＊住宅ローンが残っていても売却できる？知っておきたい基本ポイント＊

こんにちは！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。

「転勤や住み替え、家族構成の変化などで今の家を売りたいけれど、まだ住宅ローンがたくさん残っている……」「ローン返済中の家って、そもそも売ることができるの？」とお悩みではありませんか？

結論から申し上げますと、住宅ローンが残っている家でも売却することは十分に可能です！

実際にマイホームを売却される方の多くが、住宅ローンが残っている状態で売り出しをスタートされています。ただし、ローン残債のある家を売るには、不動産売却の引き渡し時までに「ローンを全額完済して抵当権を抹消する」という絶対条件をクリアしなければなりません。

今回は、住宅ローン残額がある場合の基本的な売却の流れをはじめ、「アンダーローン」と「オーバーローン」の違い、売却代金で足りない場合の対処法、さらには任意売却まで、知っておくべき基本ポイントを分かりやすく徹底解説していきます！

1. なぜ住宅ローンが残っていると売却に条件がつくのか？

住宅ローンが残っていても家を売ることは可能ですが、なぜ「ローン完済」が必須の条件になるのでしょうか？その理由は、金融機関が設定している「抵当権（ていとうけん）」にあります。

抵当権とは？

抵当権とは、住宅ローンを貸し出す際に、金融機関がその不動産を担保として確保しておく権利のことです。万が一ローンの返済が滞った場合、金融機関はその家を競売（けいばい）にかけて資金を回収できる強力な権限を持っています。

買い手（買主様）の立場からすると、前の所有者の抵当権がついたままの家を購入するのはリスクが高すぎます。そのため、不動産取引では「物件の引き渡しと同時に、売主様はローンを完済し、抵当権抹消登記を行うこと」が厳格なルールとなっているのです。

一般的には、「家の売却代金を使って住宅ローンを完済する」という手続きを同日・同時に行うため、手元に即金の現金がなくても売却を進めることができます。

2. 「アンダーローン」と「オーバーローン」の違いを知ろう

住宅ローンが残っている家を売却する際、最も重要なのが「現在の住宅ローン残高」と「家がいくらで売れるか（査定額）」のバランスです。この関係によって、売却難易度や必要な対応が大きく変わります。

アンダーローンの場合（スムーズに売却可能）

売却予想価格が住宅ローンの残債を上回っている状態（例：ローン残額2,000万円に対し、売却価格2,500万円）を「アンダーローン」と言います。

この場合、売却代金の中からローン残額を一括返済し、不動産会社への仲介手数料などの諸費用を支払ったとしても、手元に現金（手残り）が残ります。特に問題なく通常の売却手続きを進めることができる、恵まれたケースと言えます。

オーバーローンの場合（事前の計画・対策が必要）

売却予想価格よりも住宅ローンの残債が多い状態（例：ローン残額2,500万円に対し、売却価格2,000万円）を「オーバーローン」と言います。

このまま売却代金を受け取っただけではローンを完済できず、差額（上記例では500万円＋諸費用）が不足してしまいます。この不足分をどうやって準備・解消するかが売却の大きなポイントとなります。

3. オーバーローン（残債が多い）の場合の4つの対処法

「査定してみたらオーバーローンだった……」という場合でも、諦める必要はありません。状況に応じて以下のような対処法を選ぶことで、家を売却することが可能です。

① 自己資金（預貯金）で不足分を補填する

最も一般的かつ確実な方法です。売却代金で足りない分の住宅ローン残額や売却にかかる諸費用を、ご自身の預貯金や手持ちの現金から出して一括完済します。

② 「住み替えローン（買い替えローン）」を利用する

新しいマイホームへ買い替える予定がある場合に利用できるローンです。「売却しても残ってしまう旧居のローン残債」を「新居の購入資金」に上乗せして、まとめて新しく借り入れることができます。

③ 親族から援助を受ける

自己資金だけでは不足し、住み替えローンの利用も難しい場合、親や親族から資金援助を受けて補填する方法もあります。なお、親族からの金銭援助には「贈与税」がかかる場合があるため、事前に税理士や専門家に相談しておくことが安心です。

④ 「任意売却（にんいばいきゃく）」を選択する

住宅ローンの返済が困難になり、自己資金での補填も難しい場合の手段です。金融機関（債権者）の同意を得たうえで、競売を避け、一般的な不動産市場で売却します。残ったローンについては、売却後に無理のない範囲で分割返済していくことになります。

4. 住宅ローンが残る家を売却する際の流れ（ステップ）

住宅ローンが残っている状態から売却を完了させるまでの具体的な流れを見ていきましょう。

1. 住宅ローンの残高確認と不動産査定
   まずは金融機関から届く「残高証明書」やWeb等で現在のローン正確な残額を確認します。同時に、不動産会社へ査定を依頼し、いくらで売れそうか（アンダーかオーバーか）を把握します。
2. 売却計画の立案・媒介契約
   査定額をもとに資金計画（一括完済できるか、自己資金補填かなど）を立て、信頼できる不動産会社と媒介契約を結びます。
3. 売却活動と売買契約の締結
   不動産会社がポータルサイトやチラシ等で買い手を募集します。購入希望者が見つかったら条件を交渉し、売買契約を締結します。
4. 金融機関へ一括返済のお申し込み
   買主様との引き渡し日が決まったら、住宅ローンを借りている金融機関へ「一括返済（全額繰上返済）」の手続きを申請します（通常、決済日の2週間〜1ヶ月前までに申し出が必要です）。
5. 決済・引き渡し（完済と抵当権抹消）
   決済日に買主様から売却代金を受け取り、その場で金融機関へローン全額を返済します。同時に司法書士が抵当権抹消登記手続きを行い、買主様へ所有権を移転・引き渡します。

まとめ：ローン残高のある不動産売却は早めの相談が成功のカギ！

住宅ローンが残っている家でも売却は可能ですが、「残高の把握」「売却想定価格の査定」「資金計画の立案」をしっかり行うことが成功の必須条件です。

「まずはいくらで売れるか知りたい」「ローン残額と売却費用の計算に不安がある」という方は、なるべく早い段階で不動産のプロに相談されることをおすすめします。

住宅ローンの状況によって進め方は異なりますので、不動産売却をご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください。

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