＊住宅ローン返済中でも売却は可能。状況に合わせた選択を＊
こんにちは！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。
「今の住まいを売却して住み替えたいけれど、まだ住宅ローンが残っている…」
「ローン返済中の家って、そもそも売りに出すことができるの？」
不動産売却のご相談をお受けする中で、このようなご質問をいただくことは決して少なくありません。
結論から申し上げますと、住宅ローンが残っていても家を売ることは十分に可能です！
ただし、住宅ローン残額がある不動産を売却するには、借り入れ時に設定された「抵当権（ていとうけん）」を抹消する手続きが必要になります。多くの方は、物件の売却代金を受け取るタイミングでローンを一括完済し、同時に抵当権を消すという流れでスムーズに進めていらっしゃいます。
また、万が一売却予想額がローンの残高を下回る**「オーバーローン」**の状態であっても、決して諦める必要はありません。「足りない資金をどう補うか」という対策や選択肢がいくつか用意されています。
今回は、住宅ローン残債がある家をスムーズに売却するための基本手順や、オーバーローン時の対処法についてわかりやすく徹底解説いたします！
1. なぜ住宅ローンが残っていると売れない？カギを握る「抵当権」とは
住宅ローン返済中のマイホームを売買する際、最大のポイントとなるのが金融機関によって設定されている**「抵当権（ていとうけん）」**です。
抵当権とは、簡単に言うと「万が一ローン返済が滞った場合に、銀行がその不動産を競売（オークション）にかけて資金を回収できる権利」のことです。金融機関にとっての担保のような役割を果たしています。
買主様のリスク：前の所有者がローンを滞納すると、マイホームを差し押さえられてしまう危険がある！
引き渡し（決済）の当日までに住宅ローンを全額返済し、
「抵当権を完全に抹消すること」が必須条件となります。
買主様からすれば、いつ差し押さえられるか分からない物件を買うリスクは取れません。そのため、買主様に物件を引き渡す最終手続き（決済日）までに、住宅ローンを全額返済して抵当権を消し去る必要があるのです。
2. まずは確認！「アンダーローン」と「オーバーローン」の違い
住宅ローンが残っている家を売却する場合、**「現在の売却想定額（査定額）」と「ローン残高」のどちらが大きいか**によって、難易度や選択できる方法が大きく異なります。
売却検討を始めたら、まずはご自身の状況がどちらに該当するかを確認しましょう。
家の売却代金だけで住宅ローンを全額完済できる状態です。
余った資金は手元に残るため、新居の購入資金や引越し費用、生活資金に充てることができます。売却手続きも非常にスムーズです。
売却代金だけでは住宅ローンを完済しきれない状態です。
そのままでは抵当権が抹消できないため、差額（不足分）をどのように手配して完済するかを事前に対策する必要があります。
アンダーローンの場合は、売却代金をそのままローンの返済に充てるだけで抵当権が消せるため、通常の売却手続きと変わりありません。
一方で、オーバーローンの場合は不足分を補う計画が必要になります。
3. 売却額がローン残高より少ない（オーバーローン）場合の3つの対処法
「査定してもらったらオーバーローンだった…」という場合でも、家を売ることを諦める必要はありません。
売主様の状況に合わせて、以下のような**3つの解決策（選択肢）**が存在します。
| 解決方法 | 概要・メリット | 注意点・適用条件 |
|---|---|---|
| ① 自己資金・支援で補填 | 預貯金や親族からの資金援助を使い、売却代金で足りない分を補って一括返済する。 | 手元の自己資金が減るため、売却後の生活費用や引越し資金を残しておく必要がある。 |
| ② 住み替えローン（買い替えローン） | 現在のローンの不足分を、新居購入で組む新しい住宅ローンにまとめて上乗せして借り入れる。 | 新居のローン借入額が大きくなるため、審査が厳しくなり毎月の返済額が増加する。 |
| ③ 任意売却（にんいばいきゃく） | 金融機関の同意を得て、ローンが残る状態のまま特別に売却を認めしてもらう方法。 | 主にローンの返済が困難な方向けの手続き。信用情報に履歴が残るなどの制限がある。 |
【方法1】自己資金や親族からの支援で補填する
最も安全かつシンプルな方法は、貯蓄やご両親・親族からの資金援助により、売却代金との「差額」を現金で埋めて完済する方法です。
手元の資金に多少のゆとりがある場合は、この方法を選択することでその後のローン負担をすっきりと無くすことができます。
【方法2】「住み替えローン（買い替えローン）」を活用する
新居へのお引越し（買い替え）を検討されている場合、**旧居のローン残債の不足分を、新居の住宅ローンに合算して借り入れる「住み替えローン」**という金融商品があります。
手持ちの現金を使わずに売却を進められる大きなメリットがありますが、借入額が新居の物件価値以上になる（オーバーローン状態での借り入れ）ため、金融機関による事前審査が通常より厳しくなる傾向があります。
【方法3】任意売却（金融機関との話し合い）
「ローンの返済が苦しく、自己資金も準備できない…」というような切迫した事情がある場合、金融機関に事情を説明し、ローン全額の返済ができなくても抵当権を外して売却を認めてもらう**「任意売却」**という手段があります。
任意売却を行うには専門的なノウハウと金融機関との交渉が必要不可欠となるため、実績のある不動産会社への相談が必須です。
4. 住宅ローン残債がある不動産を売却する基本手順（流れ）
実際に住宅ローンが残っている家を売却する際、どのような手順で進んでいくのか全体像を見てみましょう。
注目すべきは**「STEP 5（決済日）」**です。この日に「買主様からの購入代金の着金」「売主様から銀行への全額返済」「司法書士による抵当権抹消手続き」という3つの手続きが同じ日に一気に同時に行われます。
5. ローン残債のある売却で失敗しないためのポイント
住宅ローンが残っている物件の売却で後悔しないためには、以下の**3つの注意点**をあらかじめ頭に入れておきましょう。
- 一括返済の手数料や登記費用などの「諸費用」も見込んでおく
ローンを一括繰上返済する際には金融機関への手数料（数千円〜数万円程度）がかかります。また、抵当権抹消登記のための司法書士報酬なども必要になるため、手元に残す資金は少し余裕を持たせて計算しましょう。 - 繰上返済の手続き期限（1ヶ月前など）を厳守する
銀行によって「一括返済の申し出は決済日の〇週間前までに」というルールが定められています。連絡が遅れると決済日に抵当権抹消書類が届かず、引き渡しが延期になってしまうトラブルにつながります。 - 信頼できる地元の不動産会社に早い段階で相談する
ローン残額の状況によって最適な売却戦略はまったく異なります。地域相場に精通し、資金計画や銀行との調整まで親身にサポートしてくれるパートナーを選びましょう。
6. まとめ：西宮・尼崎・伊丹での住宅ローン残債物件の売却はヤマダ不動産へ！
住宅ローンが残っている家でも、適切なステップと資金計画を立てれば、問題なく売却を進めることができます。
アンダーローンで手元にお金を残せるケースもあれば、オーバーローンで住み替えローンなどの制度を活用するケースなど、正解はお客様一人ひとりの状況によって全く異なります。
だからこそ、「まずは自分の場合はどのような進め方が最適なのかな？」という段階で、専門家に相談してみることが第一歩です。
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】では、複雑な住宅ローンの残債確認から、正確な不動産査定、無理のない資金計画の作成まで、親身になってサポートさせていただきます。
「住宅ローンの残金と査定額を比べてみたい」
「買い替えを検討しているけれど、住み替えローンが使えるか知りたい」
「西宮市・尼崎市・伊丹市エリアで一番高く売れるタイミングを知りたい」
このような疑問や不安をお持ちの方は、ぜひお気軽に当店までご相談ください！お客様の立場に立った最適なご提案をお約束いたします。
