不動産を売却したら確定申告は必要？マイホーム売却後の税金と特例を徹底解説
こんにちは！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。
不動産を売却したあと、「確定申告って必要なの？」「もし赤字だったらどうすればいい？」と不安に思う方も多いのではないでしょうか？
結論から言うと、不動産を売却したあと、確定申告が必要かどうかは売却後の損益状況や適用する特例によって異なります。
不動産売却後の申告は、余分な税金を払わないため、あるいは納めすぎた税金の還付を受けるための大切な手続きです。損をしないためにも、ご自身の状況に合わせてしっかり確認しておきましょう！
1. 不動産売却後に確定申告が必要な人・不要な人
不動産を売却した際、全員が必ず確定申告をしなければならないわけではありません。
申告の要・不要を決める最大のポイントは、「不動産を売って利益（譲渡所得）が出たかどうか」です。
【判定フロー】確定申告は必要？
確定申告が必須です！
※特例を使って税金を0円にする場合も申告が必要です。
原則、確定申告は不要です。
※ただし、他の所得と相殺（損益通算）する場合は申告が必要です。
確定申告が「必要」なケース
- 売却益（譲渡所得）が発生した場合： 得られた利益に対して譲渡所得税・住民税が課税されるため、申告が必要です。
- 税金の特別控除（特例）を利用する場合： 「3,000万円特別控除」などを使い、最終的な税額が0円になる場合でも、特例を適用するために確定申告が必須となります。
確定申告が「不要」なケース
- 売却損（赤字）が出ており、特例も使わない場合： 利益が発生していないため課税されません。そのため確定申告の義務はありません。
2. 【図解】譲渡所得（利益）の正しい計算方法
「売った金額＝利益」ではありません。
不動産売却における利益（譲渡所得）は、売却した金額から、その不動産を買い取った時の費用（取得費）や売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いて計算します。
譲渡所得（課税対象となる利益）の計算式
① 収入金額： 不動産を売却した価格（固定資産税の精算金なども含む）。
② 取得費： 売却した不動産を購入した際の代金、建築費、購入時の仲介手数料など（※建物の場合は減価償却費を差し引きます）。
③ 譲渡費用： 今回の売却にあたって直接かかった費用（仲介手数料、印紙代、解体費用、測量費など）。
もし、購入時の契約書を紛失してしまって「取得費」が分からない場合は、売却代金の5％を概算取得費として計算することができます。しかし、実際の取得費より低くなってしまい、税金が高くなるリスクがあるため、当時の書類はしっかり探しておくことが大切です。
3. 利益が出なくても確定申告が必要な「特例」とは？
冒頭でも触れましたが、「特例や損益通算を適用する場合には、利益が出ていなくても（あるいは利益が0になっても）確定申告が必要」となります。
代表的な税制上の優遇措置をご紹介します。
| 特例の種類 | 概要・メリット | 確定申告 |
|---|---|---|
| 3,000万円の特別控除 | マイホームを売った際、最高3,000万円まで譲渡所得から控除できる。 | 【必須】 税額0円でも要申告 |
| 譲渡損失の損益通算と繰越控除 | 売却して赤字が出た場合、その損出を給与所得など他の所得と相殺して節税できる。 | 【必須】 還付を受けるため |
| 軽減税率の特例 | 10年を超えて所有していたマイホームを売却した場合、通常より低い税率が適用される。 | 【必須】 |
⚠️ ここに注意！
「3,000万円特別控除を使えば税金がかからないから、確定申告しなくてもいいや」と放置してしまうと、特例の適用が認められず、後から高額な税金や無申告加算税を請求される恐れがあります。特例を使うなら必ず確定申告を行うとおぼえておきましょう！
4. 知っておきたい「所有期間」と税率の関係
不動産を売却した際の利益にかかる税金（所得税・住民税・復興特別所得税）は、不動産を「所有していた期間」によって税率が大きく変化します。
短期譲渡所得
所有期間：5年以下
税率：39.63％
（所得税 30％ ＋ 住民税 9％ ＋ 復興特別所得税 0.63％）
長期譲渡所得
所有期間：5年超
税率：20.315％
（所得税 15％ ＋ 住民税 5％ ＋ 復興特別所得税 0.315％）
※所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。実際の所有日数が満5年を超えていても、売却した年の1月1日時点で5年を超えていない場合は「短期譲渡所得」になりますのでご注意ください。
5. 確定申告のスケジュールと必要書類
不動産を売却した翌年のしかるべき期間内に確定申告を行います。慌てないように、事前にスケジュールと準備物を把握しておきましょう。
申告期間
不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日頃（※土日の関係で日程が前後する場合があります）。
準備しておきたい主な書類
- 確定申告書（譲渡所得用）
- 売買契約書（購入時・売却時の両方）
- 領収書（仲介手数料、印紙代、リフォーム費用、解体費用など）
- 売却した土地・建物の登記事項証明書
- 源泉徴収票（会社員の方）
- マイナンバーカードまたは本人確認書類
