＊相続登記とは？知っておきたい必要性とリスク＊
【相続登記とは？】義務化のルールや放置する3つのリスク、手続きの流れを徹底解説！
こんにちは！【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。
ご両親やご親族が亡くなられた際、故人が所有していた実家や土地、マンションなどの不動産を引き継ぐことになったら、必ず発生するのが「相続登記（そうそくとうき）」です。
「相続登記という言葉は聞いたことがあるけれど、具体的に何をするの？」 「仕事や家事で忙しいし、名義変更は後回しにしても大丈夫？」
そのようにお考えの方もいらっしゃるかもしれません。しかし、2024年（令和6年）4月1日より、相続登記は「義務化」されました。
放置してしまうと、過料（ペナルティ）が発生するだけでなく、将来的に不動産の売却や活用が一切できなくなるなど、思わぬトラブルに巻き込まれるリスクがあります。
今回は、西宮市・尼崎市・伊丹市エリアで不動産売却や相続のご相談を多数承っている地域のプロの視点から、相続登記の基礎知識、義務化のルール、放置するリスク、そして具体的な手続きの流れを分かりやすく解説します！
1. 相続登記とは？まずは基本をおさらい
不動産の「名義変更」手続きのこと
「相続登記」とは、不動産の所有者が亡くなった際に、その不動産の名義（法務局の登記簿に記載されている所有者情報）を、引き継ぐ相続人の名義へ変更する手続きのことです。
不動産の所有権は、所有者が亡くなった瞬間に相続人へ移転します。しかし、何もしなければ法務局の公的な帳簿（登記簿）上の名前は故人のまま残ってしまいます。この状態を正しい最新の情報に書き換える作業が「相続登記」です。
2. 【重要】令和6年（2024年）4月から相続登記が「義務化」されました！
これまでは、相続登記を行うかどうかは個人の任意であり、明確な期限も定められていませんでした。そのため「別に困らないから」と長年放っておかれるケースが多く、所有者が誰なのか分からない「所有者不明土地」が全国で急増し、社会問題となっていたのです。
この問題を解決するため、法律が改正され、2024年4月1日から相続登記の申請が義務付けられました。
知っておくべき義務化の「ルールと期限」
取得を知った日から「3年以内」に申請が必要 自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から「3年以内」に相続登記を申請しなければなりません。
正当な理由なく怠ると「10万円以下の過料」のペナルティ 正当な理由がなく3年以内に手続きを行わなかった場合、10万円以下の過料（行政上の罰金のようなもの）が科される可能性があります。
過去の相続（義務化前の相続）も対象！ 「令和6年より前に相続した古い不動産だから関係ない」ということはありません！制度開始（2024年4月1日）より前に発生した相続についても対象となり、2027年（令和9年）3月31日までに登記を行う必要があります。
【注意】 > 「まだ誰が継ぐか話し合い（遺産分割協議）が決まっていない」という場合は、暫定的に相続人であることを届ける**「相続人申告登記」**を行うことで、ひとまず義務を果たしたとみなされる救済措置もあります。
3. 相続登記を放置してしまう「3つの大きなリスク」
「過料がかかるかもしれないから」という理由だけでなく、放置すること自体が将来的に大きなトラブルの引き金となります。特に注意したい3つのリスクをご紹介します。
リスク①：相続人の高齢化・認知症により協議が進まなくなる
名義変更をしないまま数年、数十年と時間が経つと、関係する相続人が高齢化していきます。
もし相続人の一人でも認知症などで意思能力が低下してしまうと、法律上の話し合い（遺産分割協議）を一緒に行うことができなくなります。その場合、家庭裁判所で「成年後見人」を選任する手続きが必要となり、膨大な時間と費用がかかってしまいます。
さらに、相続人が亡くなって次の相続（数次相続）が発生すると、会ったこともない遠縁の親戚や子孫が何十人も権利者として登場し、連絡を取るだけでも一苦労…という泥沼化のケースが後を絶ちません。
リスク②：売却や担保設定（融資）、リフォームが一切できない
「親が住んでいた実家を売りたい」「古いマンションを処分したい」と思っても、不動産の名義が亡くなった方のままだと、売却手続き（売買契約・引き渡し）を進めることができません。
不動産を売却したり、担保にして銀行から融資を受けたりできるのは、登記簿上の「正式な所有者」だけです。売却のチャンスを逃して空き家のまま維持費や固定資産税ばかりがかかってしまう…という事態を防ぐためにも、事前の名義変更は必須です。
リスク③：必要書類が増えて収集が難しくなり、費用もかさむ
相続登記には、亡くなった方の「出生から死亡までの戸籍謄本」や相続人全員の証明書など、たくさんの書類が必要です。
放置する期間が長くなればなるほど、関係する人の数が増え、集めるべき戸籍謄本の枚数も跳ね上がります。また、役所での戸籍や住民票の保管期限が切れてしまい、証明書が発行できなくなるケースもあります。
結果として、自分で手続きをするのが不可能になり、司法書士へ支払う報酬や書類の集積費用が高額になってしまうのです。
4. 不動産相続登記の基本的な手順（5ステップ）
「何から手をつけたらいいのか分からない」という方のために、手続きの大まかな流れを整理しました。
[ Step 1 ] 相続人・相続財産の調査（戸籍集め・名寄帳の取得）
↓
[ Step 2 ] 遺産分割協議の実施・協議書の作成
↓
[ Step 3 ] 必要書類の収集と申請書の作成
↓
[ Step 4 ] 法務局へ申請（登録免許税の納付）
↓
[ Step 5 ] 登記識別情報通知（権利証）の受領・完了
Step 1：相続人と対象不動産の調査
まずは、亡くなった方の戸籍謄本を遡って集め、「誰が相続人なのか」を確定させます。同時に、法務局や市区町村役場で登記事項証明書や名寄帳（なよせちょう）を取得し、「所有していた不動産がどこにどれだけあるか」を正確に把握します。
Step 2：遺産分割協議（話し合い）
遺言書がない場合は、相続人全員で「誰がどの不動産を引き継ぐか」を話し合います。全員の合意が得られたら、内容をまとめた「遺産分割協議書」を作成し、全員の実印を押印します。
Step 3：必要書類の収集・申請書作成
遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書、引き継ぐ方の住民票などを揃え、法務局に提出するための「登記申請書」を作成します。
Step 4：法務局へ申請
管轄の法務局（西宮市・尼崎市・伊丹市の場合はそれぞれの管轄法務局）へ申請書類一式を提出します。この際、「登録免許税」という税金（固定資産税評価額の0.4%）を納めます。
Step 5：登記完了・権利証の交付
申請から約1〜2週間ほどで手続きが完了し、新しい名義人宛てに「登記識別情報通知（昔でいう権利証）」が交付されます。これで名義変更は完了です！
5. 相続した不動産を「売却」したいとお考えの方へ
相続登記が無事に終わった後、「誰も住む予定がない実家」「維持費がかかるマンション」をお持ちの場合、次に来る選択肢が「売却（現金化）」です。
相続不動産の売却は「早めの判断」が吉！
空き家のまま放置しておくと、固定資産税の負担だけでなく、建物の老朽化や庭木の繁茂などによる近隣トラブルの原因になります。
また、相続した不動産を売却する場合、「相続空き家の3,000万円特別控除」などの節税特例を使える可能性がありますが、これらには「相続から〇年以内」「昭和56年5月31日以前の建築」といった厳しい期限や条件が設けられています。
そのため、相続登記の手続きと並行して、「売却するといくらになるのか？」という不動産の査定を進めておくことが、賢い選択と言えます。
まとめ：相続登記と不動産売却のご相談はヤマダ不動産へ！
相続登記の義務化により、「いつかやろう」で放置することはできなくなりました。 複雑で面倒に思える手続きですが、早めに動くことがご自身やご家族の財産を守ることにつながります。
ヤマダ不動産西宮甲子園店にお気軽にご相談ください！
「相続した不動産を売りたいけれど、まだ名義変更ができていない…」 「司法書士の先生を紹介してほしい」 「まずは売却できる相場価格を知りたい」
そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひ【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】へご相談ください！
当店では、西宮市・尼崎市・伊丹市を中心とした地域密着のネットワークを活かし、パートナーである司法書士や税理士等の専門家とも連携しながら、相続登記から不動産の売却・査定・活用までをワンストップで手厚くサポートいたします。
ご相談や査定は無料です。 どうぞお気軽にお問い合わせ・ご来店くださいませ。スタッフ一同、皆様のお越しを心よりお待ちしております！
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