＊不動産売却で発生する「譲渡所得税・住民税」とは？＊
こんにちは！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。
マイホームや所有されている土地・マンションなどの不動産を売却する際、多くのお客様が気にされるのが「手元にいくら残るのか？」という点です。
不動産が高値で売れたとしても、後から思いもよらない「税金」がかかってしまうと、今後の資金計画が狂ってしまうこともあります。その中心となるのが「譲渡所得税」と「住民税」です。
「難しそう…」「税金の計算なんて分からない…」とお悩みの方もご安心ください！今回は、不動産売却にかかる税金の仕組みから計算方法、大幅な節税に役立つ「3,000万円特別控除」まで、分かりやすく徹底解説いたします！
まずはプロにあなたの家がいくらで売れるか査定してみませんか？
1. 不動産売却で発生する「譲渡所得税・住民税」とは？
不動産を売却したときにかかる税金には、印紙税や登録免許税などもありますが、金額として大きくなりやすいのが「譲渡所得税（所得税＋復興特別所得税）」と「住民税」です。
この2つの税金は、不動産を売った価格全体にかかるわけではありません。
あくまで、不動産を売却したことによって得られた「利益（譲渡所得）」に対してのみ発生します。
つまり、昔買った価格や売却にかかった費用よりも安くしか売れず、利益が出なかった（赤字だった）場合には、譲渡所得税・住民税は一切かかりません。
2. 譲渡所得（利益）の基本的な計算式
それでは、具体的にどのように税額を計算するのかを見ていきましょう。
計算の基本ステップは以下の通りです。
譲渡所得（利益）＝ 売った値段 － ( 買った値段 ＋ 諸費用 )
それぞれの項目の意味は以下の通りです。
- 売った値段（譲渡価額）：不動産を売却した価格
- 買った値段（取得費）：土地・建物の購入代金や購入時の手数料など（※建物の場合は減価償却費を差し引きます）
- 諸費用（譲渡費用）：売却のために直接かかった費用（不動産会社の仲介手数料、契約書の印紙代、立ち退き料など）
3. マイホーム売却の特例「3,000万円の特別控除」とは？
自分が住んでいた家（マイホーム）を売却する場合には、税負担を軽減するための強力な特例が用意されています。それが「居住用財産を売却した際の3,000万円の特別控除」です。
この特例を利用すると、利益（譲渡所得）から最大3,000万円まで差し引くことができます。
（売った値段 － 買った値段 － 諸費用 － 3,000万円）× 税率
つまり、マイホームを売って得た利益が3,000万円以内であれば、譲渡所得税・住民税は「0円」になります！多くの場合、この控除を利用することで税金を支払わずに済むケースがほとんどです。
※この特例を受けるためには、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。税金が0円になる場合でも確定申告は必須ですのでご注意ください。
複雑な税金シミュレーションや売却額査定もまとめてお任せください！
4. 所有期間で大きく変わる！「税率」の仕組み
利益（譲渡所得）が残った場合、そこに「税率」をかけて税額を算出します。
不動産の税率で最も重要なポイントは、「その不動産を何年間所有していたか」によって税率が倍近く変わるという点です。
所有期間により「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2つに区分されます。
| 区分 | 所有期間 | 税率（合計） | 内訳（所得税＋住民税） |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63％ | 所得税 30.63％ 住民税 9％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315％ | 所得税 15.315％ 住民税 5％ |
※所得税率には復興特別所得税（基準所得税額の2.1％）が含まれています。
【重要】「所有期間5年」の数え方に注意！
所有期間が「5年以下」か「5年超」かの判定は、売却した日ではなく、「売却した年の1月1日時点」で判定します。
例えば、2019年4月に購入した物件を2024年5月に売却した場合、実質5年以上経過していますが、2024年1月1日時点では「4年8ヶ月」となるため『短期譲渡所得』になってしまいます！売却時期のタイミングには注意が必要です。
10年以上所有したマイホームの軽減税率
さらに、10年以上所有していたマイホームを売却し、一定の条件を満たす場合は「10年超所有の軽減税率の特例」が適用され、税率がさらに低くなります。
- 譲渡所得 6,000万円以下の部分： 14.21％（所得税 10.21％ ＋ 住民税 4％）
- 譲渡所得 6,000万円を超える部分： 20.315％
この特例は、前述した「3,000万円の特別控除」と併用して使うことができるため、長年住み替えていないマイホームの売却は税金面で非常に優遇されています。
5. まとめ：正確な税額把握と賢い売却は専門家へ！
不動産売却における税金（譲渡所得税・住民税）のポイントを復習しましょう。
- 税金がかかるのは「売った価格」ではなく「売却益（利益）」に対してのみ。
- マイホーム売却なら「3,000万円の特別控除」で税金が0円になるケースが多い。
- 所有期間が5年を超えるか（長期）5年以下か（短期）で税率が大きく変わる。
- 10年超所有のマイホームなら特例でさらに税率が14.21％まで下がる。
このように、不動産の売却では「いつ売るか」「どの控除・特例が使えるか」によって、手元に残る現金が数百万円単位で変わってくることも珍しくありません。
しかし、特例の適用には「居住実態があるか」「過去に類似の控除を受けていないか」など複雑な条件があり、自己判断を行うのは危険です。失敗しない売却計画を立てるためには、実績豊富な不動産のプロへ早めに相談することが何よりの近道です。
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