住み替え前に知っておきたい。マイホーム売却時にかかる費用とは？
こんにちは！
【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。
「子どもが大きくなったから広い家に住み替えたい」「老後に備えてバリアフリーのマンションへ引っ越したい」など、マイホームの住み替えを検討する理由は人それぞれです。
しかし、住み替えの計画を進める中で、多くの方が「新居の購入費用」ばかりに目を奪われがちになってしまいます。実は、住み替えを成功させるための最大のカギは、「現在のお住まいを売却する際にかかる費用」を正確に把握しておくことにあります。
「思ったより手元に現金が残らなかった…」「売却費用が足りなくて新居の資金計画が狂ってしまった…」といった失敗を防ぐために、今回はマイホーム売却にかかる費用をわかりやすく徹底解説します！
1. マイホーム売却費用の全体像（目安は売却価格の4〜6%）
不動産を売却する際、「家が3,000万円で売れたから、3,000万円がそのまま手元に入る」というわけではありません。売却時にはさまざまな諸費用や税金が発生します。
一般的に、マイホームの売却にかかる諸費用の総額は、売却価格の約4%〜6%が目安と言われています。例えば、3,000万円でマイホームを売却する場合、約120万〜180万円ほどの諸費用を見込んでおく必要があります。
これらの費用は、売却の手続きが進む中でそれぞれ異なるタイミングで支払うことになります。次の章から、それぞれの費用について詳しく見ていきましょう。
2. 売却にかかる主な費用と税金の詳細
① 不動産売買契約書に必要な「印紙税」
マイホームを売却する際、買主様との間で「不動産売買契約書」を作成します。この契約書は法的効力を持つ文書であり、記載された売買金額に応じた「印紙代（印紙税）」を納める必要があります。具体的には、契約書に指定の収入印紙を貼り付け、消印を押すことで納付します。
印紙税の額は売買金額によって異なります。なお、現在は軽減措置が適用されるケースが一般的です。（※税制改正により変更される場合があります）
| 記載された売買金額 | 軽減税率（本則税率） |
|---|---|
| 500万円を超え 1,000万円以下 | 5,000円（10,000円） |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下 | 10,000円（20,000円） |
| 5,000万円を超え 1億円以下 | 30,000円（60,000円） |
② 不動産会社へ支払う「仲介手数料」
売却費用の中で最も大きな割合を占めるのが、不動産会社に支払う「仲介手数料」です。これは売却活動のサポート、買主様との交渉、契約書の作成、引き渡し手続きなどの対価として支払う成功報酬です。そのため、売買契約が成立しない限り支払う必要はありません。
仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法によって以下のように定められています。
（売却価格 × 3% ＋ 6万円）＋ 消費税
※例えば、3,000万円で売却できた場合の仲介手数料上限は、
（3,000万円 × 3% ＋ 6万円）× 1.10 ＝ 105.6万円（税込）となります。
支払うタイミングは、「売買契約時に半額」「物件の引き渡し（決済）時に残り半額」というパターンが一般的です。
③ 住宅ローンが残っている場合の「抵当権抹消登記費用」
売却するマイホームに住宅ローンの残高がある場合、不動産には金融機関の「抵当権（＝ローンが払えなくなった時に家を競売にかける権利）」が設定されています。
家を売却して買主様に引き渡すためには、この抵当権を完全に削除（抹消）しなければなりません。これを行うのが「抵当権抹消登記」です。
1. 売却代金で住宅ローンを全額一括返済する
2. 金融機関から抵当権解除の書類を受け取る
3. 司法書士へ依頼し、法務局で「抵当権抹消登記」を行う（※要費用）
4. まっさらで綺麗な状態の不動産を新オーナー（買主様）へ引き渡す
抵当権抹消登記には、不動産1点につき1,000円の登録免許税（土地と建物で計2,000円）がかかります。また、一連の専門的な手続きを司法書士に依頼するための報酬（手数料）として、およそ1.5万〜3万円程度が必要です。
④ 住宅ローンの繰り上げ返済に伴う費用・手数料
売却した代金を使って住宅ローンを一括返済（全額繰り上げ返済）する際には、金融機関に対する手数料が発生します。
この手数料は利用している金融機関（大手銀行、地方銀行、ネット銀行など）や、手続きを窓口で行うかオンラインで行うかによって大きく異なります。
- 窓口手続きの場合：1万円〜3万円程度
- インターネットバンキングの場合：無料〜1万円程度
思わぬ出費とならないよう、事前に借入先の金融機関のホームページや窓口で「全額繰り上げ返済の手数料」を確認しておきましょう。
3. その他に発生する可能性がある費用
物件の状況や売却方法によっては、上記以外にも次のような費用が必要になることがあります。
| 費用の種類 | 概要・どのような時にかかるか | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税・住民税 | マイホームを売却して「購入時より得（利益）が出た」場合にかかる税金。※特別控除が使えれば非課税になる場合も。 | 利益額や所有期間による |
| リフォーム・修繕費 | 売却しやすくするために、壁紙の張り替えやハウスクリーニングを行う費用。 | 5万〜50万円程度 |
| 解体費用（更地渡し） | 古い戸建てを壊して「土地」として売却する場合にかかる費用。 | 100万〜300万円程度（構造による） |
| 引越し費用 | 売却完了から新居へ移動するための費用。買い先行・売り先行のタイミングにより仮住まい費用がかかる場合も。 | 10万〜30万円程度 |
4. 住み替えを成功させるための「資金計画」のステップ
マイホームの住み替えでは、「現在の家がいくらで売れるか（収入）」と「売却諸費用＋ローン残高（支出）」のバランスを正しく計算することが第一歩です。
[ マイホームの売却価格 ]
▼ マイナス
[ 住宅ローンの返済残高 ] ＋ [ 売却諸費用（印紙・仲介・登記等） ]
＝ 手元に残る資金（新居の購入資金へ！）
もし、売却金額よりもローン残高＋諸費用の方が大きくなってしまう場合（オーバーローン）でも、買い替えローン（住み替えローン）を活用するなどの解決策があります。自己資金をどれくらい充当できるかも含めて、段階的に資金計画を立てていきましょう。
5. まとめ：しっかりとした準備でスムーズな住み替えを！
マイホーム売却時にかかる費用は、売却価格や住宅ローンの残高状況、金融機関、さらには所有期間や税金の控除特例の適用可否などによって一人ひとり大きく異なります。
だからこそ、「自分の場合は具体的にいくら費用がかかるのか？」を売却活動の早い段階で正確に知っておくことが、住み替え成功への一番の近道です。
後悔のない住み替えを進めるためにも、資金計画をしっかり立てながら、一歩ずつ準備を進めていきましょう！
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