却の流れ
「手元に一括返済できるお金がないと売れないの？」と思われるかもしれませんが、ご安心ください。多くの方は、「家を売って得た売却代金」を使ってその場でローンを完済し、同時に抵当権を抹消するという手続きを踏んでいます。
具体的には、売買契約を結んだ後の「決済・引き渡し」の日に、買主様から振り込まれる代金でそのままローンの残高を支払い、司法書士がその場で抵当権抹消の手続きを行います。そのため、事前にまとまった現金を用意できなくても売却は可能です。
2. まずは「アンダーローン」か「オーバーローン」かを確認しよう
住宅ローン返済中の売却において、最も重要な最初のステップは「あなたの家がいくらで売れそうか（査定額）」と「ローンの残高がいくらか」を比較することです。このバランスによって、売却の難易度や選ぶべき方法が大きく変わります。
状況は大きく分けて、以下の2つのパターンに分類されます。
| 状態 | 条件 | 特徴 |
| アンダーローン | 売却予想価格 ＞ ローン残高 | 売却代金だけでローンを完済できるため、比較的スムーズに売却が可能。手元にお金が残るケースも。 |
| オーバーローン | 売却予想価格 ＜ ローン残高 | 売却代金だけではローンを完済できない。不足分を別の方法で補う必要がある。 |
それぞれのパターンについて、詳しく見ていきましょう。
① 理想的な「アンダーローン」の場合
家の査定額（または実際の売却価格）がローンの残高を上回っている状態です。
例： ローン残高が2,000万円で、家が2,500万円で売れた場合
結果： 売却代金で2,000万円のローンをすんなり完済でき、仲介手数料などの諸費用を差し引いても、手元に現金が残ります。この残ったお金は、新居の購入資金や引越し費用、生活費などに自由に使うことができます。手続きも標準的な流れで進むため、トラブルになりにくいのが特徴です。
② 対策が必要な「オーバーローン」の場合
家の査定額がローンの残高を下回ってしまっている状態です。
例： ローン残高が2,500万円あるのに、家が2,000万円でしか売れない場合
結果： 売却代金をすべてローンの返済に充てても、まだ500万円の借金が残ってしまいます。このままでは金融機関に抵当権を外してもらえないため、「不足している500万円をどうやって補うか」を考えなければなりません。
「オーバーローンだと家は売れないのでは…」と不安になる方も多いですが、決してそんなことはありません。不足分を補うための具体的な解決策がいくつか用意されています。
3. オーバーローンでも家を売るための3つの解決策
もし査定の結果、オーバーローンになることが分かったとしても、諦める必要はありません。お客様の経済状況や今後のライフプランに合わせて、以下のような選択肢から最適な方法を選んで進めていきます。
解決策①：自己資金や親族からの支援で補填する
最もシンプルで、その後のリスクが少ない方法です。ローン残高に届かない不足分（上記の例でいう500万円）を、ご自身の貯蓄（預貯金）から出して充当します。また、ご両親や親族から資金の援助（贈与や借入）を受けられる場合は、それを活用して完済を目指します。
これによって借金がゼロの状態で新生活をスタートできるため、精神的な負担も一切ありません。
解決策②：住み替えローン（買換えローン）を利用する
「今の家を売って、すぐに新しい家に引っ越したい」という住み替え目的の方に有効な方法です。
住み替えローンとは、「現在の家のローン不足分」と「新しく購入する新居のローン」を一つにまとめて、新しく借り入れることができるローンのことです。
メリット： 手元にまとまった現金がなくても、今の家を売却して新居へ引っ越すことができます。
注意点： 本来の新居の価値以上の金額を借り入れる（オーバーローン状態を新居に引き継ぐ）ことになるため、融資の審査が通常よりも厳しくなります。また、毎月の返済額が高くなる傾向があるため、事前の綿密な資金計画が欠かせません。
解決策③：金融機関と相談しながら進める「任意売却」
「毎月のローンの返済がすでに苦しく、滞納しそう」「自己資金も用意できないし、住み替えローンも組めない」といった場合に検討されるのが任意売却（にんいばいきゃく）です。
これは、ローンの完済ができない状態であっても、借入先の金融機関（債権者）と交渉し、「売却代金がローン残高を下回っても、抵当権を外して売却することを認めてもらう」という特殊な売却方法です。
メリット： 何もせず放置して「競売（けいばい）」にかけられるよりも、市場価格に近い高値で売却できる可能性が高くなります。また、周囲にローン滞納を知られずに通常の売却と同じように進められる点や、引越し時期の融通が利きやすい点も大きなメリットです。
注意点： 信用情報機関に未払いの履歴が残る（いわゆるブラックリストに載る）ことや、売却後も残った債務（借金）は無理のない範囲で分割返済していく義務が残ります。
4. 住宅ローン返済中の売却を成功させるためのステップ
少しでも有利に、そしてスムーズに売却を進めるためには、事前の準備と正しい手順を知っておくことが大切です。
ステップ1：住宅ローンの残高を正確に把握する
まずは「今、正確にいくらのローンが残っているのか」を確認しましょう。
毎年秋頃に送られてくる「住宅ローン年末残高証明書」を確認するか、インターネットバンキングのマイページ、もしくは融資を受けている金融機関の窓口に問い合わせることで、最新の返済シミュレーションや残高が分かります。
ステップ2：不動産会社に「査定」を依頼する
ローン残高が分かったら、次は家がいくらで売れるかを知るために不動産会社へ査定を依頼します。
ここで重要なのは、「地域の相場に精通し、ローンの残る物件の売却実績が豊富な会社を選ぶこと」です。ただ高いだけの根拠のない査定額に惑わされず、市場の現実を見据えた適正な価格を提示してくれる会社を選びましょう。
ステップ3：諸費用を計算に入れた資金計画を立てる
不動産の売却には、以下のような諸費用がかかります。これらも考慮して手元にお金がいくら残るか（またはいくら不足するか）を計算する必要があります。
仲介手数料： 不動産会社に支払う成功報酬
印紙税： 売買契約書に貼付する印紙代
登記費用： 抵当権抹消を司法書士に依頼する報酬・登録免許税
一括返済手数料： 金融機関にローンを繰り上げ完済する際の手数料
これらを合算し、売却価格から引いた上でプラスになるかマイナスになるかを算出します。
5. 【ヤマダ不動産西宮甲子園店】が選ばれる理由
住宅ローンが残っている物件の売却は、金融機関との調整や専門的な書類手続きが多く、不安や疑問がつきものです。西宮市・尼崎市・伊丹市周辺での不動産売却なら、ぜひ私たち【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】にお任せください！
地域密着の豊富な情報量と確かな査定力
西宮市を中心に、尼崎市や伊丹市といった地域の不動産相場を熟知しています。「少しでも高く、少しでも早く」売りたいというお客様のご希望に寄り添い、市場データに基づいた的確な査定価格と売却戦略をご提案いたします。
状況に合わせた柔軟な提案とサポート
お客様お一人おひとりのローンの状況、経済背景、今後のライフプランは異なります。
「アンダーローンで手元にお金を残したい」という方はもちろん、「オーバーローンになりそうで不安」「住み替えローンを検討したい」といった複雑なケースまで、これまで培ったノウハウを活かして、無理のない最適な選択肢をご案内します。難しい専門用語も使わず、分かりやすくご説明することを心がけております。
「まずは知りたい」という段階でのご相談も大歓迎！
「まだ売却すると決めたわけではないけれど、まずは自分の家がいくらで売れるのか、ローンを返せるのかだけ知りたい」という段階のご相談でも、もちろん大歓迎です！
査定をしたからといって、無理に売却を勧めるようなことは一切ございませんので、どうぞリラックスしてお問い合わせください。
6. まとめ
住宅ローンが残っている状態でのマイホーム売却は、決して珍しいことではありません。ルールを守り、事前の資金計画をしっかり立てれば、安心して次のステップへ進むことができます。
「我が家の場合はアンダーローンになる？オーバーローンになる？」
「住み替えたいけれど、今のローンはどうすればいい？」
そんな疑問が浮かんだら、一人で悩まずにまずはプロにご相談ください。お客様にとって最も負担が少なく、笑顔で新生活を迎えられる方法を一緒に見つけましょう！
戸建て・マンションの売却・査定なら、【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】へ。
皆様からのお問い合わせ・ご相談を、スタッフ一同心よりお待ちしております！
皆様の不安を安心に変えるお手伝いをさせていただきます。どうぞお気軽にお声がけください！
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ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo
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