はじめてでも安心！不動産売却の流れ7ステップを徹底解説【西宮・尼崎・伊丹の不動産売却なら】

こんにちは！【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。

「住み替えを考えているけれど、何から始めればいいのかわからない」

「実家を相続したけれど、売却の手順や期間が想像できない」

「大きなお金が動く取引だから、とにかく失敗したくない！」

人生のなかで何度も経験することのない「不動産の売却」。はじめての経験であれば、不安や疑問が尽きないのは当然のことです。

不動産売却を成功させる最大の秘訣は、「全体の流れ（スケジュール）を事前に把握しておくこと」にあります。あらかじめ全体のステップを知っておくだけで、次に何をすべきかが明確になり、精神的な負担や不安を大きく減らすことができます。

本記事では、はじめて不動産売却に臨む方に向けて、売却完了までの「7つのステップ」を分かりやすく徹底解説します！さらに、一般的な売却期間の目安や、西宮市・尼崎市・伊丹市エリアならではの地域特性に応じた売却のポイントも合わせてご紹介します。

少し長めの記事ですが、これさえ読めば不動産売却の全体像がすべてマスターできます。ぜひ最後までお読みいただき、安心・安全な不動産売却への第一歩を踏み出してくださいね。

西宮・尼崎・伊丹エリアの「無料査定」のご相談はこちら

不動産売却の全体像と気になる「期間の目安」

具体的なステップに入る前に、まずは全体としてどれくらいの時間がかかるのか、スケジュール感を押さえておきましょう。

不動産売却にかかる期間は、一般的に「約5ヶ月〜6ヶ月（約半年）」が目安と言われています。

もちろん、物件の条件（立地、築年数、価格など）や売り出す時期、市場の需要によって前後しますが、基本的には以下のような時間配分で進んでいきます。

このように、不動産は「売りたい」と思ってから実際に現金が手元に入り、鍵を引き渡すまでに一定の時間がかかります。そのため、「住み替え先の入居時期が決まっている」「納税の期限がある」といった場合は、できるだけ余裕を持ったスケジュール計画を立てることが大切です。

それでは、具体的な7つのステップを1つずつ詳しく見ていきましょう！

ステップ1：売却の「準備」と「目的」の整理

不動産売却のスタートは、ご自身の頭の中を整理し、事前にある程度の情報を集める「準備」の段階です。ここを疎かにすると、後々のトラブルや後悔につながることがあります。

1. 売却の目的を明確にする

なぜ今回、不動産を売却しようと思ったのでしょうか？

• 「子どもが大きくなったので、もっと広い一戸建てに住み替えたい」

• 「子どもが独立して夫婦2人になったので、駅から近いコンパクトなマンションへ移りたい」

• 「転勤が決まったため、今の家を売却して資金に充てたい」

• 「相続した実家が空き家になっており、維持費がかかるので手放したい」

目的によって、「高く売ることを最優先にじっくり時間をかけるべきか」、あるいは「期限までに確実に売り切るべきか」という戦略が変わってきます。

2. 相場を自分で調べてみる

不動産会社に相談する前に、ご自身でもインターネットを使って「自分の家がいくらくらいで売れそうか」の目安（相場）を調べておくことをおすすめします。

ポータルサイト（SUUMOやHOME'Sなど）で、ご自身の物件と「エリア・築年数・間取り・駅からの距離」が似ている類似物件がいくらで売り出されているかチェックしてみましょう。

3. 住宅ローンの残債（残り）を確認する

ここが非常に重要です。売却したい物件に住宅ローンが残っている場合、原則として「引き渡し時までに住宅ローンを全額返済し、抵当権（ていとうけん）を抹消すること」が条件となります。

手元の資金や物件の売却代金でローンを完済できるかどうかを確認するため、銀行から届く「ローン返済予定表」やインターネットバンキングで、現在の残高を必ず確認しておきましょう。

ステップ2：不動産会社への「査定依頼」

目的の整理と相場の把握ができたら、次はプロの目による「査定（さてい）」を受けます。査定とは、「この物件なら、おおむねこれくらいの価格で売れるだろう」という市場価値を不動産会社に算出してもらう作業です。

査定には大きく分けて「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。

① 机上査定（簡易査定）

• 特徴： 物件の所在地、面積、築年数、間取りなどのデータと、過去の周辺取引事例や現在の市場動向を照らし合わせて、机の上（データ上）で概算の価格を出す方法です。

• メリット： 最短即日〜数日で結果が分かり、現地にスタッフが来ないため手軽に依頼できます。

• こんな人におすすめ： 「まずは大体の価格を知って、売るかどうか検討したい」という初期段階の方。

② 訪問査定（実地査定）

• 特徴： 不動産会社の担当者が実際に現地（お住まい）を訪れ、お部屋の状態、日当たり、眺望、周辺の環境、道路との接道状況、室内の保守状況などを細かく確認した上で、より正確な査定価格を出す方法です。

• メリット： 実際の売出価格を決定する上で、非常に信頼性の高い金額が分かります。

• こんな人におすすめ： 「具体的に売却の手続きを進めたい」「半年以内に売りたい」と考えている方。

ワンポイントアドバイス

査定価格は、高ければ高いほど良いというわけではありません。中には契約を結びたいがために、相場から大きくかけ離れた「高すぎる査定価格」を提示してくる会社もあります。しかし、相場より高すぎると当然市場で売れ残り、最終的に何度も値下げをすることになって売却期間が長引く原因になります。「なぜその金額になるのか」という根拠をしっかり説明してくれる不動産会社を選ぶことが重要です。

ステップ3：信頼できる不動産会社選びと「媒介契約」の締結

査定結果が出揃ったら、実際に売却活動をサポートしてもらう不動産会社を決定し、「媒介契約（ばいかいけいやく）」を結びます。

不動産売却の成否は、パートナーとなる不動産会社（そして担当者）の実力や誠実さに大きく左右されます。実績はもちろんのこと、地域の市場に精通しているか、誠実に対応してくれるかをしっかり見極めましょう。

不動産会社が決まったら締結する「媒介契約」には、以下の3つの種類があります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の希望に合ったものを選びましょう。

1. 専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかいけいやく）

• 契約できる会社数： 1社のみ

• 自己発見取引（※）： 不可（自分で見つけてきた親戚や知人と直接契約することも一応禁止され、必ずその不動産会社を通す必要があります）

• 指定流通機構（レインズ）への登録義務： 5日以内

• 活動報告の義務： 1週間に1回以上

• 特徴： 完全に1社に任せる形です。不動産会社側としては「他社に契約を取られる心配がない」ため、広告費をしっかり投入し、最も熱心に売却活動を行ってくれる傾向があります。

2. 専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）

• 契約できる会社数： 1社のみ

• 自己発見取引： 可能（自分で買主を見つけてきた場合は、不動産会社を通さずに契約できます）

• 指定流通機構（レインズ）への登録義務： 7日以内

• 活動報告の義務： 2週間に1回以上

• 特徴： 専属専任媒介と似ていますが、知人への売却の可能性も残しておきたい場合に有効です。1社限定なので、こちらも手厚いサポートが期待できます。

3. 一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやく）

• 契約できる会社数： 複数の会社と同時に契約可能

• 自己発見取引： 可能

• 指定流通機構（レインズ）への登録義務： なし

• 活動報告の義務： なし

• 特徴： 複数の会社に競わせることができるのがメリットですが、不動産会社側からすると「せっかく広告費や人手をかけても、他社で決められたら1円の利益にもならない」というリスクがあるため、物件の条件（人気エリアの駅近など）が良くないと、活動の後回しにされてしまうデメリットもあります。

どの契約形式が良いかは、物件の条件やお客様のご要望によって異なります。迷われた際は、お気軽に当店のスタッフまでご相談ください。

ステップ4：売却活動の開始と「内覧対応」

媒介契約を結んだら、いよいよ本格的な「売却活動」がスタートします。ここからは不動産会社の腕の見せ所であり、同時に売主様のご協力が不可欠なステップとなります。

1. 多角的な広告活動

不動産会社は、物件の魅力を伝えるためのアプローチを開始します。

• 不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'S、アットホームなど）への掲載

• 自社ホームページやSNSでの情報発信

• 周辺地域へのチラシ（マイソク）のポスティングや新聞折込

• 指定流通機構（レインズ）への登録による、他社不動産会社への情報共有

2. 購入希望者への「内覧（ないらん）対応」

広告を見て興味を持ってくれた購入希望者が、実際に家を見学しに来ることを「内覧」と言います。居住しながら売却活動を行う場合、売主様にとってはここが一番の頑張りどころになります。

内覧での印象が、購入を決断してもらえるかどうかの運命を握っています。少しでも印象を良くするために、以下のポイントを意識してみましょう。

• 徹底的な掃除と片付け（断捨離）：

  特に「玄関」「キッチン」「浴室」「洗面所」「トイレ」といった水回りは念入りに清掃してください。清潔感は第一印象を左右します。

• お部屋を明るく、広く見せる：

  内覧の直前には、すべての部屋の照明をつけ、カーテンを開けて部屋を明るくしておきます。また、不要な荷物はクローゼットにしまうなどして、空間を少しでも広く見せる工夫をしましょう。

• 室内のニオイ対策：

  住んでいる本人は気づきにくいですが、ペットのニオイ、タバコのニオイ、生活臭は購入希望者が敏感に察知するポイントです。内覧前にはしっかり換気を行い、必要に応じて消臭剤などを活用しましょう。

• おもてなしの心でお迎えする：

  質問されたら笑顔で誠実に答えることが大切です。「周辺の治安はどうですか？」「お買い物はどこに行っていますか？」など、実際に住んでいる人しか分からないリアルな住み心地（地域の魅力）を伝えてあげると、買主様の安心感に繋がります。

ステップ5：条件調整と「売買契約」の締結

内覧を経て、購入希望者から「この家を買いたいです！」という意思表示（購入申込書 / 買付証明書）が届きます。ここから売買契約に向けた最終調整に入ります。

1. 条件の交渉と調整

購入申込書には、買主様が希望する「購入希望価格」「手付金の額」「契約希望日」「引き渡し希望時期」「その他の要望」などが記載されています。

「あと50万円値引きしてほしい」「引き渡しを1ヶ月早めてほしい」といった交渉が入ることも珍しくありません。売主様のご希望と買主様のご希望を擦り合わせるため、不動産会社が間に入ってプロの視点から条件の調整・交渉を行います。

2. 不動産売買契約の締結

条件が合意に達したら、いよいよ「売買契約（ばいばいけいやく）」の締結です。

売主様・買主様・不動産会社が集まり、以下の手続きを行います。

• 重要事項説明： 宅地建物取引士が、物件に関する重要な事項を買主様へ説明します。

• 契約書の署名・捺印： 売買契約書の内容を双方で最終確認し、署名・捺印します。

• 手付金の受領： 買主様から売主様へ、手付金（売買代金の5%〜10%が一般的）が支払われます。この手付金は、最終的な代金支払い（決済）の際に売買代金の一部に充当されます。

⚠️注意ポイント

売買契約を結んだ後は、正当な理由なく自己都合で解約しようとすると、「手付金の倍返し」などのペナルティ（違約金）が発生します。契約書の内容に不明な点がないか、事前に必ず確認しておきましょう。

ステップ6：引き渡しに向けた準備（引越し・各種手続き）

売買契約が無事に完了したら、最後のステップである「引き渡し」に向けて、売主様側でいくつかの準備を進めていく必要があります。

1. 引越しと不用品の処分

居住中の場合は、引き渡し日（決済日）までに完全に家を空け、「空室（からしつ）」の状態にしなければなりません。引き渡し当日に荷物が残っていると契約違反になってしまうため、余裕を持った日程で引越し業者を手配し、荷物を新居へ運び出しましょう。

また、粗大ゴミや不用品の処分には思った以上に時間がかかることがあるため、早め早めの行動が吉です。

2. 住宅ローンの完済・抵当権抹消の準備

ステップ1で確認した住宅ローンの残債を完済するための手続きを、融資を受けている金融機関（銀行など）で行います。銀行へ「○月○日に物件を売却して一括返済します」という連絡を入れ、当日に抵当権抹消（ていとうけんまっしょう）の書類を準備してもらえるよう段取りを組みます（このあたりは不動産会社がしっかりサポートしますのでご安心ください）。

3. 各種ライフラインの解約・変更手続き

電気、ガス、水道、インターネット、新聞などの解約、または新居への移転手続きを行います。引き渡し日までの基本料金や使用料は売主様の負担となります。

ステップ7：決済・登記・鍵の引き渡し（取引完了！）

いよいよ最終ステップです！通常、買主様が住宅ローンを借り入れる金融機関（銀行）の応接室などに、売主様、買主様、不動産会社（仲介業者）、司法書士が一堂に会して手続きを行います。

当日は以下のような流れで、すべての手続きが1〜2時間の間に同時進行で進みます。

1. 残代金の受領

買主様から売主様へ、売買代金から手付金を差し引いた「残代金」の全額が支払われます（通常は銀行振込での着金確認を行います）。

2. 固定資産税などの清算

その年の固定資産税や都市計画税、マンションの場合は管理費や修繕積立金について、「引き渡し日」を基準日として日割り計算し、買主様から売主様へ清算金が支払われます。

3. 諸費用の支払い

不動産会社への「仲介手数料（残金）」や、司法書士への「登記費用（抵当権抹消など）」の手続き費用を支払います。

4. 所有権移転登記・抵当権抹消登記の申請

司法書士が立ち会い、必要書類（権利証や実印、印鑑証明書など）がすべて揃っているかを確認した上で、法務局へ所有権移転および抵当権抹消の登記申請を行います。

5. 鍵と関係書類の引き渡し

物件のすべての「鍵」を買主様にお渡しします。あわせて、お部屋の取扱説明書やパンフレット、境界確認書などの書類一式を差し上げて、すべての取引がめでたく完了（お引渡し）となります！

【西宮・尼崎・伊丹エリア】の不動産売却なら当店にお任せください！

不動産売却の7つのステップ、いかがでしたでしょうか？

「やることが多くて難しそう…」と感じられたかもしれませんが、どうぞご安心ください。信頼できる不動産会社を味方につければ、実務のほとんどはプロである私たちがリードし、徹底的にサポートいたします。

特に、私たちが密着している西宮市・尼崎市・伊丹市エリアは、阪神・阪急・JRの路線が充実しており、大阪・神戸双方へのアクセスが抜群なことから、大変人気の高い関西トップクラスの住宅需要エリアです。

• 西宮市： 「住みたい街」として常に上位にランクインする人気の文教都市。特に阪急沿線や甲子園周辺のエリアはファミリー層からのマンション・戸建て需要が非常に旺盛です。

• 尼崎市： 近年の再開発により利便性が飛躍的に向上し、若い子育て世代からの注目度が急上昇している活気あるエリア。

• 伊丹市： 大阪国際空港（伊丹空港）を擁し、平坦な地勢で住みやすく、落ち着いた住環境を求める層から根強い人気を誇るエリア。

このように、地域によって買い手のニーズや好まれる物件の特徴は細かく異なります。だからこそ、地域の特性や相場動向を隅々まで知り尽くした地域密着型の不動産会社に相談することが、早期＆高値売却への一番の近道です。

ヤマダ不動産西宮甲子園店が選ばれる理由

当店、【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】では、全国展開の「ヤマダ不動産」ネットワークを活かした強力な集客力・広告力と、地域に根差した丁寧できめ細やかなフットワークを強みとしています。

「ひとまず今の家がいくらになるか知りたい」という簡易査定から、「住み替えの計画を一緒に考えてほしい」という具体的なご相談まで、どんな小さなお悩みにも誠心誠意お応えします。お客様の大切な資産である不動産の売却を、最初から最後まで安心の体制で伴走させていただきます。

まずはお気軽にお電話やメール、または店舗までご相談ください。スタッフ一同、お客様からのご連絡を心よりお待ちしております！

西宮・尼崎・伊丹エリアの「無料査定」のご相談はこちら

店舗情報

• 会社名： ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo

• アクセス： 阪神電鉄本線「今津駅」から徒歩約13分

• 得意エリア： 西宮市・尼崎市・伊丹市

• 取扱物件： 中古マンション、一戸建て（新築・中古）、土地、収益物件など

• キーワード： 西宮市 / 尼崎市 / 伊丹市 / 不動産 / 売却 / 査定 / 仲介 / マンション / 戸建て