＊売却前に注意したい。「家の売却準備」で避けたいこと＊
こんにちは！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。
マイホームの売却を考え始めたとき、「まずは家を片付けて、綺麗にしてから不動産会社に相談しよう」「少しでも高く売るために、リフォームしておいた方がいいのかな？」と、ご自身だけで準備を進めようとしていませんか？
実は、不動産売却における「良かれと思ってやった事前準備」が、裏目に出てしまうケースが少なくありません。家を売るチャンスは人生で何度もありませんから、最初のボタンの掛け違いが、数十万〜数百万円もの損や、売却の長期化という手痛い失敗につながることがあります。
そこで今回は、不動産売却のプロの視点から、「家の売却準備」で絶対に避けたいNG行為と注意点を5つのステップに分けて徹底解説します！
西宮市・尼崎市・伊丹市エリアで「一戸建てやマンションの売却で失敗したくない」「スムーズに、納得のいく価格で手放したい」とお考えの方は、ぜひ最後までお読みいただき、損のない売却準備を進めてくださいね。
避けたいこと①：不動産会社に相談せず「解体」や「リフォーム」をしてしまう
売却準備の中で、最も多く、かつ損失が大きくなりやすいのが「事前の自己判断による解体・リフォーム」です。
「古い家だから、リフォームしてピカピカにしないと売れないだろう」
「実家がボロボロだから、いっそ解体して更地にした方が買い手が見つかりやすいはず」
そう考えて、何百万円もの費用をかけて工事をしてから不動産会社に相談に来られる方がいらっしゃいますが、これは絶対に避けていただきたいNG行為です。
なぜ自己判断のリフォームはNGなのか？
現在の不動産市場（特に西宮・尼崎・伊丹のような人気エリア）では、「中古物件を安く買って、自分好みの間取りやデザインにリノベーションしたい」という買主様が非常に増えています。
売主様が良かれと思って万人受けを狙ったリフォームをしても、買主様にとっては「デザインが好みじゃないから、結局解体してやり直したい」「その分、物件価格を安くしてほしかった」となってしまうのです。
結果として、リフォームにかかった費用（例：300万円）を売却価格に上乗せすることができず、売主様が工事費を丸々損してしまうケースが多々あります。
自己判断の「解体」に潜む罠
「古い家を解体して更地にする」ことにも大きなリスクがあります。
家を解体して更地にすると、その土地にかかっていた「住宅用地の軽減特例」という税金の優遇措置が外れてしまいます。その結果、翌年からの固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍に跳ね上がってしまうのです。
もし更地にした後にすぐ売れれば問題ありませんが、買い手が見つかるまで時間がかかった場合、高額な固定資産税の負担が重くのしかかります。さらに、解体費用（数百万円）も手出しになるため、資金繰りが一気に苦しくなってしまいます。
プロからのアドバイス
「古いから売れない」と思える家でも、そのままの状態で欲しがる買主様はたくさんいます。解体やリフォームが必要かどうかは、必ず売却活動を始める前に不動産会社に現状を見てもらい、プロの意見を聞いてから判断しましょう。
避けたいこと②：必要な「諸費用」を計算せず、資金計画を立てない
「家が3,000万円で売れたから、手元に3,000万円が丸々入ってくる！」
もしこのように考えているとしたら、それは大変危険です。
不動産を売却する際には、さまざまな手数料や税金などの「諸費用」が発生します。これを無視して資金計画を立ててしまうと、「思ったより手元にお金が残らず、次の住まいの購入資金が足りなくなった…」という事態に陥りかねません。
売却時に発生する主な諸費用は以下の通りです。
1. 仲介手数料
仲介によって売却が成功した際、不動産会社に支払う成功報酬です。
法律で上限が定められており、売却価格が400万円を超える場合は「（売却価格 × 3% ＋ 6万円）＋消費税」という計算式になります。
（例：3,000万円で売却した場合、仲介手数料は約105万円となります）
2. 抵当権抹消（ていとうけんまっしょう）費用
売却する物件に住宅ローンが残っている場合、売却と同時にローンを完済し、金融機関が設定している「抵当権」を外す手続きが必要です。
司法書士への報酬と登録免許税を合わせて、数万円程度の費用がかかります。
3. 譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）
不動産を売却して「利益（購入したときより高く売れた、など）」が出た場合、その利益に対して所得税と住民税がかかります。
ただし、マイホーム（居住用財産）の売却であれば、利益から最大3,000万円まで控除できる「3,000万円の特別控除」などの特例が受けられるケースが多いです。これには確定申告が必要ですので、事前に適用条件を確認しておく必要があります。
4. その他の費用
印紙税（売買契約書に貼る印紙代：数千円〜数万円）
引越し費用・不用品処分費用
測量費用（一戸建てや土地で、境界が未確定の場合：数十万円〜）
プロからのアドバイス
売却準備の段階で、「売り出し価格」だけでなく「諸費用を差し引いて、最終的にいくら手元に残るのか（手残り金）」のシミュレーションを行うことが不可欠です。当店の無料査定では、この諸費用の概算も合わせて丁寧にご説明しています。
避けたいこと③：スケジュールを急ぎすぎて、価格交渉で不利になる
売却準備において、「いつまでに売りたいか」という期間の設定は非常に重要です。しかし、十分な余裕を持たずに「急いで売却を進めること」は、価格面で大きなデメリットを生む原因になります。
期限が迫ると足元を見られる？
例えば、「3か月後の転勤までに絶対に現金化しなければならない」「次の住まいの入金期限が来月迫っている」といったスケジュールに追われた状態での売却活動は、精神的な焦りを生みます。
買い手（購入希望者）から「〇〇万円値引きしてくれたら今すぐ買います」という過度な価格交渉（指値）を入れられた際、時間に余裕があれば「そこまでの値引きはできません」と断ることができます。しかし、期限が迫っていると、「背に腹は代えられない」と不利な条件を飲まざるを得なくなってしまいます。
仲介での売却は「平均3か月〜半年」かかる
一般的な「仲介」による売却活動は、売り出しを始めてから引き渡しまでに平均3か月〜半年程度の期間がかかります。
情報掲載から問い合わせを待つ：1〜2か月
内覧対応、購入申し込み、条件交渉：1か月
契約締結から買主様の住宅ローン本審査：1か月
引越し準備、引き渡し、決済：1か月
売却を意識し始めてから実際に現金が手元に入るまでには、これだけのステップが必要です。
プロからのアドバイス
スケジュールには最低でも半年の余裕を持って動き出すのが理想です。もしどうしても事情があり「1か月以内に確実に現金化したい」という場合は、仲介ではなく、不動産会社が直接買い取る**「買取」**を選択することで、スケジュールをコントロールし、ストレスなく確実に売却できます。
避けたいこと④：住宅ローンの残債確認や、金融機関との調整を後回しにする
売却したい家に、まだ住宅ローンの支払いが残っている方は特に注意が必要です。
日本の法律では、「住宅ローンが残っており、抵当権がついたままの不動産」をそのまま一般の人に引き渡すことは原則できません。
つまり、家を引き渡す当日（決済日）までに、住宅ローンを全額返済して抵当権を抹消する準備を整えておく必要があります。
「オーバーローン」の罠に注意
ここで避けるべきなのは、「自分の家の現在の価値（売れる金額）」と「住宅ローンの残り（残債）」を把握しないまま準備を進めることです。
アンダーローン： 売却価格 ＞ ローン残債（売れたお金でローンを完済できる＝問題なし）
オーバーローン： 売却価格 ＜ ローン残債（売れたお金だけではローンを完済できない）
もしオーバーローンになってしまう場合、その差額（足りない分）を、ご自身の貯蓄などから手出しで補填しなければなりません。手出しの資金が用意できない場合、金融機関から売却の許可が下りず、売却計画そのものがストップしてしまいます。
金融機関への事前連絡も必要
住宅ローンを全額一括返済するためには、事前に借入先の金融機関に対して「〇月〇日に一括返済をします」という手続き（書面での申し込みや事務手数料の支払い）を行う必要があります。これには数週間かかることもあるため、後回しにしていると契約手続きがスムーズに進みません。
プロからのアドバイス
売却を考えたら、まず最初に**「住宅ローンの残高証明書」**を確認するか、ネットバンキング等で現在の正確な残債をチェックしてください。その上で、当店の査定価格と照らし合わせ、「ローンが問題なく完済できるか」を最優先で確認しましょう。
避けたいこと⑤：物件の状況に合わない「媒介契約」を結んでしまう
不動産会社に「仲介」を依頼する際、売主様と不動産会社の間で「媒介（ばいかい）契約」というものを締結します。
この媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。自分の物件や状況に合わない契約方法を選んでしまうと、売却活動が停滞する原因になります。
媒介契約の3つの種類と特徴
| 契約の種類 | 依頼できる社数 | 特徴とメリット・デメリット |
| ① 一般媒介契約 | 何社でも同時に依頼できる | 複数の会社が競い合うが、不動産会社側からすると「他社で売られると報酬ゼロ」になるため、広告費を多くかけたり熱心に動いてくれなかったりするリスクがある。 |
| ② 専任媒介契約 | 1社限定（自己発見取引は可） | 窓口が1社になるため、不動産会社は責任を持って積極的に広告活動を行います。2週間に1回以上の活動報告義務があり、状況を把握しやすい。 |
| ③ 専属専任媒介契約 | 1社限定（自己発見取引も不可） | 専任よりもさらに縛りが強く、知人への売却なども必ずその会社を通す必要があります。1週間に1回以上の報告義務があり、不動産会社が最も注力しやすい。 |
どうやって選べばいいの？
「たくさんの会社にお願いした方が広く探してもらえるのでは？」と、安易に一般媒介契約を選ぶ方が多いですが、一概にそれが正解とは言えません。
例えば、西宮市や尼崎市の駅から近い人気マンションなど、「放っておいてもすぐに買い手が見つかる物件」であれば、一般媒介で広く募集をかけるのが有効な場合もあります。
しかし、「築年数が古い一戸建て」や「少し駅から離れた物件」などの場合、一般媒介だと不動産会社が売却活動（チラシ作成やポータルサイト掲載）にコストをかけるのを躊躇してしまい、結果的にどこからも熱心に営業してもらえず放置されてしまう…という事態になりかねません。
プロからのアドバイス
物件の特性や、あなたが「どれくらい密に連絡を取り合いたいか」によって最適な契約は変わります。「大手の1社に任せてじっくり進めたい」「窓口を一本化して進捗をしっかり管理したい」という場合は、信頼できる会社と専任（または専属専任）媒介契約を結ぶのが、売却成功への近道です。
不動産売却は「最初の相談」が成功の9割を決める
ここまで「家の売却準備で避けたいこと」を5つご紹介してきましたが、共通して言えるのは、「ご自身だけで判断して進めてしまうと、取り返しのつかない失敗になりやすい」ということです。
不動産の売却には、法律、税金、市場相場、建築知識など、専門的な判断が数多く絡み合います。だからこそ、荷物の片付けやリフォームの見積もりを取るよりも前に、まずは信頼できる不動産のプロにご相談いただくのが一番の近道であり、最大の防衛策です。
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私たちが密着している西宮市・尼崎市・伊丹市エリアは、阪急神戸線、JR神戸線、阪神本線が東西に走り、大阪・神戸へのアクセスが抜群なため、非常に底堅い需要がある地域です。
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店舗名： ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo
アクセス： 阪神電鉄本線「今津駅」から徒歩約13分
対応エリア： 西宮市、尼崎市、伊丹市、および周辺地域
得意物件： 中古マンション、新築・中古戸建て、土地、収益物件
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