＊不動産売却でかかる費用、事前に把握していますか？＊
こんにちは！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。
不動産を売却する際には、仲介手数料や税金など、いくつかの費用が発生します。
一般的には、売却価格の4〜6％前後が目安といわれていますが、内容を知らないまま進めると、不安を感じてしまう方も少なくありません。
売却時には、売買契約書にかかる印紙税や、住宅ローンが残っている場合の返済手数料、状況によっては抵当権抹消費用や譲渡所得に関する税金が必要になることもあります。
また、物件の状態によっては、測量費用や解体費用などが発生するケースも。
こうした費用は、売却条件や進め方によって変わるため、事前に全体像を把握し、資金計画を立てておくことが大切です。
西宮市・尼崎市・伊丹市でマンション・戸建てなど、不動産の査定・売却をご検討中の方は、ぜひ当店にご相談ください。お客様からのご連絡を心よりお待ちしております。
1. 不動産売却にかかる費用の「全体像と目安」
マイホームや土地などの不動産を手放す際、「売れた金額がそのまま手元に入る」と思われている方もいらっしゃいます。しかし実際には、売却代金から様々な諸費用や税金を差し引いた額が、最終的に手元に残る手取り額（売却手取り額）となります。
不動産売却にかかる諸費用の目安は、売却方式によって大きく異なります。
- 仲介での売却： 売却価格の 4％〜6％ 程度
- 不動産会社による買取： 仲介手数料がかからないため 1％〜3％ 程度
【図解】不動産売却代金と手取り額のイメ―ジ
(成約価格)
(価格の4〜6%)
(残債がある場合)
(実際の受取額)
例えば、3,000万円でマンションが売却できた場合、諸費用の目安はおおむね120万円〜180万円ほどになります。事前に「何にいくらかかるのか」を知っておくことで、売却後の買い替え資金や生活資金計画をスムーズに立てることができます。
2. 絶対にかかる基本費用（仲介手数料・印紙税・登記費用）
まずは、不動産を仲介で売却する際にほぼ確実に発生する3つの基本費用について詳しく解説します。
① 仲介手数料
不動産会社に買主様を探してもらい、売買契約を成立させた「成功報酬」として支払う費用です。宅地建物取引業法により上限額が定められています。
【成約価格が400万円を超える場合の計算式（上限）】
（売却価格 × 3％ ＋ 6万円）＋ 消費税
例えば、3,000万円で売却が成立した場合：
（3,000万円 × 3％ ＋ 6万円）× 1.1（消費税）＝ 105万6,000円（税込） が上限となります。
※通常、契約時に半額、引き渡し時に残りの半額を支払うケースが一般的です。
② 印紙税（収入印紙代）
不動産売買契約書に貼付して消印する税金です。契約書に記載される「売却金額」によって税額が変動します。現在は軽減措置が適用されるため、通常より低い税率が設定されています。
| 記載金額（売却価格） | 印紙税額（軽減税率適用） |
|---|---|
| 500万円 超 〜 1,000万円 以下 | 5,000円 |
| 1,000万円 超 〜 5,000万円 以下 | 10,000円 |
| 5,000万円 超 〜 1 億円 以下 | 30,000円 |
③ 住所・氏名変更登記費用
不動産登記簿に記載されている売主様の住所や氏名が、現在の住民票の内容と異なる場合（購入後に引っ越しをした場合など）は、売却手続き前に「登記名義人住所・氏名変更登記」が必要です。
司法書士への報酬を含めて、1.5万〜3万円程度が相場です。
3. 住宅ローンが残っている場合に必要な費用
住宅ローンを返済中の不動産を売却する場合、売却完了（引き渡し）と同時に住宅ローンを全額完済し、金融機関が設定している「抵当権」を外す（抹消する）必要があります。
【図解】住宅ローン完済と抵当権抹消の流れ
- 買主様から売買代金を受領
- 受領した代金で住宅ローンを一括返済（＋繰上返済手数料）
- 金融機関から抵当権抹消書類を受け取る
- 司法書士の手で法務局へ抵当権抹消登記を申請（＋抵当権抹消費用）
■ 住宅ローンの繰上返済手数料
ローンを途中で全額一括返済する際に、金融機関へ支払う手数料です。窓口手続きかインターネット手続きかによって異なりますが、数千円〜3万円程度がかかります。
■ 抵当権抹消費用（登録免許税＋司法書士報酬）
不動産の登記簿から抵当権を消すための費用です。不動産1筆（土地1区画、建物1棟）につき1,000円の登録免許税がかかります。手続きは専門知識が必要となるため司法書士へ依頼するのが一般的で、司法書士報酬を含めて1.5万〜3万円程度が目安となります。
4. 物件の状態や条件によって発生する費用
全ての取引で発生するわけではありませんが、物件の種別（一戸建て・土地・マンション）やお部屋のコンディションに応じて、以下のような費用が必要になることがあります。
| 項 目 | 発生する主なケース | 費用相場の目安 |
|---|---|---|
| 境界確定測量費用 | 一戸建てや土地の売却で境界が曖昧な場合 | 約30万 〜 80万円 |
| 建物解体費用 | 古い家屋を解体し「古家付き土地」を「更地」にして売る場合 | 約100万 〜 300万円 (構造・坪数による) |
| ハウスクリーニング代 | 居住中のまま売却する際、見栄えを良くして早期売却を目指す場合 | 約5万 〜 15万円 |
| 残置物処分費用 | 家の中の不用品や家具を専門業者にまとめて撤去してもらう場合 | 約10万 〜 50万円 |
特に土地や一戸建ての売却において、隣地との境界を明確にする「測量作業」はトラブル防止のために買主様から条件として求められるケースが多くあります。事前に必要かどうか、不動産会社と相談しておきましょう。
5. 売却益が出た場合にかかる「譲渡所得税」とは？
不動産を売却したことによって利益（譲渡所得）が生じた場合、その利益に対して所得税・住民税（譲渡所得税）が課税されます。
【譲渡所得の計算式】
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 取得費： その不動産を購入した際にかかった費用（建物は減価償却を考慮）
- 譲渡費用： 今回の売却で直接かかった費用（仲介手数料・印紙税・解体費など）
計算した結果、「譲渡所得がマイナス（売却損）」であれば譲渡所得税はかかりません。
■ 所有期間によって税率は大きく変わる
不動産を所有していた期間（売却した年の1月1日時点）によって、税率は「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2つに分かれます。
- 所有期間5年超（長期譲渡所得）： 税率 20.315％（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%）
- 所有期間5年以下（短期譲渡所得）： 税率 39.63％（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%）
★マイホーム売却時の特例（3,000万円特別控除）
ご自身が住んでいたマイホームを売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例があります。これにより、売却益が出ても税金が0円になるケースが多くあります。
6. 西宮市・尼崎市・伊丹市での不動産売却なら当店にお任せください！
不動産の売却には、今回ご紹介したように仲介手数料をはじめとする様々な費用や税金が関わってきます。
「結局、自分の家を売ったら手元にいくら残るんだろう？」「特例は使えるのかな？」といった疑問をお持ちの方は、ぜひ一度プロにご相談いただくのが確実です。
ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDoでは、西宮市・尼崎市・伊丹市エリアを中心に、お客様お一人おひとりのご事情に合わせた丁寧な不動産査定・資金計画をご提案しております。
店舗情報・お問い合わせ
ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo
■ アクセス： 阪神電鉄本線 「今津駅」より 徒歩約13分
■ 対応エリア： 西宮市、尼崎市、伊丹市
■ 取扱物件： マンション、一戸建て、土地、収益物件 など
■ 事業内容： 不動産売却、査定、仲介、買取り相談
