住宅ローンが残っていても売却できる？知っておきたい基本ポイント
こんにちは！【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。
「転勤が決まった」「ライフステージが変わって住み替えたい」「毎月の支払いが厳しくなってきた」など、家を売却したい理由は人それぞれです。しかし、多くの方が最初に突き当たるのが、「住宅ローンがまだ残っているけれど、本当に売却できるの？」という疑問ではないでしょうか。
結論からお伝えすると、住宅ローンが残っている状態でも、家を売却することは十分に可能です！
ただし、そのためにはクリアしなければならない重要な条件や、あらかじめ知っておくべき手続きの流れがあります。今回は、住宅ローンが残った不動産を売却するための基本ポイントを、初めての方にもわかりやすく徹底解説します。西宮市・尼崎市・伊丹市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ最後まで参考にしてください。
1. 住宅ローンが残っている家を売るための「絶対条件」
住宅ローンが残っている家を売却する際、もっとも重要になるのが「抵当権（ていとうけん）の抹消」です。
抵当権とは？
抵当権とは、銀行などの金融機関が住宅ローンを融資する際、購入する不動産（土地・建物）に設定する「担保権」のことです。万が一、ローンの返済が滞った場合、金融機関はその不動産を差し押さえて競売にかけ、残ったローンを回収する権利を持っています。
なぜ抵当権を消さなければ売れないのか？
もし抵当権がついたままの不動産を売りに出した場合、買い手は「いつ家を差し押さえられるかわからない」という極めてハイリスクな物件を購入することになります。そのため、一般的な不動産市場では、「引き渡しと同時に抵当権を完全に抹消すること」が売買契約の絶対条件となります。
そして、抵当権を抹消するためには、住宅ローンを全額一括返済（完済）することが必要です。つまり、「住宅ローンが残っていても売却できる」というのは、正確には「売却と同時に住宅ローンを完済できる状態にすれば売却できる」という意味になります。
2. あなたの家はどちら？「アンダーローン」と「オーバーローン」
住宅ローンが残っている家を売却する場合、まずは「現在のローンの残高（残債）」と「家がいくらで売れそうか（売却予想価格）」を比較する必要があります。このバランスによって、売却の難易度や選ぶべき手続きが大きく2つに分かれます。
【アンダーローン】 売却価格 ＞ ローン残債 ⇒ 手続きがスムーズ！
【オーバーローン】 売却価格 ＜ ローン残債 ⇒ 自己資金や特有のローンが必要
それぞれの特徴と具体的な対策を見ていきましょう。
① 手続きが進めやすい「アンダーローン」
アンダーローンとは、不動産の売却価格が、住宅ローンの残債を上回っている状態のことです。
例： 住宅ローンの残債が 2,500万円 で、家が 3,000万円 で売れた場合。
このケースでは、売却して得た3,000万円の中から、残りの2,500万円を金融機関に支払うことで、住宅ローンをすっきりと完済できます。さらに、手元に500万円（※ここから仲介手数料などの諸費用が引かれます）が残るため、非常に有利な形で売却を進めることができます。
通常の不動産売却活動でスムーズに進めやすいケースであり、住み替えの資金や手元の貯蓄に回す余裕も生まれます。
② 工夫や準備が必要な「オーバーローン」
オーバーローンとは、不動産の売却価格よりも、住宅ローンの残債の方が多い状態のことです。
例： 住宅ローンの残債が 3,000万円 あるのに、家が 2,500万円 でしか売れなかった場合。
この場合、売却代金をすべてローンの返済に充てても、まだ500万円の借金が残ってしまいます。そのままでは金融機関は抵当権を抹消してくれないため、売却を完了させることができません。
オーバーローンの状態で家を売却するためには、以下のような方法で「不足分（上記の例では500万円＋諸費用）」を補う必要があります。
対策A：貯金などの「自己資金」で補う
もっとも確実な方法は、手持ちの貯金や親族からの支援などによって、不足している金額を現金で用意し、売却代金と合わせて一括返済する方法です。
対策B：「住み替えローン（買い替えローン）」を利用する
今の家を売って新しい家に住み替える（買い替える）予定がある場合、「住み替えローン」という特別なローンを利用できる可能性があります。これは、今の家の売却では返せなかった「残債（不足分）」を、次に購入する新しい家の「住宅ローン」に上乗せして、一本化して借り入れる仕組みです。
自己資金が足りない場合でも売却・住み替えが可能になるメリットがありますが、新居の価格以上にローンの借入額が膨らむため、審査が厳しく、毎月の返済負担が大きくなるという点に注意が必要です。
3. 住宅ローンが残っている場合の「不動産売却の流れ」
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、一般的な売却の流れに加えて「金融機関との連携」が必要になります。全体のスケジュール感を確認しておきましょう。
ステップ1：住宅ローンの残高を確認する
まずは「今、いくらローンが残っているか」を正確に把握します。金融機関から定期的に送られてくる「残高証明書（返済予定表）」を確認するか、インターネットバンキングのマイページなどで最新の数字をチェックしましょう。
ステップ2：不動産会社に査定を依頼する
自分の家がいくらで売れそうか、不動産会社に査定を依頼します。この査定額によって、先ほど説明した「アンダーローン」になるか「オーバーローン」になるかの見通しが立ちます。
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ステップ3：売却活動・買主様の決定
不動産会社と媒介契約を結び、売り出しを開始します。購入を希望する買主様が現れたら、価格や引き渡し時期などの条件を調整し、「不動産売買契約」を締結します。この際、契約書には「引き渡しまでに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する」旨が明記されます。
ステップ4：金融機関へ完済の申し込み
売買契約が成立し、引き渡し日（決済日）が決まったら、現在住宅ローンを借り入れている金融機関へ「○月○日にローンを全額一括返済します」という手続きの申し込みを行います。
金融機関側で抵当権抹消の書類を作成するまでに数週間かかることがあるため、期日に余裕を持って連絡を入れる必要があります。また、一括返済には数万円程度の「繰上返済手数料」が発生するのが一般的です。
ステップ5：決済・引き渡し（同日に行います）
売却プロセスのクライマックスです。平日の午前中に、買主様、売主様（あなた）、不動産会社、そして司法書士が金融機関（通常は買主様がローンを組む銀行）に集まります。
ここで、以下の一連の手続きを「同時に」行います。
代金の支払い： 買主様からあなたへ、売却代金が支払われます（振り込まれます）。
ローンの完済： あなたの口座に着金した売却代金から、そのまま住宅ローンの残債が自動的に引き落とされ、金融機関へ返済されます。
書類の受け取り： ローンが完済されたことで、金融機関から「抵当権抹消書類」が発行され、その場で司法書士に渡されます。
登記申請： 司法書士がその日のうちに法務局へ行き、「抵当権抹消登記」と、買主様への「所有権移転登記」を同時に申請します。
鍵の引き渡し： すべての手続きが問題なく進むことを確認し、買主様に家の鍵をお渡しして完了です。
4. 知っておきたいもう一つの選択肢「任意売却」とは？
「オーバーローンで、貯金も全くない。住み替えローンも審査が通らないけれど、どうしても毎月のローン返済が苦しくて家を手放したい……」
このような深刻な状況に陥ってしまった場合の解決策として、「任意売却（にんいばいきゃく）」という選択肢があります。
任意売却の仕組み
通常、オーバーローンであれば金融機関は抵当権の抹消を認めません。しかし、そのまま放置して返済が滞ると、最終的には家が差し押さえられ、「競売（けいばい）」にかけられてしまいます。競売になると、相場よりも大幅に安い価格（市場価格の5割〜7割程度）で強制的に売却されてしまい、手元には多額の借金だけが残ることになります。
そこで、競売になる前に、不動産会社が売主様と金融機関（債権者）の間に入って交渉し、「売却価格がローン残債を下回っていても、売却代金を全額回収することを条件に、抵当権の抹消を認めてもらう」手続き、これが任意売却です。
任意売却のメリット・デメリット
| メリット | デマリット |
・競売よりも市場価格に近い高値で売りやすい ・周囲に事情を知られず、通常の売却と同じように進められる ・引っ越し代などの諸費用を売却代金から融通してもらえる交渉ができる場合がある | ・信用情報機関に未払い情報が登録される（いわゆるブラックリストに載る） ・金融機関との高度な交渉が必要なため、対応できる不動産会社が限られる ・売却後も残ったローン（残債）の返済義務は続く（無理のない範囲で分割返済の交渉を行います） |
任意売却は、住宅ローンの返済をすでに滞納している、または近いうちに滞納してしまうリスクが非常に高い場合の「最終手段」に近い手続きです。状況が深刻化する前に、専門知識を持つ不動産会社へ一刻も早く相談することが成功の鍵となります。
5. 住宅ローン残りの不動産売却で失敗しないためのポイント
住宅ローンが残っている家を少しでも有利に、そしてトラブルなく売却するためには、以下の3つのポイントを意識することが大切です。
① 「諸費用」を計算に入れておく
家が売れた金額のすべてをローンの返済に充てられるわけではありません。不動産売却には、以下のような諸費用が発生します。
仲介手数料： 不動産会社に支払う成功報酬（【売却価格の3%＋6万円】＋消費税 が上限）。
印紙税： 売買契約書に貼る印紙代。
登記費用（登録免許税・司法書士報酬）： 抵当権抹消などの手続き費用。
住宅ローン一括返済手数料： 金融機関に支払う手数料。
これら諸費用の合計は、一般的に売却価格の約4%〜6%前後が目安となります。アンダーローンかオーバーローンかを判定する際は、ローン残債だけでなく、この諸費用も含めて計算しておく必要があります。
② 売却にかかる期間（スケジュール）を見極める
不動産は売り出してすぐに買い手が見つかるわけではありません。一般的には、査定から販売活動、契約、そして引き渡し（決済）まで、早くても3ヶ月〜6ヶ月程度の期間がかかります。
特に住み替えを検討している場合、今の家が売れる前に新しい家の契約を進めてしまうと、二重ローンに苦しんだり、資金がショートしたりするリスクがあります。「売り」と「買い」のタイミングをどう合わせるか、プロの不動産会社と綿密な計画を立てましょう。
③ 地域の市場に強い、信頼できる不動産会社を選ぶ
住宅ローンが残っている物件の売却は、金融機関との調整や、確実な価格設定など、通常の売却以上に不動産会社の「提案力」や「地域での売却実績」が問われます。
提示された査定額が高いという理由だけで会社を選ぶのではなく、「なぜその金額で売れるのか」「ローン完済に向けた具体的なスケジュールはどうなるか」を親身になって論理的に説明してくれる会社を選ぶことが大切です。
6. まとめ：まずは「いくらで売れるか」を知ることから始めましょう！
住宅ローンが残っている家を売却することは決して珍しいことではありません。適切なアプローチを行えば、アンダーローンの方はもちろん、オーバーローンの方であっても、次の新しい生活へ向けて一歩を踏み出すことができます。
何よりも大切なのは、「現在の正確なローン残高」を把握し、信頼できる不動産会社に「リアルな売却予想価格」を出してもらうことです。現在の立ち位置がクリアになれば、自ずと取るべき最適な選択肢（通常売却、住み替えローンの活用、あるいは任意売却など）が見えてきます。
「うちのローン残高だと、損をせずに売れるかな？」
「住み替えをしたいけれど、何から手を付ければいいかわからない……」
そんな不安や疑問をお持ちの方は、一人で悩まずに、ぜひお気軽に当店のプロのスタッフまでご相談ください！
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会社名： ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo
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