マンション売却でかかる税金ガイド！知っておくべき3つの税金と大きな節税特例を徹底解説
こんにちは！【ヤマダ不動産西宮甲子園店 株式会社MyHomeDo】です。
西宮市・尼崎市・伊丹市にお住まいの皆様、あるいはこのエリアにマンションをお持ちの皆様。
「そろそろ今のマンションを売却して、新しい住まいに買い替えようかな」「資産整理のためにマンションを手放そうか迷っている」とお考えではありませんか？
不動産の売却は、人生の中でも特に大きなお金が動く大イベントです。それだけに、「売却したお金がそのまま丸々手元に残るわけではない」という点には注意しなければなりません。
マンションを売却する際には、いくつかの「税金」が発生します。
事前にどんな税金が、いつ、いくらくらいかかるのかを知っておかないと、「思ったより手元にお金が残らなかった…」「翌年の税金の請求を見て青ざめた…」なんていう事態になりかねません。
そこで今回は、マンション売却時にかかる税金の仕組みを、初心者の方にも分かりやすく徹底的に解説します！資金計画をしっかりと立て、賢く売却を進めるための知識を一緒に身につけていきましょう。
1. マンション売却時にかかる「3つの税金」の全体像
まずは、マンションを売却するときに登場する主な3つの税金について、その全体像を把握しましょう。
印紙税（契約書を交わすときに払う税金）
登録免許税（登記を書き換えるときに払う税金）
譲渡所得税（売却して「利益」が出たときに払う税金）
これらは、それぞれ「支払うタイミング」も「金額の決まり方」も全く異なります。まずはそれぞれの概要を一覧表でチェックしてみましょう。
【一覧で見る】マンション売却の税金まとめ
| 税金の種類 | 課税されるタイミング | 納税額の目安 | 支払う対象 |
| 印紙税 | 売買契約を結ぶとき | 数千円 〜 数万円程度 | 契約書の通数分 |
| 登録免許税 | 引渡し（登記申請）のとき | 不動産1つにつき1,000円 （＋司法書士報酬） | 抵当権の抹消など |
| 譲渡所得税 | 売却した翌年の確定申告時 | 利益（譲渡所得）の約15%〜40%（※利益が出ない場合は0円） | 売却によって出た利益 |
ご覧の通り、印紙税や登録免許税は数千円〜数万円単位で、ある程度金額が予測しやすいものです。
一方で、最も金額が大きくなりやすく、注意が必要なのが「譲渡所得税」です。
それでは、それぞれの税金について詳しく掘り下げていきましょう。
2. 印紙税：売買契約書に貼る「収入印紙」の代金
印紙税とは？
印紙税は、不動産売買契約書のような「法的な効力を持つ重要な書類」を作成する際に課される国税です。
一般的には、郵便局やコンビニなどで「収入印紙」を購入し、契約書に貼り付けて消印（割印）をすることで納税したとみなされます。
いくらかかるの？
印紙税の金額は、「マンションがいくらで売れたか（契約書に記載された金額）」によって段階的に決まっています。 なお、不動産売買契約書に関しては、現在「軽減税率」が適用されています。
以下は、一般的なマンション売買でよく使われる価格帯の印紙税額です（軽減税率適用後）。
| 契約書に記載された売買金額 | 印紙税額（軽減税率適用） |
| 500万円を超え 〜 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え 〜 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円を超え 〜 1億円以下 | 30,000円 |
注意点：契約書は「複数」作ることが多い
不動産売買では、売主様用と買主様用で同じ契約書を2通作成するのが一般的です。その場合、原則として売主様・買主様がそれぞれ1通分の印紙代を負担することになります。
「契約書の数だけ必要になる」と覚えておきましょう。
3. 登録免許税：抵当権を外すための手続き費用
登録免許税とは？
登録免許税は、不動産の登記（名義や権利関係の記録）を書き換える際に国に納める税金です。
マンションを売却して所有権を買主様に移すための「所有権移転登記」の費用は、基本的に買主様が負担します。
では、売主様が負担する登録免許税とは何かというと、主に「抵当権抹消（ていとうけんまっしょう）登記」のための費用です。
抵当権とは？
住宅ローンを組む際、銀行などの金融機関がマンションに設定する「担保権」のことです。万が一返済が滞った場合、銀行はそのマンションを競売にかけることができます。
マンションを売却するときは、この抵当権を完全に消し去って（抹消して）、キレイな状態にしてから買主様に引き渡さなければなりません。
いくらかかるの？
登録免許税の金額自体は、非常にシンプルです。
不動産1つにつき 1,000円
「えっ、じゃあ1,000円で済むの？」と思われるかもしれませんが、マンションの場合は少し注意が必要です。
マンションは「建物（専有部分）」と「土地（敷地権）」が分かれているため、それぞれを1つの不動産とカウントします。そのため、基本的には 2,000円（建物1,000円＋土地1,000円）がかかります。※敷地が複数の区画に分かれている場合は、その分だけ加算されます。
実務では司法書士への報酬も必要
抵当権の抹消手続きは専門的な知識が必要なため、多くの場合は司法書士に依頼します。
そのため、実際の費用は以下のようになります。
登録免許税（実費）： 約2,000円
司法書士への報酬： 約10,000円 〜 20,000円
合計： 約12,000円 〜 22,000円程度
これらは、売却代金が決済され、鍵を引き渡す当日に司法書士へ支払うのが一般的です。
4. 譲渡所得税：最重要！売却益にかかる税金
さあ、ここからが本番です。マンション売却の税金の中で、最も金額が大きく、仕組みが複雑なのが「譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）」です。
譲渡所得税とは？
譲渡所得税とは、マンションを売却して「利益（儲け）」が出た場合に、その利益に対して課される税金のことです。 厳密には、「所得税」「住民税」、そして東日本大震災の復興財源である「復興特別所得税」の3つを合わせた総称を指します。
ここで一番重要なポイントは、「売れた金額（売却価格）そのものに課税されるわけではない」ということです。 あくまで、「購入した時の金額や諸経費を差し引いても、なお残った利益」にだけ税金がかかります。そのため、売却して損失が出た（赤字だった）場合は、譲渡所得税は1円もかかりません。
5. 譲渡所得税の計算方法をステップで理解しよう
「自分はいくら税金を払うことになるんだろう？」を計算するために、まずは基本的な計算の流れを3つのステップでご紹介します。
ステップ①：譲渡所得（利益）を計算する
まずは、どれくらいの利益が出たのかを以下の数式で計算します。
それぞれの言葉の意味は以下の通りです。
譲渡価額（じょうとかがく）： マンションが売れた金額
取得費（しゅとくひ）： そのマンションを「買ったときの代金」や「購入時の諸経費」の合計。ただし、建物は年数が経つと価値が下がるため、所有期間に応じた「減価償却費」を差し引く必要があります。
譲渡費用（じょうとひよう）： 今回「売るためにかかった経費」。仲介手数料や、先ほどの印紙税などが含まれます。
⚠️ 「取得費がわからない！」という方へ
昔に買った物件で契約書を紛失してしまい、いくらで買ったか分からないというケースは多々あります。その場合は、特例として**「売却金額の5%」を取得費（概算取得費）とする**ルールがあります。
しかし、これを使うと実際の購入額より大幅に低くなってしまい、計算上の利益（譲渡所得）が大きく膨らんで税金が高くなってしまうデメリットがあります。売却前には、ぜひ購入時の売買契約書を全力で探してみてくださいね！
ステップ②：所有期間を確認する（税率が決まる）
譲渡所得（利益）が計算できたら、次に「そのマンションを何年所有していたか」を確認します。 なぜなら、所有していた期間によって、課税される税率が倍近く変わるからです。
期間の区分は、売却した年の「1月1日時点」で判断します（ここが少し勘違いしやすいポイントです）。
短期譲渡所得： 所有期間が 5年以下 の場合
長期譲渡所得： 所有期間が 5年超 の場合
それぞれの税率は以下のようになっています。
| 区分 | 所有期間（売却年の1月1日時点） | 税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税） |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% （約40%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% （約20%） |
ご覧の通り、5年以下で売ってしまうと、利益の約4割近くが税金として持っていかれてしまいます。投資目的の短期転売を抑制するために、このような高い税率が設定されているのです。
もし「5年経つか経たないか」という微妙な時期に売却を検討されている場合は、タイミングを慎重に見極める必要があります。
ステップ③：税額を計算する
利益（譲渡所得）に、ステップ②で決まった税率を掛け合わせます。
6. 知らなきゃ損！税金が劇的に安くなる「マイホームの特例」
「もし3,000万円で買ったマンションが4,000万円で売れて、1,000万円の利益が出たら、長期所有でも約200万円の税金がかかるの…？」と不安になった方も多いのではないでしょうか。
ご安心ください。自分が住んでいた家（マイホーム）を売る場合には、国から非常に手厚い優遇措置（特例）が用意されています。これらを利用することで、多くのケースで譲渡所得税を0円に抑えることが可能です。
代表的な特例を2つご紹介します。
① 3,000万円の特別控除の特例
もっとも有名で、利用されることが多いのがこの特例です。
自分が住んでいたマンションを売却する場合、先ほどの譲渡所得（利益）から最高3,000万円まで控除できる（差し引ける）という制度です。
数式で表すと以下のようになります。
つまり、マンションを売って得た純粋な利益が3,000万円以下であれば、譲渡所得は「0円」となり、税金は一切かかりません。
一般的な居住用マンションの売却であれば、利益が3,000万円を超えるケースはそれほど多くないため、この特例を使えば大半の方が譲渡所得税を非課税にできます。
※現在住んでいない場合でも、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すれば適用可能です。
※親族への売却など、一定の関係者間の取引には適用されません。
② マイホームを売ったときの軽減税率の特例
もし、売却益が3,000万円を超えてしまった場合でも、そのマンションを10年を超えて所有していた場合は、さらに税率が低くなる特例を併用できます。
通常、5年超の長期譲渡所得の税率は 20.315% ですが、10年超所有しているマイホームを売った場合は、3,000万円を引いた後の利益に対して、以下の軽減税率が適用されます。
6,000万円以下の部分： 14.21%（所得税10.21% ＋ 住民税4%）
6,000万円を超える部分： 通常の長期譲渡所得と同じ（20.315%）
この2つの特例を知っているかどうかで、手元に残る資金の額が何百万円も変わってくることがあります。
7. 意外と忘れる！翌年の「確定申告」を忘れずに
ここまで読んで、「3,000万円の控除があるなら、自分は税金がかからないから何もしなくていいや！」と思った方。実はここに最大の落とし穴があります。
今回ご紹介した「3,000万円の特別控除」などの特例は、「自動的には適用されません」。
売却して利益が出た場合、たとえ特例を使って税金が0円になるとしても、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に、税務署へ「確定申告」を行う必要があります。
⚠️ 注意！
確定申告を怠ってしまうと、「特例を使う意思がない」とみなされ、後から数百万単位の税金の督促状（＋ペナルティの延滞税など）が届くという最悪のケースを招いてしまいます。
「利益が出たら、税金が0円になるとしても翌年に確定申告が必要」と、カレンダーに大きくメモしておいてくださいね。
なお、住民税に関しては、確定申告の内容に基づいて翌年の5月以降に自動的に徴収される仕組みになっているため、別途手続きは不要です。
8. 損が出てしまったときは？「損益通算」で税金が安くなることも
「うちは購入時より大幅に値下がりしてしまって、売却しても赤字（譲渡損失）になりそう…」という方もいらっしゃるかと思います。
前述の通り、赤字の場合は譲渡所得税はかかりません。さらに、マイホームの売却で損失が出てしまった場合、「他の所得（会社の給料など）からその赤字を差し引いて、所得税や住民税を安くできる」という特例（居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除など）が使える場合があります。
売却して利益が出たときだけでなく、「損が出てしまったとき」にも税制上の救済措置があるということを頭の片隅に置いておいてください。
9. まとめ：事前の資金計画がマンション売却成功の鍵！
マンション売却に関わる税金について解説してきました。最後に大切なポイントをおさらいしましょう。
印紙税・登録免許税： 契約時や引渡し時にかかる、数千円〜数万円規模の費用。
譲渡所得税： 売却益（儲け）が出た場合にかかる、最も大きな税金。
所有期間に注意： 5年以下（短期）と5年超（長期）で税率が約2倍違う。
特例の活用： マイホームなら「3,000万円特別控除」等で非課税にできる可能性大。
確定申告は必須： 税金が0円になる場合でも、翌年の確定申告を忘れてはならない。
税金の仕組みをあらかじめ把握しておくことで、「いくらで売れば、手元にいくら残るのか」という正確な資金計画を立てることができます。これが、失敗しない不動産売却の第一歩です。
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