＊売却前に知っておきたい。マンション売却時の税金＊

こんにちは！

【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。

マイホームであるマンションの売却を考え始めたとき、多くの方が一番に気になるのは「いくらで売れるか？」という点ではないでしょうか。西宮市、尼崎市、伊丹市エリアでも、駅近物件や築浅マンションは非常に人気が高く、高値での売却が期待できるケースが増えています。

しかし、不動産売却において「売れた金額」と同じくらい重要なのが、「手元にいくら残るのか？」という点です。実は、マンションを売却すると、さまざまな「税金」が発生します。これをあらかじめ把握しておかないと、「思ったより手残りが少なくて、次の住まいの資金計画が狂ってしまった…」なんてことにもなりかねません。

そこで今回は、マンション売却時に発生する主な3つの税金「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」について、どこよりも分かりやすく徹底解説します！プロが教える節税のコツ（特別控除）や、売却全体の流れ、具体的なシミュレーションまで網羅しましたので、ぜひ最後までお読みいただき、失敗のない売却計画にお役立てください。

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1. マンション売却にかかる税金の全体像

マンションを売却する際にかかる税金は、大きく分けて「売却手続きそのものにかかる税金」と、「売却によって利益（儲け）が出た場合にかかる税金」の2種類があります。

主な税金は、以下の3つです。

1. 印紙税：売買契約書を作成する際に課される税金

2. 登録免許税：マンションの登記（抵当権抹消など）を変更する際にかかる税金

3. 譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）：売却益が出た場合にのみ課される税金

それぞれの税金が「いつ」「どこで」「いくら」かかるのか、詳細を順番に見ていきましょう。

2. 【税金その1】契約書に貼る「印紙税」

まず、売買契約が成立したタイミングで発生するのが「印紙税」です。

印紙税とは？

印紙税は、不動産売買契約書などの「課税文書」に対して課される国税です。一般的に、マンションの売買契約書は売り手用と買い手用で2通作成されることが多く、それぞれが自身の保管する契約書に収入印紙を貼り、消印（割印）をすることで納税します。

印紙税の税額（軽減措置の適用）

印紙税の金額は、売買契約書に記載された「マンションの売却価格」によって変動します。現在、不動産の売買契約書については軽減税率が適用されています。

以下に、一般的なマンション売買でよく使われる価格帯の印紙税額をまとめました。

★ワンポイントアドバイス

多くのファミリー向けマンションは1,000万円〜5,000万円の間に収まるため、印紙税は1万円となるケースがほとんどです。契約当日に不動産会社が用意してくれることが多いですが、現金での準備が必要になります。

3. 【税金その2】登記を書き換える「登録免許税」

次に、マンションを引き渡す（決済する）タイミングで発生するのが「登録免許税」です。

登録免許税とは？

不動産の所有権を移転したり、設定されている権利を消したりする「登記手続き」の際に国に納める税金です。

マンション売却において、買い手は「所有権移転登記（名義変更）」の税金を負担しますが、売り手（あなた）は「抵当権抹消登記」の税金を負担するのが一般的です。

抵当権（ていとうけん）抹消登記とは？

もし売却するマンションを購入した際、住宅ローンを利用していた場合、マンションには銀行の「抵当権（万が一返済が滞ったときに、銀行がマンションを差し押さえる権利）」が設定されています。

マンションを売却するときは、住宅ローンを完済し、この抵当権を完全に消した状態（きれいな状態）で買い手に引き渡す必要があります。この手続きにかかるのが抵当権抹消の登録免許税です。

登録免許税の税額と注意点

登録免許税の金額は、不動産1個につき一律 1,000円です。

ここで注意したいのは、マンションの場合、「建物（専有部分）」と「土地（敷地権）」を別々にカウントするという点です。

• 建物：1個（1,000円）

• 土地：1個（1,000円）※敷地権の数によって変わる場合があります

• 合計：2,000円程度

★司法書士への報酬も忘れずに

登録免許税自体は数千円ですが、この登記手続きは専門的で複雑なため、通常は司法書士に依頼します。そのため、登録免許税の実費に加えて、司法書士への報酬（相場：1万円〜2万円程度）が別途かかります。

4. 【税金その3】最も影響が大きい「譲渡所得税」

マンション売却の税金の中で、金額が最も大きく、最も慎重に計算しなければならないのが「譲渡所得税」です。

譲渡所得税とは？

マンションを売却して「利益（儲け）」が出た場合にのみ、その利益に対して課税される税金です。正式には、所得税、住民税、そして復興特別所得税を総称して「譲渡所得税」と呼びます。 つまり、「購入したときよりも安い価格で売れて、損が出た（譲渡損失）」という場合には、この税金は1円もかかりません。

「利益」の正しい計算方法

ここで言う利益とは、単に「3,000万円で買って4,000万円で売れたから1,000万円の儲け」という単純なものではありません。税法上の利益は「課税譲渡所得」と呼ばれ、以下の数式で計算します。

それぞれの項目の意味は以下の通りです。

• 譲渡価額：マンションが売れた金額（売却価格）

• 取得費：マンションを購入した際にかかった費用。本体価格、仲介手数料、登記費用、リフォーム費用などが含まれます。ただし、建物は年数とともに価値が下がるため、購入金額から「減価償却費」を差し引く必要があります。

• 譲渡費用：マンションを売るために直接かかった費用。不動産会社に支払う仲介手数料、印紙税、借家人への立ち退き料などが該当します。

※最重要チェックポイント：購入時の売買契約書はありますか？

もし、大昔に買った物件で「購入時の契約書を紛失してしまい、いくらで買ったか分からない」という場合、ルールとして**「売却価格の5%」を取得費（概算取得費）**として計算しなければなりません。

例えば、3,000万円で売れたマンションの取得費が不明な場合、5%の150万円しか引けず、残り2,850万円がすべて「利益」と見なされてしまい、莫大な税金がかかってしまいます。購入時の書類は絶対に失くさないよう保管しておきましょう。

5. 譲渡所得税の税率は「所有期間」で倍近く変わる！

譲渡所得（利益）が計算できたら、そこに税率をかけて税額を算出します。

この税率は、売却したマンションを「何年間所有していたか」によって、以下の2つに大きく分かれます。

分割の基準は、売却した年の「1月1日時点」で所有期間が5年を超えているかどうかです。

① 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）

購入してから5年以内に売却した場合です。投資目的の転売を抑制する意味合いもあり、税率は非常に高く設定されています。

• 所得税：30%

• 住民税：9%

• 復興特別所得税：0.63%

• 合計税率：39.63%

② 長期譲渡所得（所有期間が5年超）

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合です。一般的なマイホームの売却はこちらに該当することが多いでしょう。

• 所得税：15%

• 住民税：5%

• 復興特別所得税：0.315%

• 合計税率：20.315%

【注意！】「丸5年」では足りない？期間の数え方の罠

例えば、2021年4月1日に購入したマンションを、2026年5月1日に売却したとします。カレンダー上は「5年と1ヶ月」が経過していますが、税金計算上の基準日である**「2026年1月1日時点」では、まだ4年と9ヶ月しか経っていないため「短期譲渡所得」**になってしまいます！

税率が約40%と約20%では、手残りが何百万円も変わってきます。売却のタイミングは慎重に決める必要があります。

6. 知らなきゃ損！税金が大幅に安くなる「特例・控除」

「利益が出たら20%〜40%も税金を取られるの！？」と不安になった方もご安心ください。国は、自分が住むための家（マイホーム）を売る人に対して、非常に手厚い優遇措置（特例）を用意しています。

これらを利用すれば、多くの場合、譲渡所得税をゼロにすることが可能です。

① マイホームを売ったときの「3,000万円特別控除」

最も有名で、使い勝手が良いのがこの特例です。

自分が住んでいたマンションを売却する場合、先ほどの計算で出た利益（譲渡所得）から、最高3,000万円まで控除（差し引き）できるという制度です。

つまり、数式に表すと以下のようになります。

この結果が0以下になれば、譲渡所得税は一切かかりません。

西宮・尼崎・伊丹エリアの一般的なマンション売却において、購入時より3,000万円以上も値上がりして利益が出るケースは稀ですので、この特例を使えば大半の方が税金ゼロになります。

• 主な適用条件：

  • 自分が実際に住んでいたマイホームであること（別荘などは不可）。

  • 住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

  • 前年、前々年にこの特例や他の特定の特例を受けていないこと。

② 所有期間10年超のマイホームを売ったときの軽減税率の特例

もし、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているマイホームを売却し、3,000万円特別控除を使ってもまだ利益が残る場合、さらに税率が下がります。

• 利益のうち6,000万円以下の部分：税率 14.21%（通常は20.315%）

• 利益のうち6,000万円を超える部分：通常の20.315%

3,000万円特別控除と併用ができるため、長期にわたって住み続けた我が家を売る際は、非常に大きなメリットとなります。

7. 税金が発生・納付するまでのスケジュール

マンション売却に関わる税金は、すべてを売却当日に支払うわけではありません。支払うタイミングがそれぞれ異なるため、資金ショートを起こさないようスケジュールを頭に入れておきましょう。

【売買契約時】
 ▼ 印紙税の支払い（契約書に貼付）
  
【決済・引き渡し時】
 ▼ 登録免許税・司法書士費用の支払い（売却代金から相殺されることが多い）
  
【売却した翌年の2月16日〜3月15日】
 ▼ 確定申告の実施
 ▼ 所得税・復興特別所得税の納税（即時）
  
【売却した翌年の6月以降】
 ▼ 住民税の納税（給与から天引き、または普通徴収）

重要な注意点：特例を使うには「確定申告」が絶対必要！

「3,000万円特別控除を使えば税金がゼロになるから、自分は何もしなくていいや」と思ってしまう方が非常に多いのですが、これは大きな間違いです。

特別控除をはじめとする各種特例は、「確定申告をすること」を条件に適用されます。

もし期限内に確定申告をしなかった場合、特例が受けられず、後から税務署から「数百万円の税金を納めてください」という通知（ペナルティの追徴課税付き）が届くことになります。税金がゼロになる場合でも、必ず翌年に確定申告を行いましょう。

8. 【シミュレーション】実際の税金はいくらになる？

具体的なイメージを持っていただくために、簡単なシミュレーションをしてみましょう。

【事例設定】

• 10年前に3,000万円（諸経費・減価償却考慮後の取得費）で購入した西宮市のマンション

• 今回、4,000万円で売却できた

• 売却にかかった費用（仲介手数料や印紙税など）は150万円

• 自分が住んでいたマイホームである

1. 譲渡所得（利益）の計算

この時点では、850万円の「利益（儲け）」が出ています。

2. 特例（3,000万円特別控除）の適用

自身が住んでいたマイホームなので、特例を適用します。

課税される所得が「0円」となったため、譲渡所得税（所得税・住民税）は 0円となります。

3. この売却全体にかかる税金の総額

• 印紙税：10,000円（売却額4,000万円のため）

• 登録免許税：約2,000円（抵当権抹消）

• 譲渡所得税：0円（確定申告が前提）

• 税金合計：約12,000円

このように、特例をしっかり活用すれば、利益が出た場合でも税金負担を最小限に抑えることが可能です。

9. まとめ：失敗しないマンション売却は「事前準備」から

マンション売却における税金は、物件の所有期間や購入当時の書類の有無、そして住まい方（マイホームかどうか）によって、金額が大きく左右されます。

「我が家の場合は特例が使えるのかな？」

「当時の契約書が見当たらないけれど、どうすればいい？」

「結局、手元にいくら残るのか計算してほしい」

そんな疑問や不安をお持ちの方は、ぜひ一度【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】へご相談ください！

当店の強みは、単にマンションを高く売るだけでなく、税金や諸経費、次の住み替えへの資金計画まで、お客様の「手残り金額」を最大化するためのトータルサポートを行っている点です。西宮市・尼崎市・伊丹市の地域密着ならではの豊富な相場知識をもとに、最適な売却プランをご提案いたします。

査定やご相談は無料ですので、どうぞお気軽にお問い合わせください。皆さまからのご連絡を、スタッフ一同心よりお待ちしております！

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• 店舗名：ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo

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