築古不動産は売れる？少しでも高く売るための秘訣と具体策

こんにちは！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です！

「親から実家を相続したけれど、築30年・築40年を超えていて古すぎる…」
「古い家だから、売れるわけがないと諦めている…」
「築古物件を少しでも高く売るためのコツってあるの？」

不動産売却を検討される際、このようなお悩みを抱える方は非常に多くいらっしゃいます。結論から申し上げますと、築年数が経過した「築古（ちくふる）不動産」であっても、適切な戦略を立てればしっかりと売却可能です！それどころか、やり方次第では相場以上の価格で高く売ることも十分に狙えます。

今回は、西宮市・尼崎市・伊丹市エリアで数多くの不動産売却を手掛けてきたプロの視点から、築古不動産が売れる理由や、1万円でも高く売り抜くための具体的なノウハウを徹底解説いたします。ぜひ最後までお読みいただき、ご所有物件の価値を最大限に引き出す参考にしてください！

1. そもそも築古不動産は売れるのか？市場の実態

「古い家＝価値がない＝売れない」と思い込んでいませんか？実は、現在の日本の不動産市場において、中古一戸建てや中古マンションの需要は非常に高まっています。

新築価格の高騰により「中古＋リノベーション」層が急増中

近年、建築資材の価格高騰や人件費の上昇に伴い、新築マンションや新築一戸建ての価格が急激に上昇しています。そのため、一次取得者（初めて家を買うファミリー層など）にとって、新築は手に届きにくい存在になりつつあります。

そこで空前のブームとなっているのが、「立地条件が良い築古物件を安く購入し、自分の好みにリノベーションして住む」というライフスタイルです。このような買主様にとって、建物自体が古いことは決してデメリットではなく、むしろ「自分好みにフルリノベーションできる素材」として魅力的に映るのです。

戸建ては「土地の価値」が残る

日本の税法上、木造住宅の法定耐用年数は22年と定められています。そのため「築22年を超えると建物の評価額はほぼゼロになる」と言われることが多いのは事実です。しかし、これはあくまで「建物の価値」の話です。

一戸建ての場合、建物価値がゼロになったとしても、「土地の価値」は残り続けます。特に西宮市や尼崎市、伊丹市といった人気の高いエリアでは、土地としての需要が非常に強いため、「古家付き土地」として売り出すことで早期売却が十分に可能となります。

2. 築古不動産をそのまま放置するリスクとは？

「急いで売らなくてもいいか」と築古物件をそのまま空き家として放置してしまうのは、非常に危険です。放置すればするほど、所有者様には大きな不利益が生じることになります。

• 維持管理コストと税金の負担：毎年発生する固定資産税や都市計画税、庭木の剪定費用や維持管理費用がかかり続けます。
• 特定空き家に指定されるリスク：倒壊の危険があるなどの空き家を放置すると「特定空き家」に指定され、固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1に減額）が解除されてしまう可能性があります。
• 建物の急速な老朽化：人が住まなくなった家は、通風や通水が行われないため、カビが発生し、木材が腐食してあっという間に傷んでしまいます。

つまり、「使わないなら、1日でも早く売却に向けて動き出すこと」が、結果的に最大の節税であり、損をしないポイントとなります。

3. 築古不動産を少しでも高く売るための5つの具体策

それでは、本題である「築古不動産を少しでも高く売るための具体策」について解説していきます。工夫次第で数十万〜数百万円単位で手残りが変わってきますので、しっかりとチェックしてください。

① 軽易なリフォームや解体は安易に行わない！

「古すぎるから、綺麗にリフォームしてから売った方が高く売れるのでは？」「解体して更地にした方が売れるのでは？」と考える方が多くいらっしゃいます。しかし、自己判断でリフォームや解体をするのはNGです。理由を比較してみましょう。

まずは「そのままの状態（現状渡し）」で査定・売り出しを行い、市場の反応を見ながら次の手を打つのが鉄則です。

② 「ホームステージング」や「プロの清掃」で第一印象を劇的に上げる

リフォームのような大掛かりな工事は不要ですが、内覧時の「第一印象」を良くする工夫は絶大な効果を発揮します。

特に築古物件の場合、家全体が暗く見えがちです。以下の対策を行うだけで、買主様の購入意欲は大きく高まります。

• 残置物（不用品）の撤去：家具や荷物が置かれたままだと部屋が狭く見え、生活感が出てしまいます。不用品を処分してスッキリさせましょう。
• 水回りのプロ清掃（ハウスクリーニング）：キッチン、バスルーム、トイレなどの水回りをプロの清掃で磨き上げるだけで、築古の「清潔感のなさ」をカバーできます。
• 照明を明るいものに交換：部屋全体を明るく見せるため、ワット数の高いLED照明に交換しておくことも有効です。

③ インスペクション（建物状況調査）を実施して不安を解消する

買主様が築古物件を敬遠する最大理由は「購入後に雨漏りやシロアリ被害、構造上の欠陥が見つかったらどうしよう」という「不安」です。

この不安を解消するために有効なのが、専門家による「インスペクション（建物状況調査）」です。事前の検査で建物に問題がないこと（または軽微な修繕で済むこと）を証明できれば、買主様は安心して購入に踏み切ることができます。これにより、競合する他の築古物件との大きな差別化となり、値引き交渉の防衛にもつながります。

④ 「古家付き土地」と「中古一戸建て」の両面でアピールする

売却時の販売戦略として、ポータルサイト等の掲載方法を工夫します。ポータルサイトに登録する際、「中古一戸建て」カテゴリだけでなく「土地（古家付き）」カテゴリの両方に掲載することが重要です。

「家を探している人」と「新築を建てるために土地を探している人」の双方にアプローチすることで、分母を広げ、より好条件で買ってくれる買主様を見つけ出すことができます。

⑤ 築古物件の売却実績が豊富な「地域密着型」の不動産会社を選ぶ

築古不動産の売却は、築浅マンションの売却よりも「ノウハウ」が必要です。建物の状態の見極め、適切なターゲット設定、買い手への提案力、税制面（既存住宅売買瑕疵保険や3,000万円特別控除の適用等）の知識など、専門的なスキルが求められます。

そのため、大手の不動産会社だけでなく、エリアの需要や特性を熟知している地域密着の専門業者に相談することが、高く・早く売るための最大の近道です。

4. 築古売却で使えるお得な税制優遇（特別控除）

築古不動産、特に相続した実家を売却する際には、税金面での優遇措置が用意されています。知っておくだけで節税になり、結果として「手元に残るお金（手残り額）」を大幅に増やすことができます。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除（通称：空き家特例）

一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円まで控除される特例制度です。

※制度の適用には細かな要件や期限がありますので、売却の早い段階で不動産会社や税理士に相談することをお勧めします。

5. 万が一「仲介」で売れない場合の解決策：「業者買取」

「一般の買主様を探す（仲介）」という方法で一定期間売り出しても買い手がつかない場合や、「近所に知られずに即金化したい」「契約不適合責任（引き渡し後の不具合の保証）を負いたくない」という場合には、不動産会社による「直接買取」という選択肢もあります。

買取の場合、売却価格は市場相場の7割〜8割程度になる一般的傾向がありますが、以下のような大きなメリットがあります。

• 仲介手数料が不要（無料）：売買契約を直接結ぶため、数百万円かかることもある仲介手数料が発生しません。
• 即現金化が可能：買主を探す期間が不要なため、最短数日〜数週間で決済・現金化が完了します。
• 残置物そのままでOK：家の中の荷物やゴミをそのままの状態で引き取ってもらえるケースがほとんどです。
• 契約不適合責任が免責される：売却後に雨漏りや欠陥が見つかっても、売主様が費用を負担する必要はありません。

当社の「仲介」と「買取」を比較し、ご自身の事情やスケジュールに合わせた最適な売却プランを選択しましょう。

まとめ：築古不動産の売却は「正確な現状把握」から！

築古不動産は「古いから売れない」と諦める必要は一切ありません。

新築高騰による中古需要の高まり、適切な清掃・アピール方法、そして地域特性に合わせた戦略があれば、築30年・40年を超える物件であっても高く、スムーズに売却することが可能です。

そのためにも、まずは「自分の家が今いくらで売れるのか？」という正確な価格を知ることからスタートしましょう。状態が悪いと思える物件でも、思わぬ高値がつくケースは決して珍しくありません。

地域密着の親身なサポートで、お客様の大切な資産売却を全力でバックアップいたします！皆様からのご相談を心よりお待ちしております。