相続した不動産を売却する前に。「相続登記」とは？基礎知識から義務化・売却の手順までプロが徹底解説
こんにちは！西宮市の不動産屋【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。
親御様や身内の方から実家や土地などの不動産を相続した際、多くの方が「売却して現金化したい」「維持管理が大変だから手放したい」とお考えになります。しかし、相続した不動産を売却するためには、切っても切り離せない重要な手続きがあります。それが「相続登記（そうぞくとうき）」です。
「相続登記という言葉は聞いたことがあるけれど、具体的に何をすればいいの？」「亡くなった親の名義のままじゃ売却できないの？」といった疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
実は、2024年（令和6年）4月1日から相続登記の義務化がスタートしており、放置すると過料（ペナルティ）の対象となるケースも出てきています。この記事では、相続不動産の売却をご検討中の方へ向けて、相続登記の基本知識から売却の流れ、必要書類や節税のポイントまで、わかりやすく解説いたします！
1. 「相続登記」とは？基本概要と2024年からの義務化について
まず、「相続登記」とは具体的にどのような手続きなのかをおさらいしましょう。
相続登記とは、不動産の所有者（登記名義人）が亡くなられた場合に、その不動産の登記名義を相続人（受け継ぐ人）へ変更する手続きのことです。
法務局が管理する「登記簿」には、その土地や建物の所有者が誰であるかが記録されています。所有者が亡くなった場合、法務局で所定の手続きを行わない限り、登記簿上の名義人は死亡した方のまま自動的に変わることはありません。
【重要】2024年（令和6年）4月1日より相続登記が「義務化」されました！
これまで相続登記には期限や義務がありませんでした。そのため全国で「所有者不明土地」が急増し社会問題化したことを受け、法律が改正されました。現在は「相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記を行わなければならず、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。
なお、2024年4月より前に発生した過去の相続についても義務化の対象となりますので、「昔相続した実家をそのまま放置している」という方は早急な対応が必要です。
2. 相続した不動産を売却する前に「相続登記」が必要な理由
相続した不動産の売却を検討している場合、基本的には事前に相続登記を済ませておく必要があります。なぜなら、亡くなった方の名義のままでは、不動産の「売主」として売買契約を結ぶことが法律上できないからです。
✕ 亡くなった方（被相続人名義）のまま
→ 法律上、死亡した人は売買契約の主体（当事者）になれません。
◯ 相続登記を実施（相続人名義へ変更）
→ 正式な所有者として決定するため、売主として有効に売買契約を締結できます！
不動産売却の手続きでは、法務局にある登記簿の所有者と、売買契約書にサイン・捺印する売主が一致していることが厳格に求められます。名義変更を行わずに買主様と契約を締結することはできません。
そのため、まずは相続人へ名義を変更し、不動産の名義人を確定させることが大切です。そのうえで売買契約を締結するのが、スムーズな売却の基本的な流れになります。
3. 相続登記から不動産売却までの全体の流れ（5ステップ）
相続が発生してから不動産を売却して現金化するまでの標準的な手順を、5つのステップで図解します。
遺言書がない場合は、亡くなった方の戸籍を遡って相続人を特定し、「誰が不動産を継ぐか」を話し合う「遺産分割協議」を行います。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人の住民票、印鑑証明書、固定資産税評価証明書などを準備し、遺産分割協議書を作成します。
管轄の法務局に登記申請書と書類を提出します。申請から完了まで約1〜2週間程度かかります（司法書士への依頼も一般的です）。
名義変更の目途が立ち次第（または手続きと並行して）、不動産会社へ査定を依頼。売却方針を決めて媒介契約を結びます。
購入希望者と売買契約を結び、売却代金を受け取って所有権移転登記を行い、引き渡しが完了します。
4. 相続登記にかかる費用と必要書類
手続きを進めるうえで気になるのが「コスト」と「必要となる書類」です。あらかじめ確認しておきましょう。
① 相続登記に必要な主な書類
- 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本
- 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
- 相続人全員の現在の戸籍謄本
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に実印を押印するため）
- 遺産分割協議書（遺言がない場合）
- 当該年度の固定資産税評価証明書
② 相続登記にかかる主な費用
費用は大きく分けて「税金（実費）」と「司法書士への報酬」の2つがあります。
【費用の内訳目安】
- 登録免許税（税金）：不動産の固定資産税評価額 × 0.4%
（例：評価額2,000万円の物件の場合、8万円） - 書類発行手数料等：数千円〜1万円程度（戸籍謄本や印鑑証明の発行実費）
- 司法書士報酬：7万円〜15万円程度（手続きをプロに代行依頼する場合）
5. 知っておきたい！相続不動産売却の節税特例（3,000万円特別控除）
相続した実家などを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常は譲渡所得税・住民税が課税されます。しかし、条件を満たせば税負担を大幅に軽減できる強力な特例が存在します。
それが「被相続人の居住用財産（空き家）を売却した際の3,000万円特別控除の特例」です。
一定の要件を満たす空き家となった実家を売却した際、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円まで控除できる制度です。
※主な要件：昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の戸建て住宅であること、相続開始直前まで亡くなった方が一人で暮らしていたこと、売却にあたり耐震リフォームを行うか解体して更地売却すること、相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること等。
この特例を活用するためにも、「相続後、放置せずに素早く相続登記を済ませ、売り出すこと」が最大のポイントとなります。適用期限や詳細な要件がありますので、売却計画の初期段階から専門家に相談することをおすすめします。
6. 西宮市・尼崎市・伊丹市で相続不動産を売却するなら
相続した不動産について、
「売却したいけれど、何から始めればよいかわからない」
「名義変更の手続きや遺産分割協議のアドバイスも含めて相談したい」
という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
西宮市・尼崎市・伊丹市エリアは、阪神間でも非常に人気の高い住環境であり、マンションから戸建て、土地まで幅広い需要があります。しかし、物件の立地や接道条件、建物の築年数や権利関係によって、最適な売却方法（仲介売却、買取、更地化など）は大きく異なります。
地域の不動産市場に精通したパートナーを選ぶことで、相続登記の手続きサポートから、条件に合わせた適切な売却提案まで一貫してスムーズに進めることができます。
7. まとめ：早めの相続登記と専門家への相談が成功の鍵
相続した不動産を売却するための第一歩は「相続登記」です。
- 2024年4月から相続登記は義務化されており、3年以内の申請が必要
- 亡くなった方の名義のままでは売買契約・売却ができない
- 名義変更手続きと並行して不動産会社へ相談することで効率的に売却が進む
- 3,000万円特別控除などの節税特例には期限があるため早めの行動が吉
相続不動産のお悩みは、放置すればするほど相続人が増えたり権利関係が複雑になったりと、リスクが高まってしまいます。「まずは現在の資産価値を知りたい」「登記と売却をまとめて相談したい」という方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
西宮市・尼崎市・伊丹市で相続したマンション・戸建てなど、不動産の売却をご検討中の方は【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】へ。お客様からのご連絡を心よりお待ちしております。
対応地域：西宮市 尼崎市 伊丹市
取扱業務：不動産売却・査定・仲介（マンション・戸建て・土地）
