＊不動産売却の前に知っておきたい。よくあるトラブルと対策＊
こんにちは！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。
不動産売却は、人生の中でも大きな金額が動く一大イベントです。しかし、慣れない手続きや複雑な契約内容が多いため、実は「思わぬトラブル」が発生してしまうケースも少なくありません。
例えば、仲介手数料について十分な説明がないまま契約を進めてしまったり、契約後に物件の不具合が見つかり、売主様と買主様の間で大きな問題になってしまったり……。
また、売却活動が思うように進まない、契約解除の条件を十分に確認していなかったなど、契約内容に関するお悩みも多く見られます。
こうしたトラブルを防ぐためには、契約書の内容をしっかり確認することはもちろん、物件の状況を正確に伝え、信頼できる不動産会社へ相談することが大切です。
当店では、売却の流れや契約内容について丁寧にご説明し、お客様が安心してお取引を進められるようサポートしております。今回は、不動産売却前に絶対に知っておきたい「よくあるトラブルとその対策」を分かりやすく解説していきます！
1. 不動産売却でよくある「4大トラブル」とは？
マイホームや土地を売却する際、多くの方が「高値で売りたい」「早く売りたい」と考えます。しかし、準備不足や知識不足のまま進めてしまうと、予想外のトラブルに巻き込まれるリスクが高まります。
不動産売却で発生するトラブルは、大きく分けると以下の4つのパターンに分類されます。
「聞いていない費用を請求された」「想定より手元にお金が残らなかった」など仲介手数料や諸費用に関する問題。
引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害が見つかり、買主から突然の損害賠償や修繕請求をされる問題。
不動産会社が他社に物件を紹介させない「囲い込み」などが原因で、いつまでも家が売れない問題。
買主の住宅ローン審査不通過による白紙撤回や、手付金の扱いを巡る認識の違いによるキャンセル。
これらのトラブルは、事前の防犯対策や知識、そして売主様と不動産会社・買主様との適切なコミュニケーションによって、**そのほとんどを未然に防ぐことが可能**です。それでは、それぞれの具体例と対策を詳しく見ていきましょう。
2. トラブル1：仲介手数料や費用に関する「金銭トラブル」
「不動産を売却した代金がそのまま手元に入る」と思っていると、思わぬ諸費用に驚くことになります。特にトラブルになりやすいのが**仲介手数料の説明不足**や、後から発覚する諸費用です。
よくあるケース
- 不動産会社から最後に思っていた以上の仲介手数料を請求された。
- 測量費用や抵当権抹消手続きの司法書士費用など、予想外の出費で資金計画が崩れた。
本来、不動産売買における仲介手数料の上限は法律（宅地建物取引業法）で定められています。しかし、どのタイミングでいくら支払うのか、消費税が含まれているのかなどを事前にクリアにしておかないと、不信感に繋がります。
※お支払いは一般的に「売買契約時（50%）」と「引き渡し時（50%）」の2回に分けて行われます。
【対策】資金計画（試算表）を早期に作成してもらう
売却をスタートする段階で、不動産会社に**「手元にいくら残るか」がわかる資金計画シート**を出してもらいましょう。仲介手数料だけでなく、譲渡所得税（税金）、登記費用、測量費用などを一元管理しておくことで、金銭トラブルを確実に防ぐことができます。
3. トラブル2：売却後に発覚する「契約不適合責任（旧：隠れた瑕疵）」
売却トラブルの中で最も裁判などの深刻な事態に発展しやすいのが、引き渡し後の**「物件の不具合・欠陥」**です。民法改正に伴い、以前の「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」は**「契約不適合責任」**へと名称および内容が変わりました。
よくあるケース
- 引越し後、買主から「雨漏りがしてきた」「シロアリの被害がある」と連絡があり、修繕費用を請求された。
- 給湯器やエアコンなどの設備が動かず、交換費用を求められた。
【対策】「告知書」に正直に記入し、契約書に明記する
売主様には、知っている不具合をすべて開示する義務があります。過去に修繕した履歴や、「雨漏りがしたことがある」「建具の開閉が悪い」といった小さなことでも**「物件状況報告書（告知書）」**にすべて漏れなく記載しましょう。
「契約書に不具合として明記して納得した上で買主様が購入した」状態を作っておけば、引き渡し後に売主様が責任を追及されることはありません。隠さず正直に伝えることが最大・最強の防御策です。
4. トラブル3：「売却が進まない」囲い込みと媒介契約の落とし穴
「売り出してから数ヶ月経つのに、見学（内覧）の希望が全く来ない…」という場合、不動産会社による**「囲い込み」**や、売却プランの不一致が疑われます。
囲い込み（かこいこみ）とは？
売主様と買主様の両方から仲介手数料を得たいがために、自社以外の不動産会社から「買いたい人がいるので紹介させてほしい」と問い合わせがあっても、「すでに商談中です」と嘘をついて断ってしまう悪質な行為です。
| 契約タイプ | 他社への依頼 | 自己発見取引 | 報告義務 |
|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 不可 | 不可 | 1週間に1回以上 |
| 専任媒介 | 不可 | 可能 | 2週間に1回以上 |
| 一般媒介 | 複数社OK | 可能 | なし |
【対策】販売活動の報告をチェックし、信頼できる会社を見極める
専属専任媒介・専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社には指定流通機構（レインズ）への登録義務と、定期的（1〜2週間に1回）な業務報告義務が発生します。
どのような広報活動を行っているか、問い合わせ状況はどうかなどをしっかりと報告してくれる、透明性の高い不動産会社を選ぶことが肝心です。
5. トラブル4：手付金・ローン特約による「契約解除トラブル」
売買契約を結んだからといって、無事に引き渡しまで完了するとは限りません。契約解除（解約）に関する取り決めがあやふやだと、トラブルに直結します。
よくあるケース
- 買主様の住宅ローン不通過により、突然契約が「白紙解除」になり、期待していた資金計画が狂った。
- 買主様の都合でキャンセルの申し出があったが、手付金の返還や違約金の金額をめぐって折り合いがつかなくなった。
「ペナルティなしで契約を白紙に戻し、手付金を全額返還する」
という特約（条項）を契約書に盛り込むのが一般的です。
【対策】「ローン特約の期限」と「解除条件」を事前に細かく確認する
住宅ローン特約自体は一般的な条件ですが、**「期日（いつまでに審査結果を出すか）」**があいまいに設定されていると、売主様は無駄に待たされたあげくに解約されてしまうというリスクを負います。
契約書を交わす前に、「手付解除の期限」や「ローン特約の期日」が適切に設定されているか、必ず確認するようにしましょう。
6. 不動産売却で失敗しないための「3つの絶対対策」
ここまで様々なトラブル事例を紹介してきましたが、売主様が事前に押さえておくべき重要な対策は以下の**3点**に集約されます。
- 物件情報の徹底開示（不具合を隠さない）
不具合や懸念点は隠さず、すべて「物件状況報告書」や「設備表」に記載する。契約書への明記が自分自身を守る最大の武器になります。 - 契約書・重要事項説明書の内容を理解してから押印する
売買契約当日に初めて契約書を見るのではなく、事前にドラフト（控え）をもらい、不明点や特約事項（ローン特約期限など）を質問してクリアにしておきます。 - 「地域に強く、親身になってくれるパートナー（不動産会社）」を選ぶ
査定額の高さだけで選ぶのではなく、疑問に対して丁寧かつ迅速に答えてくれるか、デメリットも包み隠さず話してくれるかを見極めましょう。
7. まとめ：西宮・尼崎・伊丹での不動産売却はヤマダ不動産にお任せ！
不動産売却におけるトラブルの多くは、**「知らなかったこと」**や**「双方の確認不足・コミュニケーション不足」**から生まれます。
一生のうちに何度もない不動産売却だからこそ、不安や疑問を安心して打ち明けられる不動産会社を選ぶことが、成功への一番の近道です。
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】では、売却の流れや複雑な契約内容について、専門用語を極力使わず丁寧にご説明することを心がけております。
「まずは自分の家がいくらで売れるか知りたい」
「売却後の税金や費用について詳しく相談したい」
「他社で売り出しているけれど、なかなか売れなくて困っている」
このようなお悩みをお持ちの方は、ぜひお気軽にご相談ください！お客様のご事情に寄り添い、安心・安全なお取引を全力でサポートいたします。
