住み替え前にチェック！マイホーム売却にかかる費用・税金と『手残り金』の計算方法

こんにちは！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。

マイホームの住み替えを検討する際は、新居の購入費用だけでなく、現在のお住まいを売却する際にかかる費用も把握しておくことが大切です。

主な費用として、不動産売買契約書に必要な「印紙税」、不動産会社へ支払う「仲介手数料」、住宅ローンが残っている場合の「抵当権抹消登記」にかかる費用、住宅ローンの繰り上げ返済に伴う費用・手数料などがあります。

これらの費用は、売却価格や住宅ローンの状況、金融機関などによって異なるため、事前に確認しておくと安心です。

住み替えをスムーズに進めるためにも、資金計画をしっかり立てながら準備を進めましょう。

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1. なぜ重要？マイホーム売却時の「手残り金」という考え方

住み替え（買い替え）を計画する際、多くの方が「今の家がいくらで売れるか（売却価格）」と「新しい家がいくらか（購入価格）」ばかりに目を向けがちです。しかし、ここに大きな落とし穴があります。

不動産を売却する際には、さまざまな諸費用や税金が発生します。そのため、「売却価格 ＝ 新居の購入資金に回せるお金」にはなりません。

住み替えの資金計画で最も重要なのは、売却価格から諸費用を差し引いた「手残り金（純決済額）」がいくらになるかです。この手残り金を正確に把握しておかないと、「思ったより新居に回せる予算が少なくなってしまった」「住宅ローンの残債を完済できなかった」といったトラブルに発展しかねません。

まずは、売却にどんな費用がどれくらいかかるのか、その全体像をしっかり抑えていきましょう。

2. 【図解】一目でわかる！マイホーム売却にかかる費用の全体像

不動産売却にかかる費用の全体像を、分かりやすく図解（表）にまとめました。費用ごとに「いつ」「誰に」「いくら」支払うのかの目安を確認してみましょう。

【ワンポイントチェック】

一般的に、不動産売売却にかかる諸費用の総額は、売却価格の「約4%〜6%」が目安と言われています。例えば、3,000万円でマイホームが売れた場合、諸費用として約120万〜180万円ほどを見込んでおく必要があります。

3. 徹底解説！売却時にかかる5つの主な費用

それでは、それぞれの費用について詳しく中身を見ていきましょう。計算方法や節約のための知識も合わせて解説します。

① 仲介手数料（最大の支出ポイント）

仲介手数料は、不動産会社に買主様を探してもらい、売買契約を成立させてくれたことへの成功報酬として支払う費用です。売却費用の中で最も大きな割合を占めます。

宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限額は以下のように定められています。

■ 具体例：3,500万円でマンション・戸建てを売却した場合
・3,500万円 × 3% ＝ 105万円
・105万円 ＋ 6万円 ＝ 111万円
・111万円 ＋ 消費税（10%） ＝ 1,221,000円

このように、あらかじめ上限額が法的に決まっているため、査定額をもとに計算しておくことが可能です。なお、支払うタイミングは「売買契約時に半分、引き渡し時に残り半分」とするケースが一般的です。

② 印紙税（売買契約書に貼る税金）

不動産の売買契約書は「課税文書」に該当するため、契約書に記載された売却金額に応じた「収入印紙」を貼り、消印することで納税します。

現在、不動産売買契約書に関する印紙税には「軽減税率」が適用されています。

通常、売主用と買主用で契約書を2通作成する場合は、それぞれが1通分の印紙代を負担します。

③ 抵当権抹消登記費用（ローンがある方は必須）

マイホームを購入した際、多くの人が住宅ローンを利用します。その際、金融機関は物件に「抵当権（家を担保にする権利）」を設定しています。
家を売却する際には、この抵当権を完全に抹消して、綺麗な状態にして買主様に引き渡さなければなりません。

この手続きを「抵当権抹消登記」と呼びます。かかる費用の内訳は以下の通りです。

• 登録免許税（税金）：不動産1個につき1,000円（土地と建物で計2,000円となるのが一般的）
• 司法書士への報酬：手続きを代行してもらうための費用で、相場は1万〜2万5千円程度

ローン残債がない状態で売り出す場合は不要ですが、住み替えに伴う売却では多くの方に関係してくる費用です。

④ 住宅ローンの繰り上げ返済手数料

売却代金を使って住宅ローンを予定より早く一括返済（全額繰り上げ返済）する場合、金融機関に対して手数料を支払う必要があります。

金額は金融機関や手続きの方法（窓口かインターネットか）によって大きく異なります。

• 窓口で手続きする場合：22,000円〜33,000円程度
• インターネットバンキングを利用する場合：無料〜数千円程度

※地方銀行や信用金庫、または固定金利を選択している期間中の解約などでは、数万円の手数料がかかるケースもありますので、事前に利用中の金融機関のウェブサイトや窓口で確認しておきましょう。

⑤ 譲渡所得税（利益が出た場合のみ）

マイホームを売却したことによって、購入したときの金額よりも高く売れ、「利益（儲け）」が出た場合にのみ課される税金（所得税・住民税）です。これを「譲渡所得税」と呼びます。

「うちは古くなったマイホームを売るから利益なんて出ないよ」と思われるかもしれませんが、近年の西宮市、尼崎市、伊丹市などの阪神エリアでは不動産価格の上昇が続いており、マンションを中心に「買ったときより高く売れた」というケースが珍しくありません。

4. 状況に応じて発生するその他の費用（引越し・解体など）

上記で紹介した基本費用のほかに、物件の状況や住み替えのスケジュールによって発生する費用があります。

■ 引越し費用・不用品処分費用

当然ですが、新居へ移るための引越し代がかかります。また、これを機に古い家具や家電を処分するための「不用品処分費用」も考えておきましょう。
特に住み替えのタイミングが「売却」と「購入」でズレてしまい、一時的に賃貸マンション等に仮住まいをする場合は、「引越し代が2回分」＋「仮住まいの家賃・初期費用」が必要になり、負担が大きくなるため注意が必要です。

■ ハウスクリーニング費用

少しでも物件の印象を良くし、早期に・高く売却するために、専門業者によるハウスクリーニング（特にキッチンや浴室などの水回り）を行うケースがあります。数万〜十数万円程度ですが、内覧時の印象が劇的に良くなるため、おすすめの投資と言えます。

■ 解体費用・測量費用（一戸建て・土地の場合）

古い一戸建てを「古家付き土地」ではなく「更地」にして売却する場合は、建物の解体費用（構造や広さにより100万〜300万円以上）がかかります。また、隣地との境界が曖昧な場合は、測量をして境界を確定させる費用（約40万〜80万円）が必要になることもあります。

5. 西宮市・尼崎市・伊丹市での住み替えを成功させるためのステップ

西宮市・尼崎市・伊丹市エリアは、大阪や神戸のベッドタウンとして非常に人気が高く、ファミリー層を中心にマンション・戸建てともに需要が安定しています。だからこそ、しっかりとした戦略を立てれば、好条件での住み替えが十分に可能です。

住み替え成功のための重要なファーストステップは、「現在の住まいがいくらで売れるのか」の正確な査定価格を知ることです。

6. まとめ：確実な資金計画はプロへの相談から

マイホームの売却にかかる費用は、決して小さなお金ではありません。「仲介手数料」や「ローン関連費用」など、事前にいくらかかるかを計算し、手残り金をベースに新居の予算を組むことこそが、住み替えを失敗させない最大の秘訣です。

「我が家の場合は総額でいくらかかる？」「ローンが残っているけれど住み替えられる？」といった疑問や不安をお持ちの方は、ぜひ一度お気軽に当店の無料査定・売却相談をご利用ください！

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