戸建て・マンション売却後の確定申告、必要なケースとは？
こんにちは！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。
マイホームや所有している不動産を売却した際、「もしかして確定申告が必要なのかな？」と疑問に思ったことはありませんか？
「確定申告なんて個人事業主やフリーランスの人がするものじゃないの？」と思われている会社員の方も多いですが、実は不動産を売却した年は、普段は会社で年末調整をしている方でも確定申告が必要になる（またはした方が得になる）ケースが非常に多いのです。
確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得をもとに、納める所得税を自ら計算して申告・納税する手続きのこと。
戸建てやマンションを売却した場合、「譲渡益（売却益）」が出たときは原則として確定申告が必要となります。これをそのままにしておくと、後から税務署からお尋ねが届いたり、ペナルティ（無申告加算税や延滞税）が科されたりすることもあるため、早めの確認が安心です。
また、売却時に利用できる税金の優遇措置（特例）を受ける場合も、確定申告が絶対の前提条件となります。一方で、残念ながら「損（譲渡損失）」が出てしまった場合でも、条件を満たせば他の所得と相殺して税負担を軽くできる可能性があります。
今回は、不動産売却後の確定申告について、どのようなケースで必要なのか、どんな特例があるのかを分かりやすく徹底解説します！
1. そもそも不動産売却での「所得（譲渡所得）」とは？
確定申告が必要かどうかを判断するためには、まず「不動産を売って利益が出たのか、損が出たのか」を正しく計算する必要があります。 不動産売却における利益のことを「譲渡所得」と呼び、以下のような数式で計算します。
一見難しそうに見えますが、中身はとてもシンプルです。それぞれの項目を分解して見ていきましょう。
売却価額：不動産が実際に売れた金額（買主から受け取った代金）です。
取得費：売却した不動産を「手に入れたときにかかった費用」です。購入代金や建築費、購入時の仲介手数料、登録免許税などが含まれます。ただし、建物は年数の経過とともに価値が下がる（減価償却）ため、購入金額から減価償却費を差し引いた金額となります。
譲渡費用：不動産を「売るときにかかった費用」です。売却時の仲介手数料、印紙税、建物を解体して土地として売り出した場合の解体費用などが該当します。
「利益（譲渡益）」が出たら確定申告は【必須】
上記の計算を行った結果、譲渡所得がプラス（1円以上）になった場合、そのプラス分に対して所得税や住民税が課税されます。これを「譲渡所得税」と呼びます。
譲渡所得がプラスになった場合は、原則として必ず確定申告を行わなければなりません。
「損失（譲渡損失）」が出たら確定申告は【任意（やった方がお得な場合も）】
計算の結果、譲渡所得がマイナスになった場合、税金はかからないため原則として確定申告の義務はありません。
しかし、後述する「損益通算」という特例を利用することで、会社員の方であれば源泉徴収された所得税が戻ってくる（還付される）可能性があるため、「義務はなくても申告した方が絶対にお得」というケースが多々あります。
2. 【利益が出た場合】確定申告が必要なケースと使える特例
不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合は確定申告が必要ですが、マイホーム（居住用財産）を売却した場合には、税負担を大幅に軽減できる、あるいはゼロにできる強力な特例が用意されています。
ただし、これらの特例を使うためには「利益がゼロになるから申告しなくていい」ではなく、「特例を使います」ということを証明するために確定申告が必須となります。
① マイホームを売ったときの「3,000万円の特別控除」
もっとも代表的な特例がこれです。自分が住んでいた家やマンションを売却した場合、先ほどの譲渡所得の計算から最高3,000万円まで控除できるという制度です。
特例のメリット：譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金は一切かからなくなります。
注意点：一戸建てを売却して利益が1,000万円出た場合、この特例を使えば税金はゼロになりますが、「特例を使ってゼロになりました」という確定申告をしないと、後から「1,000万円の利益に対する税金を払いなさい」と通知が来てしまいます。
② 所有期間が10年超のマイホームを売ったときの軽減税率の特例
売却したマイホームを10年以上所有していた場合、3,000万円の特別控除を適用した後のさらに残った利益に対して、通常よりも低い税率で計算してもらえる特例です。
通常、10年超所有している場合の税率は約14%（所得税・住民税・復興特別所得税の合計）にまで下がります（通常は20%超）。
こちらも上記の3,000万円特別控除と併用可能ですが、確定申告が必要です。
③ マイホームを買い換えたときの特例（特定の居住用財産の買換え特例）
古いマイホームを売却し、新しくマイホームを買い換えた場合、一定の要件を満たすことで、売却時にかかる税金を将来に繰り延べ（先送り）できる制度です。
税金が「免除」されるわけではなく、将来買い換えた新しい家をさらに売るときまで課税が引き継がれる仕組みですが、今手元に残る資金を増やせるため、買い換え時の負担を減らすことができます。
3. 【損失が出た場合】確定申告を「した方がいい」ケース
「昔、高く買ってしまった一戸建てを損して売ったから、自分には確定申告は関係ない」と思っていませんか？実は、損をしたときこそ確定申告のチャンスです。
通常、不動産売却の損失は他の所得（給与所得など）と相殺することはできませんが、マイホームの売却に限っては、特別な特例が認められています。
① マイホームを買い換えて損が出た場合（買い換え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除）
新しいマイホームに買い換えた際に、古いマイホームの売却で損失が出た場合、その損失をその年の給与所得など他の所得から差し引く（損益通算）ことができます。
例：その年の給与所得が600万円、不動産売却での損失が1,000万円だった場合、損益通算によってその年の所得は「ゼロ」とみなされ、会社で天引きされていた所得税が全額還付されます。
さらに、1年で引ききれなかった損失（この場合は残りの400万円）は、翌年以降最長3年間にわたって繰り越して、翌年の給与所得などから差し引くことができます（繰越控除）。
② 住宅ローンが残っているマイホームを売って損が出た場合（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除）
新しく家を買い換えない場合でも、売却してもなお住宅ローンが残ってしまった（オーバーローン）の状態でマイホームを売却したときは、一定の要件（売却価格よりローン残高の方が多いなど）を満たせば、同様に給与所得などとの損益通算・繰越控除が受けられます。
ここがポイント！
損失が出た場合のこれらの特例は、確定申告をしないと1円も戻ってきません。「損したから関係ない」と放置せず、必ず計算してみることをおすすめします。
4. 不動産売却の確定申告にかかわる「税率」の仕組み
不動産を売却したときの税金（譲渡所得税）は、普段の給与にかかる税金とは異なり、他の所得とは分けて計算する「分離課税」という方式がとられます。 そして、その税率は不動産を「何年間所有していたか」によって大きく2つに分かれます。ここを勘違いすると税金額が大きく変わってしまいます。
| 分類 | 所有期間（売却した年の1月1日時点） | 所得税・住民税の合計税率 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% |
※税率には復興特別所得税（2037年まで）が含まれています。
⚠️「所有期間の数え方」に要注意！
ここで非常に重要なのが、所有期間の数え方です。例えば「2021年4月1日に購入し、2026年5月1日に売却した」という場合、実際の期間は5年を超えていますが、税法上の数え方は異なります。
税法上は「売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうか」で判断します。上記の例だと、2026年1月1日時点ではまだ4年（満5年未満）と判定されてしまい、税率が高い「短期譲渡所得」になってしまうのです。
この数え方のズレで数十万円〜数百万円も税金が変わることがあるため、売却のタイミングは非常に重要です。
5. 確定申告の時期と大まかな流れ
不動産を売却した後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日（土日の場合は前後します）までの間に行う必要があります。
確定申告の流れ
必要書類の準備：売却時・購入時の契約書、領収書、登記事項証明書など。
譲渡所得の計算：売却益（または売却損）を計算し、使える特例を選びます。
申告書の作成：国税庁の「確定申告書等作成コーナー」などを利用すると、画面の指示に従って入力するだけで簡単に作成できます。
提出・納税（または還付）：税務署へ郵送・持参、またはe-Tax（電子申告）で提出します。
不動産査定から売却後のフォローまで、ヤマダ不動産にお任せください！
不動産の売却は、単に「高く売れたら終わり」ではなく、その後の税金対策や確定申告まで見据えて動くことが成功の鍵となります。
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