＊不動産売却の前に知っておきたい。よくあるトラブルと対策＊

こんにちは！【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。

マイホームや所有されている不動産の売却は、人生の中でも数少ない大きなイベントです。「できるだけ高く売りたい」「スムーズに手放したい」と期待が膨らむ一方で、実は「売買の過程や引き渡し後に思わぬトラブルに巻き込まれてしまった…」というケースも少なくありません。

「仲介手数料の説明が不十分だった」「引き渡し後に物件の不具合が見つかって費用を請求された」「売却活動が長引いて一向に売れない」など、お悩みは様々です。

しかし、不動産売却におけるトラブルの多くは、事前に「よくある事例」を知り、適切な対策を立てておくことで防ぐことができます。

今回は、不動産売却で特に起こりやすいトラブルの事例と、後悔しないための具体的な対策、そして安心して取引を進めるためのポイントを分かりやすく解説いたします！

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1. 不動産売却でよくあるトラブル5選と原因

不動産取引は動く金額が大きい分、小さな認識のズレが大きなトラブルに発展することがあります。ここでは特にご相談が多い5つのパターンを見ていきましょう。

① 費用・お金のトラブル（仲介手数料や諸費用の説明不足）

「売却完了時に思っていた以上の費用を引き去られた」「仲介手数料の上限額を言われるがまま支払ったが、内訳の説明が不十分だった」というお金に関するお悩みです。

不動産売却には、仲介手数料以外にも印紙代、抵抗権抹消登記費用、譲渡所得税、場合によっては測量費用や解体費用など様々なコストがかかります。これらを事前に把握していないと、手元に残る現金が想定より少なくなってしまう原因になります。

② 契約後の不具合発生（契約不適合責任・旧：隠れた瑕疵）

売却して鍵を渡した後、買主様から「雨漏りがしている」「シロアリ被害が見つかった」「給湯器が壊れていた」と連絡が入り、修繕費用を請求されるトラブルです。

現在の民法では「契約不適合責任」と呼ばれ、契約書に記載のない不具合や欠陥が引き渡し後に見つかった場合、売主様が追奪・修繕・追完の責任を負う必要があります。

③ 売却活動が進まない・価格を下げさせられる

「媒介契約を結んだのに、売り出しから数ヶ月経っても内見の案内すら来ない」「『このままでは売れない』と、不動産会社から大幅な値下げを強く迫られた」というケースです。

これは、不動産会社が相場より高すぎる査定額（囲い込み目的の高抱き査定）を提示していたり、売却活動（ポータルサイト掲載やチラシ配布）を積極的に行っていないことが原因で起こります。

④ 契約解除・ローンの特約トラブル

買主様が住宅ローンの審査に落ちたことで「ローン特約」に基づき白紙解除になり、当てにしていた売却スケジュールが白紙に戻ってしまうトラブルです。

また、売主様都合で契約解除したい場合に「手付倍返し」などのペナルティ条件を正しく理解していなかったことで、金銭的な損失を被るケースもあります。

⑤ 境界線や近隣関係のトラブル

戸建てや土地の売却で多いのが、「隣の家との敷地境界線が曖昧で揉める」「隣家の樹木や境界ブロックが越境している」という問題です。境界が確定していない土地は、基本的に買主様が住宅ローンを組むことができず、売買が成立しません。

2. トラブルを防ぐ！売主様ができる4つの防衛対策

不動産売却のトラブルは、契約前の準備段階で9割防ぐことができます。以下の4つの対策を必ず実施しましょう。

対策1：物件の状況（不具合・故障）を正確に伝える

「少し不具合があるけれど、言ったら安く叩かれるかも…」と不都合な事実を隠すのは最も危険です。

雨漏り、シロアリ被害、給湯器の調子、過去の水漏れ事故、さらには「近隣に騒音を立てる住人がいる」といった環境面まで、知っている情報はすべて不動産会社へ伝えましょう。

それらを「物件状況報告書（告知書）」に明確に記載して契約を行えば、引き渡し後にその事項について責任を問われることはありません。「知っていることをすべて開示すること」が、最大の身を守る手段になります。

対策2：契約書・重要事項説明書の内容を「徹底確認」する

契約日当日に初めて契約書を見て、一通り読み上げられてサインする…という流れはおすすめしません。必ず契約日の数日前までに契約書・重要事項説明書の「控え（案）」をもらい、ご自宅でじっくり読み込みましょう。

特に以下の項目は重要チェックポイントです。

• 契約不適合責任の期間：引渡から何ヶ月・何年か（一般的には2〜3ヶ月が多い）
• 設備保証の有無：給湯器やエアコンなどの不具合保証期間（引渡から1週間程度が多い）
• ローン特約の期日：いつまでにローンが通らなかったら解除になるか
• 違約金の定め：万が一キャンセルになった場合の違約金（売買代金の10〜20%が一般的）

対策3：手元に残る「手取額」のシミュレーションをする

「3,000万円で売れたから、3,000万円が入ってくる」わけではありません。

売却費用（仲介手数料、登記費用、印紙代等）や住宅ローンの残債返済手数料などを差し引いた「最終的に手元にいくら残るのか（手取額）」を、不動産会社に事前に計算してもらいましょう。

対策4：インスペクション（建物状況調査）を活用する

築年数が経っている戸建てやマンションの場合、プロの専門家（建築士等）による「インスペクション（建物状況調査）」を事前に受けるのも非常に効果的です。

建物の劣化状態や欠陥の有無をあらかじめ客観的に調査しておくことで、買主様も安心して購入でき、売買後の「聞いていない！」というトラブルをゼロに近づけることができます。

3. 失敗しない不動産会社選びのチェックリスト

不動産売却の成否、そしてトラブルを未然に防げるかどうかは「パートナーとなる不動産会社選び」で8割決まると言っても過言ではありません。

4. ヤマダ不動産西宮甲子園店が安心・安全な理由

西宮市・尼崎市・伊丹市エリアで不動産売却をご検討中なら、ぜひ【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】にお任せください！

当店では、お客様が抱く売却への不安や疑問を解消し、安心してお取引いただける体制を整えています。

まずはお気軽に「無料査定・ご相談」へお越しください！

不動産売却は、一生に何度もない大きな選択です。

「まずはいくらで売れるか知りたいだけ」「売却するかまだ迷っている」「他社で査定してもらったけれど納得がいかない」というご相談も大歓迎です！

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