【初心者向け】不動産売却の媒介契約3種類をプロが徹底解説
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です！
【不動産売却】媒介契約とは？3種類の特徴・メリット・デメリットを徹底比較！あなたに最適な契約方法の選び方
マイホームや所有されている不動産を売却しようと考えたとき、多くの方が最初に突き当たる疑問が「媒介契約（ばいかいけいやく）」です。
「不動産会社にお願いすれば自動的に売り出してくれるんじゃないの？」と思われがちですが、実は売却活動を正式に依頼するためには、法律で定められた「媒介契約」を結ぶ必要があります。
そして、この媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3つの種類があり、どれを選ぶかによって売却のスピードや価格、不動産会社からのサポート内容が大きく変わってきます。
この記事では、不動産のプロである私たちが、3つの媒介契約の仕組みやメリット・デメリット、後悔しない選び方のポイントを図解を交えてわかりやすく徹底解説します！
1. そもそも「媒介契約」とは？なぜ必要なの？
「媒介（ばいかい）」とは、不動産会社が売り手（売主様）と買い手（買主様）の間に立ち、売買契約を成立させるために仲介することを指します。
宅地建物取引業法（宅建業法）により、不動産会社が売主様から売却の依頼を受けた場合、トラブルを防止し売主様の利益を守るために**必ず媒介契約書を交わすことが義務付けられています**。
- 売り出す物件の特定情報と売り出し価格
- 成約した際に不動産会社へ支払う「仲介手数料」の額と支払時期
- 売却活動の内容（広告の出稿方法やレインズへの登録など）
- 契約の有効期間（専任の場合は最長3ヶ月）
媒介契約を結ぶことで、「どのような条件で、どのような売却活動を行ってもらえるのか」が明確になり、安心して売却手続きを進めることができるのです。
2. 媒介契約の3つの種類と図解比較
媒介契約には以下の3つのタイプがあります。それぞれ「他社にも依頼できるか」「自分で買主を探せるか」「レインズへの登録義務」「報告頻度」が異なります。
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 他社への重ねて依頼 | 可能（複数社） | 不可（1社のみ） | 不可（1社のみ） |
| 自己発見取引 (知人等との契約) | 可能 | 可能 | 不可 |
| レインズ (指定流通機構)登録 | 任意（義務なし） | 契約から7日以内 | 契約から5日以内 |
| 業務報告の義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約の有効期間 | 制限なし（推奨3ヶ月） | 最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
※レインズ（REINS）とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する全国の不動産会社間で情報共有を行うネットワークシステムです。ここに登録されると全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるようになり、早期売却のチャンスが広がります。
3. 各媒介契約の特徴・メリット・デメリット
① 一般媒介契約
【特徴】
複数の不動産会社と同時に契約できる自由度の高い形式です。
メリット：
・複数社で競わせることができる
・人気物件なら早期高値売却も狙える
・売り出していることが近所に知られにくい
デメリット：
・不動産会社側の優先度が下がる傾向がある
・販売状況の報告義務がない
・複数社とのやり取りの手間がかかる
② 専任媒介契約
【特徴】
1社だけに任せる契約ですが、自分で買主を探すこと（親戚や知人など）は可能です。
メリット：
・不動産会社が広告費と手間をかけて注力してくれる
・2週間に1回以上の報告があり状況が見える
・窓口が1社でやり取りがスムーズ
デメリット：
・不動産会社の囲い込みリスクがある
・会社選びを失敗すると売却が進まない
③ 専属専任媒介契約
【特徴】
1社だけにすべてを任せる最も拘束力の強い契約です。自分で探した相手とも直接契約できません。
メリット：
・不動産会社が最優先で積極的に売却活動を行う
・1週間に1回以上の細やかな活動報告がある
・レインズ登録が5日以内と最も早い
デメリット：
・自分で見つけた買主とも会社を通す必要がある
・他社への依頼が一切できない
4. 媒介契約のフロー（契約から売却までの流れ）
不動産売却における媒介契約の位置づけを流れで確認してみましょう。
机上査定や訪問査定を行い、売出価格の目安を確認します。
売買戦略や条件に合わせて「一般」「専任」「専属専任」から契約を選び締結します。
ポータルサイト掲載、チラシ配布、レインズ登録、買主様の内覧対応などを行います。
買い手が見つかったら条件交渉を行い、売買契約を経て決済・引渡しを行います。
5. あなたにぴったりな媒介契約はどれ？選び方の基準
「結局、どの契約を選べばいいの？」とお悩みの方のために、状況に応じたおすすめの選び方をまとめました。
パターンA：専任媒介契約がおすすめの方
- 安心できる1社に窓口を絞って効率よく売却を進めたい方
- 定期的な進捗報告を受けて、状況に応じた価格見直しなどを相談したい方
- 築浅マンションや人気の戸建てなど、需要が安定している物件をお持ちの方
★最も人気が高く、バランスの取れた契約スタイルです！
パターンB：専属専任媒介契約がおすすめの方
- とにかく早く売りたい方（引っ越しや買い替えの期日が迫っているなど）
- 手厚いサポートと頻繁な連絡を希望する方
- 売却活動の進捗を毎週しっかり把握したい方
パターンC：一般媒介契約がおすすめの方
- 駅近や人気の好立地物件で、放置していても買い手がつきそうな場合
- 知り合いや親戚など、自分でも買主を探す予定がある場合
- 1社に絞らず複数の不動産会社の営業力を同時に試してみたい方
6. 媒介契約を結ぶ際の注意点とプロからのアドバイス
不動産売却で成功するためには、契約の種類選びと同じくらい**「信頼できる不動産会社・担当者選び」**が重要です。
1. 査定価格の高さだけで決めない
契約を取りたいがために、相場より大幅に高い査定額を提示する業者も存在します。価格の根拠をしっかり説明できる会社を選びましょう。
2. 「囲い込み」に注意する
他社からの買い手問い合わせを不当に断る「囲い込み」を行う悪質な業者も一部存在します。専任契約を結ぶ際は、レインズの登録証明書や報告内容をチェックしましょう。
3. 地域密着のネットワークがある会社を選ぶ
不動産売却はその地域の市場動向や買主ニーズに詳しい地域密着型の店舗が圧倒的に有利です。
7. まとめ：適切な媒介契約で後悔のない不動産売却を！
不動産売却の成功の鍵は、ご自身の物件の特徴や売却の目標期間に合わせた「適切な媒介契約」を選択することです。
媒介契約は一度結んだら終わりではなく、専任媒介・専属専任媒介でも有効期限（3ヶ月）が過ぎれば見直しや変更が可能です。まずはしっかりと納得できるまで相談に乗ってくれる不動産会社を見つけることから始めましょう。
アクセス： 阪神電鉄本線 今津駅から徒歩約13分
対応エリア： 西宮市 / 尼崎市 / 伊丹市
取扱物件： 不動産売却 / 査定 / 仲介 / マンション / 戸建て / 土地
