＊相続した家や土地、どうすればいいかお悩みの方へ＊ 相続不動産を失敗せずに売却するための完全ガイド
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。
「実家を相続することになったけれど、遠方に住んでいて管理ができない…」
「親から受け継いだ土地やマンション、どうやって売却を進めればいいのかまったく分からない…」
このようなお悩みを抱えておられませんか？
突然発生することの多い「不動産の相続」。ご家族が亡くなられた悲しみや忙しさの中で、慣れない法律手続きや税金のこと、不動産売却の手続きまで進めるのは、本当に大変なことです。
特に最近では、法律の改正によって「相続登記（名義変更）」が義務化されるなど、放置しておくリスクが非常に大きくなっています。
そこで今回は、西宮市・尼崎市・伊丹市エリアで数多くの不動産売却をお手伝いしてきた私たちが、「相続した不動産をスムーズ＆お得に売却するためのステップ」を分かりやすく徹底解説いたします！
「何から手を付ければいいかわからない」という方は、ぜひ最後までチェックしてみてくださいね。
なぜ？相続した不動産を放置してはいけない理由
具体的な流れを見る前に、「とりあえずそのままにしておこう…」と放置してしまうことのリスクについて知っておきましょう。空き家や使用していない土地を放置すると、以下のような問題が発生します。
維持費がかかり続ける（固定資産税、都市計画税、管理費用など）
建物の老朽化が進み、資産価値が下がる（雨漏りやカビ、害獣の発生など）
近隣トラブルの原因になる（庭木の茂り、放火のリスク、台風での飛散など）
時間の経過とともに権利関係が複雑化する（相続人が亡くなり、さらにその子供へ…と鼠算式に増えてしまう）
使わない不動産は、できるだけ早めに「活用する」か「売却して現金化する」かの判断を行うことが、ご自身やご家族を守ることにつながります。
相続不動産売却までの7つのステップ
相続した不動産を売却するまでには、大きく分けて7つの手順があります。全体像を把握しておくと、安心して準備を進められますよ。
【ステップ①】遺言書の確認
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【ステップ②】相続人の確定
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【ステップ③】相続内容の確定と遺産分割協議
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【ステップ④】相続登記（名義変更）※最重要！
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【ステップ⑤】相続税の申告・納付
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【ステップ⑥】信頼できる不動産会社の選定
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【ステップ⑦】売買契約・決済・引き渡し
ここからは、各ステップの内容を詳しく解説します！
【ステップ①】遺言書の確認
まず最初に行うべきなのは、亡くなられた方（被相続人）が「遺言書」を残しているかどうかを確認することです。
もし法的効力のある遺言書が存在する場合、基本的には遺言書の内容が最優先されます。「誰にどの財産をどれだけ譲るか」が指定されているため、今後の話し合いの手間を大幅に省くことができます。
自筆証書遺言（亡くなった方が手書きで作成したもの）：家庭裁判所での「検認」という手続きが必要な場合があります（法務局で保管されていた場合を除く）。
公正証書遺言（公証役場で作成されたもの）：公証役場で検索・照会が可能です。検認手続きも不要です。
※遺言書を自宅で見つけた場合、勝手に開封してしまうと過料（ペナルティ）が科されるケースがありますので、取り扱いには注意しましょう！
【ステップ②】相続人の確定
遺言書がない場合（または遺言書に記載されていない財産がある場合）は、法律に基づいて誰が相続人になるのかを確定させます。これを「法定相続人」の確定といいます。
法定相続人になれるのは、配偶者と一定の血族（子・親・兄弟姉妹など）です。
配偶者：常に相続人となります。
第1順位（子や孫）：子供がいれば、子供が相続人になります。
第2順位（親や祖父母）：子供や孫がいない場合、親が相続人になります。
第3順位（兄弟姉妹やその子供）：子供も親もいない場合、兄弟姉妹が相続人になります。
誰が相続人になるのかを客観的に証明するために、亡くなられた方の「出生から死亡までのすべての戸籍謄本」を取り寄せる必要があります。これが思いのほか時間がかかる作業ですので、早めに手配を進めましょう。
【ステップ③】相続内容の確定と遺産分割協議
相続人が確定したら、亡くなられた方の全財産（預貯金、不動産、有価証券、借入金などの負債も含む）をリストアップして整理します。
そのうえで、相続人全員が集まり、「誰がどの財産をどれくらい引き継ぐか」を話し合います。この話し合いを「遺産分割協議（いさんぶんかつきょうぎ）」と呼びます。
不動産を分割する方法には、主に以下の4つがあります。
現物分割（げんぶつぶんかつ）：「Aさんが実家、Bさんが預貯金を引き継ぐ」のように、現物のまま分ける方法。
換価分割（かんかぶんかつ）：「不動産を売却して現金化し、そのお金を相続人同士で分ける」方法。★不動産売却で最も一般的な手法です！
代償分割（だいしょうぶんかつ）：「Aさんが不動産をまるごと引き継ぐ代わりに、AさんからBさんへ相応の現金（代償金）を支払う」方法。
共有持分（きょうゆうもちぶん）：「AさんとBさんで不動産を50%ずつ共有する」方法。※将来的なトラブルの元になりやすいため、あまりおすすめできません。
話し合いがまとまったら、後々のトラブルを防ぐために「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員の署名と実印での押印を行います。
【ステップ④】相続登記（名義変更）
売却を進めるうえで最も重要とも言えるのが、この「相続登記（名義変更）」です。
法律上、亡くなられた方（名義人）のままでは不動産を売却することはできません。売主様ご自身の名義に変更する手続きが必須となります。
【重要】令和6年（2024年）4月から相続登記が義務化されました！
これまでは相続登記に明確な期限がなく放置されることも多かったのですが、法改正により「相続によって取得したことを知った日から3年以内」に登記を申請することが法律で義務付けられました。
正当な理由なく放置した場合、10万円以下の過料（ペナルティ）が科される可能性があります。
また、放置すればするほど次の相続が発生して権利関係が複雑になってしまいます。「売却する予定があるかどうか」にかかわらず、相続が発生したらすぐに相続登記を行いましょう！
【ステップ⑤】相続税の申告・納付
相続財産の合計額が一定の金額を超えた場合、相続税の申告と納付が必要になります。
基礎控除額の計算式
『 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数 』
例えば、相続人が配偶者と子供2人の「合計3人」の場合：
3,000万円 ＋（600万円 × 3人）＝ 4,800万円
相続財産の総額が4,800万円以下であれば、基本的に相続税の申告は不要です。超える場合は、「被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内」に申告・納付を行わなければなりません。
不動産は評価額の計算が複雑なため、「ウチは該当するのかな？」と不安な方は早めに専門家や不動産会社にご相談いただくことをおすすめします。
【ステップ⑥】信頼できる不動産会社の選定
ここまでの手続きと並行して、不動産の売却を任せるパートナー（不動産会社）を選びましょう。
相続不動産の売却は、通常の売却と比べて「法律・税金・登記・解体や片付け」といった幅広い専門知識が求められます。そのため、ただ単に査定額が高い会社を選ぶのではなく、「相続案件のサポート実績が豊富かどうか」が非常に大切なポイントになります。
どんな不動産会社を選ぶべき？
相続の特例や税金面についての知識が豊富である
地域の相場やニーズに詳しく、適正な査定価格を提示してくれる
司法書士や税理士、土地家屋調査士などの専門家と連携している
こちらの事情（遠方に住んでいる、遺品整理が終わっていないなど）に寄り添ってくれる
ヤマダ不動産西宮甲子園店なら、不動産の査定や売却だけでなく、提携する司法書士や税理士との連携により、複雑な相続手続きから売却完了までをワンストップでサポートいたします！
【ステップ⑦】売買契約・決済・引き渡し
信頼できる不動産会社が決まったら、いよいよ売却活動のスタートです！
媒介契約の締結：不動産会社に売却手続きを正式に依頼する契約を結びます。
売却活動・販売：チラシやポスター、インターネットポータルサイトへの掲載などを通じて買主様を探します。
売買契約の締結：購入希望者が見つかったら、条件を交渉・調整のうえ、売買契約を交わします。
決済・引き渡し：買主様から売買代金を受領し、鍵と物件を引き渡します。
これで無事に相続不動産の売却は完了です！
相続した不動産を売る時に知っておきたい「節税の特例」
相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、売却益に対して譲渡所得税・住民税が課税されます。
しかし、一定の要件を満たすことで大幅に税金を安くできる（あるいはゼロにできる）控除制度が存在します。これらを知っておくだけで、手元に残る現金が大きく変わってきます！
| 特例の名称 | 概要 | 主な要件 |
| 空き家の3,000万円特別控除 | 空き家となった実家を売却した際、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度 | 昭和51年5月31日以前に建築された旧耐震基準の戸建て、一人暮らしだった実家を相続した場合など |
| 取得費加算の特例 | 納付した相続税の一部を、不動産の売却コスト（取得費）として加算できる制度 | 相続税を実際に納付しており、相続開始の翌日から3年10か月以内に売却した場合 |
※これらの特例を利用するには、適用期限や対象となる物件の構造・耐震基準など細かい条件があります。売却するタイミングを逃すと特例が使えなくなるケースもあるため、売却を考え始めた初期段階で不動産会社へ相談することが成功の鍵です。
西宮市・尼崎市・伊丹市の相続不動産売却なら【ヤマダ不動産西宮甲子園店】へ！
「相続の手続きも、不動産の売却も、何から手を付けていいか分からない…」
そんなときこそ、私たちヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDoにお任せください！
当社には、地元である西宮市・尼崎市・伊丹市エリアの不動産取引に精通したスタッフが多数在籍しております。
ヤマダ不動産西宮甲子園店が選ばれる理由
1. 地域の市場データに基づいた「確実で適正な査定」
エリアごとの成約事例や最新の不動産動向を踏まえ、ご所有の不動産の価値を正しく見極めます。戸建て、マンション、空き地、一棟アパートなど、あらゆる物件に対応可能です。
2. 相続の専門家ネットワークでワンストップ対応
「まだ名義変更（相続登記）をしていない」「相続税がどれくらいかかるか不安」という方もご安心ください！提携している司法書士や税理士、行政書士などの専門家と連携し、煩雑な手続きをまとめてバックアップいたします。
3. ヤマダグループならではの発信力＆集客力
全国に広がるヤマダグループのネットワークと、Web・チラシなどを駆使した豊富な売却チャネルを活用し、迅速に最適な買主様をお探しします。また、家電やリフォームといった住まいに関する総合サポートもおまかせいただけます。
4. 空き家の「そのまま売却」や「買取」にも対応
「家の中が荷物（遺品）だらけで片付いていない」「古すぎて売りに出せる状態じゃない」という場合も大丈夫です！残置物の撤去・片付けのご相談や、当社が直接買い取る「不動産買取」の選択肢もご用意しております。
まとめ：相続不動産は「早めのご相談」が成功の近道です！
相続した家や土地の売却は、時間との勝負でもあります。
相続登記の義務化はもちろん、税金の特例制度にも「相続発生から〇年以内」という期限が設けられているためです。
時間が経てば経つほど選択肢が狭まり、維持費などの無駄なコストも膨らんでしまいます。
「とりあえず査定額だけ知りたい」
「売却するか、人に貸すか迷っている」
「他の相続人と話す前に、まずはプロの意見を聞いてみたい」
どんな小さなお悩みや疑問でも構いません。まずは一度、ヤマダ不動産西宮甲子園店までお気軽にお問い合わせください！経験豊富なスタッフが、お客様一人ひとりの状況に寄り添い、最適な解決策をご提案させていただきます。
皆様からのお問い合わせ・ご相談を、心よりお待ちしております！
【店舗情報】
ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo
所在地：〒662-0923 兵庫県西宮市浜松原町2-22（ヤマダデンキ西宮甲子園店内）
アクセス：阪神電鉄本線「今津駅」より徒歩約13分
対応エリア：西宮市、尼崎市、伊丹市、および周辺エリア
取扱業務：不動産売却・査定・仲介・買取・活用相談（マンション・一戸建て・土地・事業用物件）
【無料査定・ご相談受付中！】
お電話や店舗へのご来店はもちろん、Webサイトからのお問い合わせも受け付けております。お気軽にご利用ください。
