土地の売却は「古家付き」と「更地」どっちが売れる？損をしない判断　　基準と事前準備

相続した実家や、長年住んでいた古い一戸建ての売却を検討するとき、多くの方が最初に悩まれるのが「古い建物を壊して更地にしてから売るべきか、それとも古家付き土地のまま売るべきか」という問題です。

建物の解体には100万円〜300万円ほどの大きな費用がかかるうえ、解体するタイミングを間違えると固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクもあります。一方で、古家が残っていることで買い手が敬遠し、なかなか売れないケースも少なくありません。

この記事では、西宮市・尼崎市・伊丹市エリアの不動産市場の傾向も踏まえながら、「古家付き」と「更地」それぞれのメリット・デメリット、後悔しない選び方の基準、そして売却前に必ずやっておくべき準備をわかりやすく解説します。

1. 結論：古家付きと更地、どっちが売れやすい？

結論からお伝えすると、「建物の状態や築年数、そしてエリアの需要によって正解が変わる」というのが不動産売却のリアルな答えです。

ただし、一般的な傾向として「築30年以上でリフォームしても住むのが難しい建物」であれば、買主様が新築を建てる前提で購入されることが多いため、更地の方が圧倒的に売れやすくなります。更地であれば土地の形や日当たり、地盤の状態がひと目でわかり、買主様が建築プランをイメージしやすいからです。

一方で、まだリフォームすれば十分に住める建物や、解体費用が高額になりすぎて売却価格と釣り合わない場合は、「古家付き土地」として売り出す方が手元に残るお金が多くなるケースがあります。

2. 後悔しない！古家付きか更地かを決める3つの判断基準

ご自身の土地をどちらの方法で売り出すべきか迷ったときは、次の3つの基準に当てはめて考えてみてください。

基準①：築年数と建物の傷み具合

木造住宅の場合、法定耐用年数は22年とされており、不動産市場では築20年〜25年を超えると建物自体の査定価格はほぼゼロになります。

築25年未満で雨漏りや傾きがなく、水回りを交換すれば住める状態であれば「中古戸建て（または古家付き土地）」として十分価値があります。逆に、築40年以上が経過し、シロアリ被害や老朽化が激しい場合は、建物の存在自体がマイナス評価になりやすいため、更地化を前向きに検討すべきタイミングです。

基準②：「再建築不可物件」に該当しないか

ここが最も重要な注意点です。現在の建築基準法では、「幅員4m以上の道路に2m以上接している土地」でないと新しい家を建てられません。昔に建てられた家の中には、この条件を満たしていない「再建築不可物件」が存在します。

基準③：売出価格と解体費用のバランス

たとえば、更地なら2,500万円で売れる土地の解体費用が150万円であれば、差し引き2,350万円が手元に残ります。しかし、土地の相場が500万円のエリアで解体費用に200万円かかってしまうと、手残りが大きく減ってしまいます。

周辺相場と解体見積もりを比較し、「解体費用をかけても十分に利益が残るか」を事前に計算することが大切です。

3. 知らないと損する！「更地渡し」という賢い売り方

「更地の方が売れやすいのはわかったけれど、売れるかどうかわからない段階で先に何百万円もかけて解体するのは怖い…」という方も多いはずです。

そこでおすすめなのが、「古家がある状態で売り出し、売買契約が決まってから引き渡しまでに売主負担で解体する（＝更地渡し条件付き売却）」という方法です。

また、解体を行う時期にも注意が必要です。固定資産税は毎年1月1日時点の土地の状況で課税額が決まります。住宅が建っていれば「住宅用地の特例」により固定資産税が最大6分の1に軽減されていますが、1月1日時点で更地になっているとこの特例が外れてしまいます。

年明け早々に引き渡しを予定している場合などを除き、むやみに年末に解体して更地のまま年を越さないようスケジュールを組むのが節税のコツです。

固定資産税や不動産の税金について詳しく知りたい方はこちら

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4. 土地売却を成功させるために「しておくべき5つの事前準備」

古家付きで売る場合も、更地にして売る場合も、事前の準備ひとつで売却スピードや最終的な手取り額が大きく変わります。売却活動を始める前に、以下の5つの準備を進めておきましょう。

準備で特に重要な「境界確定」と「地中埋設物」

都市部や住宅密集地（西宮市・尼崎市・伊丹市など）の土地取引では、買主様が住宅ローンを利用する際や新築を建てる際に、「確定測量図（隣地所有者の署名・捺印がある測量図）」の提出を求められるケースがほとんどです。

測量には3ヶ月〜4ヶ月ほど時間がかかる場合があるため、売却を考え始めた段階で不動産会社を通じて測量が必要かどうかチェックしておくと、契約後の引き渡しまで非常にスムーズに進みます。

5. まとめ：解体する前に、まずは不動産会社へ相談しよう！

土地の売却において、「古家付き」と「更地」のどちらが正解かは、建物の状態・法律上の制限・エリアの買主ニーズによって大きく異なります。

一番避けたいのは、「良かれと思って先に自費で解体したのに、実は古家付きのままでも同じくらいの価格で売れた」あるいは「再建築不可の土地だった」という失敗です。

ヤマダ不動産西宮甲子園店（株式会社MyHomeDo）では、西宮市・尼崎市・伊丹市を中心に、土地の形状や周辺相場を踏まえた「古家付き査定」と「更地渡し査定」の両方をご提案しております。相続したご実家の片付けや解体業者のご紹介、境界測量の手配までワンストップでサポートいたしますので、まずはお気軽にご相談ください！