【不動産売却の手残り額が変わる！】売却時にかかる費用と税金を徹底解説｜西宮・尼崎・伊丹の不動産ガイド
こんにちは！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。
マイホームや土地、相続した不動産の売却を考えたとき、多くの方が気になるのが「結局、自分の手元にいくら残るんだろう？」という疑問ではないでしょうか。
「家が3,000万円で売れたから、そのまま3,000万円が手に入る！」と思ってしまう方もいらっしゃいますが、実は不動産を売却する際にはさまざまな費用や税金が発生します。
一般的に、不動産売却にかかる諸費用の目安は「売却価格の4%〜6%前後」といわれています。しかし、事前に費用の全体像を把握しておかないと、「思ったより手残りが少なくて次の資金計画が狂ってしまった…」という事態にもなりかねません。
そこで今回は、西宮市・尼崎市・伊丹市エリアで不動産売却をお手伝いしている当店が、不動産売却でかかる費用・税金・手残りを増やすコツについて、どこよりもわかりやすく解説いたします！
不動産売却でかかる費用の全体像（目安一覧）
まずは「どんな費用がいつ・いくらくらいかかるのか」の全体像をつかみましょう。
| 費用の項目 | 目安の金額 | 支払いが発生するタイミング |
| 仲介手数料 | 売却価格の3%＋6万円＋消費税（上限） | 契約時（半金）と引き渡し時（半金） |
| 印紙税（印紙代） | 5,000円〜20,000円程度（売買価格による） | 売買契約締結時 |
| 抵当権抹消の登記費用 | 1.5万円〜3万円程度（司法書士報酬含む） | 決済・引き渡し時 |
| 住宅ローンの全額繰上返済手数料 | 5,000円〜30,000円程度（金融機関による） | 決済・引き渡し時 |
| 譲渡所得税・住民税 | 利益（譲渡所得）が出た場合のみ発生 | 売却した翌年の確定申告時期 |
| 必要に応じてかかる費用 | 測量費、解体費、ハウスクリーニング費など | 売却活動前〜決済・引き渡し時 |
売却にかかる費用は、大きく分けると「必ずかかる基本的な費用」と「物件や状況に応じてかかる費用」の2つに分類できます。それぞれ詳しく見ていきましょう。
1. 必ず知っておきたい「基本の売却費用・税金」
まずは、ほとんどの不動産売却で発生する基本的な項目です。
① 仲介手数料（費用の中で一番大きい割合）
仲介手数料とは、不動産会社に買主様を探してもらい、契約を無事に成立させてくれた「成功報酬」として支払う費用です。
宅地建物取引業法により上限額が以下のように定められています。
【仲介手数料の上限計算式（売却価格が400万円を超える場合）】
（売却金額 × 3% ＋ 6万円）＋ 消費税
【例】3,000万円で売却できた場合
（3,000万円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1（消費税）＝ 105万6,000円（税込）
大きな金額に思えるかもしれませんが、不動産会社の査定から写真撮影、広告掲載、内覧対応、価格交渉、契約書の作成・準備まで、すべての売却サポートに対する対価となります。
② 印紙税（不動産売買契約書に貼る切手代）
不動産を売却する際、買主様と「不動産売買契約書」を交わします。この契約書は課税文書にあたるため、記載された売買金額に応じた収入印紙を貼って納税します。
※売買契約書に記載される金額によって印紙代は変わります（現在、軽減措置が適用されます）。
1,000万円超 〜 5,000万円以下： 10,000円（軽減税率）
5,000万円超 〜 1億円以下： 30,000円（軽減税率）
契約書を2通作成し、売主・買主それぞれが保管する場合は、各々が自分の分の印紙代を負担するのが一般的です。
③ 抵当権抹消費用（住宅ローンが残っている場合）
売却する住宅に住宅ローンが残っている場合、金融機関の「抵当権（家を担保にする権利）」が設定されています。家を売却する際は、売却代金で住宅ローンを完済し、この抵当権を登記簿から抹消しなければなりません。
登録免許税： 不動産1筆（土地1筆、建物1棟）につき1,000円
司法書士への報酬： 1万円〜2万円程度
ご自身で手続きすることも不可能ではありませんが、ミスが許されない重要な登記手続きのため、通常は決済当日に立ち会う司法書士へ依頼します（合計で1.5万〜3万円程度が相場です）。
④ 住宅ローンの全額繰上返済手数料
売却代金を使って住宅ローンを一括返済する際、金融機関に対して「繰上返済手数料」が発生する場合があります。
窓口手続きの場合： 1万〜3万円程度
インターネットバンキング等： 無料〜数千円程度
ご利用中の銀行や契約プランによって金額が異なるため、あらかじめローンを組んでいる金融機関に確認しておきましょう。
2. 物件の条件や状況によってかかる費用
すべての人にかかるわけではありませんが、物件の状態や売却プランによって発生する費用もあります。
① 境界確定測量費用（土地や古家付き土地の売却時）
土地や戸建てを売却する際、隣地との境界線が曖昧なままだとトラブルの原因になります。境界標がない場合や公図と実測値がずれている場合は、土地家屋調査士に依頼して「境界確定測量」を行う必要があります。
費用目安： 30万円〜80万円程度（隣地が民有地か官有地かによって変化）
西宮市や尼崎市、伊丹市の閑静な住宅街などでは、境界が明確になっているケースも多いですが、古い土地や相続物件の場合は測量が必要になるケースがあります。
② 建物の解体費用（古家を壊して更地で売る場合）
築年数が古く、建物としての価値がほとんどない一戸建ての場合、「更地渡し（建物を壊した状態で引き渡す）」の条件で売り出すことがあります。
木造住宅の解体費目安： 坪あたり4万円〜6万円程度（30坪で120万〜180万円ほど）
更地にすることで買主様が家を建てやすくなり、早く売れるメリットがありますが、解体費用が先行投資としてかかる点には注意が必要です。
③ ハウスクリーニング費用・不用品処分費用
「少しでも内覧の印象を良くして高く売りたい」という場合に、プロの業者にハウスクリーニングを依頼することがあります。また、家具や家電を処分して売却する場合の不用品回収費用も考慮しておきましょう。
ハウスクリーニング（水まわり〜全体）： 5万円〜15万円程度
不用品処分費用： 量に応じて数万円〜数十万円
3. 売却後に発生する「譲渡所得税（税金）」に注意！
不動産を売却した後に忘れてはならないのが「譲渡所得税（所得税・住民税）」です。
これは「売却して利益が出た場合」にのみ発生する税金です。家を売った金額から、その家を買ったときの価格（購入代金＋購入時の費用）と売却費用を差し引いて、プラス（譲渡益）が出た場合に課税されます。
【譲渡所得の計算式】
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 売却費用）
所有期間によって税率が変わる！
不動産を所有していた期間（売却した年の1月1日時点）によって税率が大きく異なります。
短期譲渡所得（所有期間5年以下）： 税率 39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%）
長期譲渡所得（所有期間5年超）： 税率 20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%）
5年を超えて所有している物件の方が、税率が約半分と大幅に優遇されます。
知っておくべき！節税につながる「特別控除」
「利益が出たら高い税金を取られるの？」と心配になるかもしれませんが、マイホーム（居住用財産）を売却する場合は強力な特例が用意されています。
マイホームを売った時の3,000万円特別控除
マイホームの売却であれば、譲渡益から最大3,000万円まで控除できます。つまり、利益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は実質0円になります！
※特例の適用には「確定申告」が必要です。また、住宅ローン控除との併用条件など細かな規定があるため、事前の確認が重要です。
資金計画で失敗しないためのポイント
不動産売却を成功させるために、費用面で抑えておくべきポイントは以下の3点です。
1. 「売却価格＝手元に入るお金」ではないと理解する
繰り返しになりますが、売却価格から仲介手数料・税金・ローン返済金などを差し引いた額が「手残りの金額（純利益）」になります。買い替えや住み替えを検討されている方は、「手残り額」を基準に次の住まいの予算を組むことが大切です。
2. ローン残高の確認を一番最初に行う
住宅ローンが残っている場合、「売却価格 ＋ 自己資金」でローンを完済できるかが重要なポイントになります。まずは現在のローン残高証明書を発行するか、返済予定表を確認しておきましょう。
3. 不動産会社に「概算の資金計画書」を作ってもらう
自分で計算しようとすると、計算式が複雑で挫折してしまいがちです。信頼できる不動産会社に相談し、「この価格で売れた場合、諸費用がいくらかかって、手元にいくら残るか」という資金計画書（事前試算）を提出してもらうのが最も確実で安心です。
西宮市・尼崎市・伊丹市の不動産売却なら「ヤマダ不動産西宮甲子園店」へ！
不動産の売却費用や税金の仕組みは、物件の状況やお客様のご事情（買い替え、相続、住宅ローン返済など）によって一社一様、一人ひとり異なります。
西宮市・尼崎市・伊丹市エリアで不動産売却をお考えなら、ぜひ【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】にお任せください！
当店が選ばれる理由
わかりやすい「シミュレーション提案」
査定価格だけでなく、仲介手数料や税金、登記費用などをすべて含めた「実際にお手元に残る金額」を明瞭にご提示いたします。お金の不安を残したまま無理に売却を進めることは一切ありません。
地域密着ならではの提案力
西宮市・尼崎市・伊丹市エリアの相場・市場動向を熟知したスタッフが、お客様の条件に合わせた最適な売却スケジュールと販売戦略をご提案します。
ヤマダグループの総合力
不動産売却だけでなく、お引越しや不用品処分、新居での家具・家電のご相談まで、グループのネットワークを活かしてワンストップでサポートいたします。
まとめ：売却費用を正しく把握して、安心の資金計画を！
不動産売却にかかる費用は「売却価格の4%〜6%前後」が目安ですが、事前準備や特例の活用によって節税できたり、無駄な出費を抑えることができます。
「まずは自分の家がいくらで売れるか知りたい」
「ローンが残っているけれど売却できる？」
「税金の特例が使えるか教えてほしい」
どんな疑問・ご不安でも構いません。まずはお気軽に当店の無料査定・ご相談をご利用ください！
西宮市・尼崎市・伊丹市でマンション、戸建て、土地などの売却をご検討中の方は、【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】へ。
皆様からのご連絡・ご来店を、スタッフ一同心よりお待ちしております！
会社概要・店舗情報
ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo
対応エリア： 西宮市、尼崎市、伊丹市、および周辺エリア
取扱物件： マンション、一戸建て、土地、収益物件など
事業内容： 不動産売買仲介・買取・無料査定・資金計画のご相談
アクセス： 阪神電鉄本線「今津駅」から徒歩約13分
