【マンション売却の税金】いくらかかる？節税特例から計算方法まで図解でわかりやすく解説！
こんにちは！【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。
マイホームや不動産の売却を考え始めた際、「最終的にいくら手元に残るのだろう？」「税金はいつ、どれくらい払えばいいの？」と不安に思われる方は非常に多くいらっしゃいます。マンション売却では売却価格がそのまま手元に入るわけではなく、いくつかの税金や諸費用が発生します。
本記事では、マンション売却時にかかる「主な3つの税金」の仕組みと節税のポイントを、図解とともに分かりやすく徹底解説いたします！事前に正しい知識を身につけ、賢く失敗のない資金計画を立てましょう。
1. マンション売却時に発生する「3つの税金」とは？
マンションを売却する際に発生する主な税金は、以下の3つです。まずは全体の概要を押さえておきましょう。
| 税金の名称 | 課税されるタイミング・対象 | 納付方法・費用の目安 |
|---|---|---|
| ① 印紙税 | 売買契約書を作成・締結するとき | 契約書に収入印紙を貼付して消印（数千円〜数万円程度） |
| ② 登録免許税 | 住宅ローン完済時・所有権移転の登記時 | 司法書士を通じて納付（不動産1個につき1,000円＋報酬） |
| ③ 譲渡所得税 （所得税＋住民税） |
売却によって利益（譲渡所得）が出たとき | 売却翌年の確定申告にて納付（利益の約20%〜39%） |
それでは、それぞれの税金について詳しく解説していきます。
2. 印紙税（いんしぜい）：売買契約書にかかる税金
印紙税は、不動産売買契約書という文書を作成する際に課される国税です。契約書に記載された「売買金額」に応じて税額が細かく決められており、必要な金額の「収入印紙」を購入して契約書に貼り、消印を押すことで納付します。
不動産売買契約書は通常、売り手用と買い手用として「2通」作成されます。そのため、売り手・買い手がそれぞれ1通分ずつの印紙税を負担するのが一般的です。なお、現在作成される契約書には軽減税率が適用されます。
| 契約書記載の売買金額 | 本則税額 | 軽減税率適用後の税額 |
|---|---|---|
| 500万円 超 〜 1,000万円 以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円 超 〜 5,000万円 以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円 超 〜 1億円 以下 | 60,000円 | 30,000円 |
3. 登録免許税（とうろくめんきょぜい）：登記変更にかかる税金
登録免許税は、不動産の法的な所有権や権利関係を国（法務局）の登記簿に記載・変更する際に発生する国税です。
売却するマンションに住宅ローンが残っている（または過去にローンを組んでいた）場合、不動産には金融機関の「抵当権（ていとうけん）」が設定されています。買い手へ安全に所有権を移転するためには、この抵当権抹消登記が必須となります。
・登録免許税：不動産1個（土地・建物それぞれ）につき1,000円（マンションの場合、土地の敷地権＋建物で通常2,000円〜数千円程度）
・司法書士報酬：手続きを依頼する司法書士への手数料（相場：1万円〜2万円程度）
4. 譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）：利益が出た際にかかる最大の税金
マンション売却において最も金額が大きくなりやすく、注意が必要なのが「譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）」です。この税金は、売却によって「利益（譲渡所得）」が出た場合にのみ課税されます。赤字（譲渡損失）の場合は課税されません。
譲渡所得（利益）の計算方法
売却金額がそのまま利益になるわけではありません。購入時の費用や売却時の経費を差し引いた金額が「譲渡所得」となります。
・取得費：購入時の代金（減価償却後）＋購入時の諸費用（仲介手数料、税金等）
・譲渡費用：売却時の諸費用（仲介手数料、印紙代、解体費等）
| 売却価格（総収入） | − | 取得費 ＋ 譲渡費用 （購入額＋諸費用） |
＝ | 譲渡所得（課税対象） ※マイナスの場合は税金0円 |
所有期間によって変わる税率（短期譲渡所得 vs 長期譲渡所得）
譲渡所得に適用される税率は、売却したマンションの所有期間によって大きく2つに分かれます。判定基準は「売却した年の1月1日時点」で所有期間が5年を超えているかどうかです。
| 区分 | 所有期間（売却年の1月1日時点） | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
※所得税率には復興特別所得税（2.1%相当）が含まれています。
5. まとめ：正確な税額把握と賢い売却は専門家へ！
不動産売却における税金（譲渡所得税・住民税）のポイントを復習しましょう。
- 税金がかかるのは「売った価格」ではなく「売却益（利益）」に対してのみ。
- マイホーム売却なら「3,000万円の特別控除」で税金が0円になるケースが多い。
- 所有期間が5年を超えるか（長期）5年以下か（短期）で税率が大きく変わる。
- 10年超所有のマイホームなら特例でさらに税率が14.21％まで下がる。
このように、不動産の売却では「いつ売るか」「どの控除・特例が使えるか」によって、手元に残る現金が数百万円単位で変わってくることも珍しくありません。
しかし、特例の適用には「居住実態があるか」「過去に類似の控除を受けていないか」など複雑な条件があり、自己判断を行うのは危険です。失敗しない売却計画を立てるためには、実績豊富な不動産のプロへ早めに相談することが何よりの近道です。
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