不動産売却の前に知っておきたい！よくあるトラブル事例10選と失敗しないための徹底対策
こんにちは！【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。
人生の中で何度も経験することのない「不動産の売却」。動く金額が大きいからこそ、「できるだけ高く、スムーズに売りたい」と願うのは当然のことです。しかし、不動産取引は複雑な法律や慣習が絡み合うため、事前の知識がないと思わぬトラブルに巻き込まれてしまうことがあります。
「仲介手数料について十分な説明がないまま契約を進めてしまった…」 「引き渡し後に物件の不具合が見つかり、買主様から高額な補修費用を請求された…」 「売却活動が思うように進まないのに、他社に切り替えられない…」
これらは、実際に多くの売主様が直面している代表的なお悩みです。せっかくの大切な資産の売却で後悔しないためには、「どんなトラブルが起きやすいのか」を事前に把握し、その対策を打っておくことが何よりも重要になります。
そこで今回は、西宮市・尼崎市・伊丹市の不動産売却に精通した当店の視点から、不動産売却でよくあるトラブル事例とその具体的な対策を分かりやすく徹底解説します！
不動産売却でよくある10のトラブルと具体的な対策
不動産売却におけるトラブルは、大きく分けると「不動産会社との間で起きるもの」「買主様との間で起きるもの」「契約内容・手続き上で起きるもの」の3つに分類されます。それぞれの具体的な事例と、未然に防ぐための対策を見ていきましょう。
1. お金に関するトラブル：仲介手数料の認識ズレ
【事例】
「売却が完了したあと、思っていたよりも高い仲介手数料を請求された」「いつ、いくら払うのかの説明が事前になく、資金計画が狂ってしまった」というケースです。また、売買契約が成立していない段階で「広告費」などの名目で不当な費用を請求されるトラブルも存在します。
【対策】
媒介契約時に金額と支払時期を明確にする 仲介手数料は、法律（宅地建物取引業法）によって上限額が「（売買価格 × 3% ＋ 6万円）＋消費税」（売買価格が400万円超の場合）と定められています。一般的には、「売買契約締結時に半額、引き渡し時に残りの半額」または「引き渡し時に一括」で支払います。契約を結ぶ前に、必ず「総額でいくらになるか」「どのタイミングで支払うか」を書面で確認しましょう。
原則、仲介手数料以外の費用はかからない 通常の売却活動（ネット掲載やチラシ配布など）に要する費用は仲介手数料に含まれています。売主様が特別に依頼した広範囲の広告でない限り、別途請求されることはありません。「広告費」を請求された場合は、その内訳を厳しくチェックしてください。
2. 物件の状態に関するトラブル：引き渡し後の「契約不適合責任」
【事例】
物件を引き渡した後、買主様から「雨漏りが発生している」「シロアリの被害が見つかった」「給湯器が壊れている」といったクレームが入り、高額な修繕費用や損害賠償を請求されるトラブルです。これは売却時の最大の落とし穴とも言えます。
【対策】
「物件状況報告書」と「付帯設備表」に正確に記入する 現在の法律（民法）では、契約内容と異なる状態のものを売った場合、売主様が「契約不適合責任」を負うことになります。これを防ぐためには、知っている不具合（過去の雨漏り、床のきしみ、設備の故障など）をすべて隠さず買主様に伝える必要があります。「不具合を伝えると値引きされるかも…」と隠すのは絶対にNGです。事前に開示して「この状態のまま納得して買ってもらう」という契約にすれば、後からの責任追及を防げます。
「インスペクション（建物状況調査）」の活用 目に見えない部分の不安を解消するために、専門家による建物調査（インスペクション）を受ける、または「既存住宅売買瑕疵（かし）保険」に加入しておくことで、売主様・買主様双方が安心して取引を進められます。
3. 不動産会社の対応に関するトラブル：売却活動の放置（囲い込み）
【事例】
「売りに出してから数ヶ月経つのに、見学（内覧）の希望が全く入らない」「不動産会社から定期的な活動報告が来ない」というお悩みです。最悪の場合、その不動産会社が他社からの買主の紹介を断り、自社だけで手数料を独占しようとする「囲い込み」という悪質な行為を行っている可能性があります。
【対策】
適切な媒介契約の選択と報告義務の確認 不動産会社と結ぶ媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。「専任」「専属専任」の場合、不動産会社は指定のネットワーク（レインズ）に物件を登録し、定期的に売主様へ活動状況を報告する法律上の義務があります（専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上）。この報告が怠られている場合は、速やかに理由を問い詰めましょう。
レインズの「登録証明書」を確認する 専任・専属専任契約を結んだ場合、不動産会社から「登録証明書」が交付されます。書面に記載されたIDとパスワードを使えば、売主様自身で「自分の物件が正しく公開されているか」をネット上で確認できます。
4. 契約の解除に関するトラブル：手付解除の期限と違約金
【事例】
「買主様から突然『購入をやめたい』と言われたが、手付金を全額返してもらえなかった」「売主側の事情で契約をキャンセルしようとしたら、高額な違約金を請求された」など、契約解除の条件に関するトラブルです。
【対策】
「手付解除」の期限と金額を売買契約書で確認する 売買契約を結ぶ際、買主様から売主様へ「手付金」（売買代金の5%〜10%が相場）が支払われます。契約後、一定の期間内であれば、買主様は手付金を放棄することで（手付流し）、売主様は手付金の倍の額を支払うことで（手付倍返し）、理由を問わず契約を解除できます。
「違約手付」の期間が過ぎた場合のリスクを知る 手付解除ができる期間（手付期限）を過ぎてからの解約は「契約違反」となり、売買代金の10%〜20%といった高額な違約金が発生します。いつまでならペナルティが最小限で済むのか、契約書の見落としがないよう確認が必須です。
5. 融資に関するトラブル：買主の「住宅ローン特約」による白紙撤回
【事例】
せっかく売買契約が成立し、引っ越しの準備を進めていたにもかかわらず、買主様の住宅ローン審査が落ちてしまい、契約が「白紙撤回」になってしまったというケースです。売主様としては時間が無駄になり、資金計画も狂ってしまいます。
【対策】
「住宅ローン特約」の条件と期限を厳しく設定する 一般的に、個人の買主様が家を買う場合は売買契約書に「住宅ローン特約（融資特約）」が盛り込まれます。これは「期限までにローンの承認が得られなかった場合、契約を無条件で白紙に戻し、手付金も全額返金する」という買主様保護の特約です。
事前審査の確認と、期限の適切な設定 トラブルを防ぐためには、契約前に買主様が「住宅ローンの事前審査（仮審査）」に通っているかを不動産会社を通じて必ず確認しましょう。また、特約の期限がダラダラと長すぎると売主様のリスクが増えるため、通常は契約から3週間〜1ヶ月程度に設定するのが一般的です。
6. 近隣との関係に関するトラブル：境界線と越境（えっきょう）物
【事例】
戸建てや土地の売却で特に多いのが、「隣の家との敷地の境界線がはっきりしない」「隣の家の木の枝や軒先が自分の敷地にはみ出している（またはその逆）」というトラブルです。境界が曖昧なままだと、買主様が将来トラブルになるのを恐れて購入を辞退したり、引き渡し後に揉め事に発展したりします。
【対策】
売却活動の初期段階で「確定測量」を行う 戸建てや土地を売る場合、原則として売主様の責任で境界を明確にして引き渡す必要があります。土地家屋調査士に依頼して隣地所有者の立ち会いのもと「確定測量」を行い、「土地境界確定図」を作成しましょう。
越境物がある場合は「覚書」を交わす もし、すぐには撤去できない越境物（ブロック塀の基礎や配管など）がある場合は、隣人の所有者と「将来、建て替えを行う際には越境状態を解消する」といった内容の覚書を交わし、それを買主様に引き継ぐことでトラブルを回避できます。
7. スケジュールに関するトラブル：引き渡しの遅延と住み替えのタイミング
【事例】
「自宅を売却したお金で新しい家を買う予定だったが、予定通りに買い手が見つからず、新居の購入資金が払えなくなった」「逆に、家が予想より早く売れすぎてしまい、次の住まいが決まる前に家を出て行かなければならなくなった」という、住み替えに伴うスケジュールのトラブルです。
【対策】
「売り先行」か「買い先行」かを慎重に選ぶ 住宅ローンが残っている場合や、資金に余裕を持たせたい場合は、先に家を売却して資金を確定させてから新居を探す「売り先行」が安全です。この場合、引き渡し時期に猶予を持たせる「引き渡し猶予特約」を契約に盛り込むことも検討します。資金に余裕がある場合は、先に新居を決める「買い先行」にすることで、仮住まいの費用を節約できます。
「買い取り保証」付きの売却を検討する 「〇ヶ月以内に一般的な仲介で売れなかった場合、あらかじめ決めた金額で不動産会社が買い取る」という「買い取り保証システム」を利用するのも、スケジュールを確定させる有効な手段です。
8. 費用負担に関するトラブル：公租公課（固定資産税など）の精算
【事例】
「売却した年の固定資産税や都市計画税を、どちらがいくら負担するのかで引き渡し日に揉めてしまった」「マンションの修繕積立金の滞納分を、誰が支払うかで意見が食い違った」というケースです。
【対策】
引き渡し日を基準とした「日割り計算」を契約書に明記する 固定資産税や都市計画税は、その年の1月1日（地域によっては4月1日）時点の所有者に1年分が課税されます。そのため、売買の際には「引き渡し日を基準日として、日割りで清算する」のが一般的です。
マンションの管理費・修繕積立金の確認 マンションの場合、引き渡し月の日割り清算はもちろん、万が一売主様に滞納がある場合は、引き渡し日までに売主様が全額を清算しなければなりません。これらの清算金額は、事前に不動産会社が作成する「清算書」でクリアにしておく必要があります。
9. 意思決定に関するトラブル：共有名義人や家族との意見不一致
【事例】
「実家の不動産を売却しようとしたが、共同名義人である兄弟の1人が売却に反対し、手続きがストップしてしまった」「夫の名義の家だが、妻が引っ越しに猛反対して契約直前で破談になった」など、身内・関係者間でのトラブルです。
【対策】
媒介契約の前に全員の「売却の同意」を取り付ける 不動産の名義が複数人の「共有名義」になっている場合、全員の同意がなければ売却手続きを進めることはできません。また、名義は一人であっても、家族が居住している場合は全員の意思統一が必要です。
名義人が高齢の場合は「認知症対策」も視野に 名義人が高齢の場合、売却時に名義人本人の「売却の意思」が確認できないと（認知症などで判断能力が低下している場合など）、契約自体ができません。その場合は、事前に「家族信託」や「成年後見制度」の手続きが必要になるため、早めの準備が欠かせません。
10. 広告・見学に関するトラブル：内覧時のマナーとプライバシー
【事例】
「売却中の家に見学（内覧）に来た人が、勝手にクローゼットを開けたり写真を撮ったりして不快だった」「ネットに掲載された写真から、ご近所に売りに出していることや家の中の様子が知れ渡ってしまい、プライバシーが侵害された」という、精神的なストレスに関するトラブルです。
【対策】
不動産会社を通じて「内覧のルール」を設定する 居住しながら売却活動を行う場合、内覧は売主様の生活空間に他人を受け入れることになります。あらかじめ不動産会社の担当者に「写真撮影は禁止」「クローゼットを開ける際は一言声をかけてもらう」といったルールを買主様に伝えてもらうよう依頼しましょう。
広告手法の相談（非公開での売却も可能） ご近所に知られたくない場合は、ネットへの大々的な掲載を控え、不動産会社の顧客リストへの直接アプローチや、業者買取などを利用することで、誰にも知られずに売却を進めることも可能です。
信頼できる不動産会社選びが、すべてのトラブルを防ぐ特効薬
ここまで10のトラブル事例を見てきましたが、実はこれらのトラブルの9割以上は、「信頼できる不動産会社」をパートナーに選ぶことで未然に防ぐことができます。
優れた不動産会社や担当者は、以下のような動きを徹底しているからです。
信頼できる不動産会社の特徴
契約の前に、仲介手数料や諸費用についてデメリットも含めて100%クリアに説明してくれる。
物件の不具合（雨漏りやキズなど）の有無を事前に丁寧にヒアリングし、「契約不適合責任」から売主様を守るためのアドバイスをしてくれる。
西宮・尼崎・伊丹の地域特性や相場を熟知しており、「高すぎず安すぎない」根拠のある査定価格を提示してくれる。
囲い込みをせず、広く購入希望者を募るための積極的な売却活動と、嘘のない定期報告を行ってくれる。
逆に、「高い査定額だけを提示して、契約後は放置する」「説明があいまいで、質問してもはぐらかす」といった不動産会社は注意が必要です。査定額の高さだけで会社を選ぶのではなく、「自分の味方になって誠実に対応してくれるか」という視点で会社を選んでください。
トラブルのない安心な不動産売却の流れ
最後に、トラブルを避けるために抑えておきたい、基本的な不動産売却の流れをおさらいしましょう。
【STEP 1】情報収集・売却方針の決定
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【STEP 2】不動産会社への査定依頼（机上査定・訪問査定）
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【STEP 3】媒介契約の締結（金額や条件をしっかり確認）
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【STEP 4】売却活動の開始（内覧対応、物件状況の正確な開示）
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【STEP 5】買主様との売買契約締結（手付金の受領、特約事項の確認）
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【STEP 6】お引越し・引き渡しの準備（境界の確認、住宅ローン完済手続き）
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【STEP 7】残代金の決済・物件の引き渡し（固定資産税などの日割り清算）
それぞれのステップで、今回ご紹介した「対策」を意識することで、驚くほどスムーズで安心な取引が可能になります。
西宮市・尼崎市・伊丹市の不動産売却なら、当店へご相談ください！
不動産売却は、専門知識が必要な場面が多く、不安になることも多いかと思います。だからこそ、いつでも気軽に質問できて、専門的な内容を分かりやすく噛み砕いて説明してくれるパートナーが必要です。
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】では、売却の流れや契約内容、発生する費用について、最初から最後までお客様の目線に立って丁寧に、誠実にご説明することを徹底しております。
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